今年上半年，部分城市出現(xiàn)樓市“小陽春”、土地市場回暖等苗頭，受到業(yè)內(nèi)廣泛關注。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，重點14城（北京、上海、深圳、大連、天津、濟南、青島、南京、武漢、西安、長沙、成都、重慶、杭州）二手房市場大幅調(diào)整后，需求開始釋放，成交量同比去年微增3%，但由于去年下半年成交低迷，環(huán)比則增加52.3%，從底部走出。

貝殼研究院 分析師許小樂分析認為，這種回暖表現(xiàn)為今年一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下，市場回暖并未持續(xù)。2019年上半年呈現(xiàn)明顯的“前高后低”特征。

“前高后低”的分水嶺出現(xiàn)在今年3月份。今年上半年，重點城市二手房市場底部回暖之后需求開始顯現(xiàn)疲態(tài)，二季度月均成交比3月減少21.5%。同時，預期隨市場回落而走弱，貝殼找房交易數(shù)據(jù)顯示，大部分城市掛牌價下跌，其中二季度14城中，9城業(yè)主報價呈現(xiàn)出較明顯跌幅。

今年上半年市場的分化也更為明顯。其一，調(diào)控較早的一線城市波動小，如上海、北京等城市市場升溫相對溫和。其二，二線城市新房市場分化，前期回落較早的強二線與東北、西南地區(qū)部分城市出現(xiàn)回暖，如天津、南京、長春、昆明等；其三，土地市場分化，二線城市升溫更加明顯。

下半年穩(wěn)是常態(tài)

展望下半年，《報告》認為，重點城市市場潛在需求普遍存在，這將是支撐下半年市場的上行動力。貝殼交易數(shù)據(jù)顯示，今年二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未出現(xiàn)明顯下滑，且新增客房比近期呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢。但這股力量尚不能支撐房價大幅向上。這是因為目前重點城市都是改善型需求主導的市場，在“認房又認貸”的政策下，換房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動力，“穩(wěn)”是下半年的大主題，也是市場面的常態(tài)。

許小樂提醒，當下市場仍處于嚴格調(diào)控下，需求難以釋放，后續(xù)重點城市二手房市場和部分地區(qū)新房市場或將面臨“新庫存”問題。在貝殼研究院監(jiān)測的29個重點城市中，有7個城市二手房月末庫存環(huán)比持續(xù)增加3個月，13個城市月末庫存環(huán)比持續(xù)增加4個月，7個城市月末庫存環(huán)比持續(xù)增加5個月，庫存下降的城市僅有上海和蘇州。

而政策面上，許小樂分析，宏觀經(jīng)濟壓力下政策不能“緊”，房地產(chǎn)防風險下政策不能“松”，“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調(diào)。

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