樓市庫存一直是市場的“晴雨表”，直接影響市場土地供應(yīng)、商品房銷售。上海易居房地產(chǎn)研究院前5月《中國百城庫存報告》顯示，樓市一直火熱的二線城市庫存47個月來首現(xiàn)同比正增長，部分城市已走出此前低庫存的局面。

對此，業(yè)內(nèi)人士解釋稱，因?yàn)椴糠侄€城市政策面發(fā)生變化，5月份，隨著市場降溫，交易量開始下滑，導(dǎo)致庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈。由此預(yù)見，在二線城市房地產(chǎn)市場降溫的暗流涌動下，二線樓市開始轉(zhuǎn)向。

庫存47個月首現(xiàn)同比正增長

6月19日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布前5月《中國百城庫存報告》（城市住宅庫存為取得預(yù)售許可證但沒有出售的住宅項(xiàng)目，包括期房和現(xiàn)房）顯示，截至5月底，一、二、三線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2805萬、22131萬和20069萬平方米，環(huán)比增速分別為-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。

值得關(guān)注的是，二線城市終結(jié)了連續(xù)46個月庫存同比下降的態(tài)勢，目前 出現(xiàn)同比正增長，其庫存基本面開始發(fā)生變化，從側(cè)面反映二線城市有望轉(zhuǎn)向。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱，庫存數(shù)據(jù) 正增長是一個很重要的信號。換而言之，過去幾年二線城市房價一直上漲，庫存消化也很快，反過來又促使房價繼續(xù)上漲。尤其是二線城市的人才落戶政策使得各地的樓盤消化不錯。

不過，“近期二線城市的政策風(fēng)險有所變化， 典型的是蘇州對于蘇州園區(qū)采取了限售等政策、成都對于相關(guān)銀行貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，這都說明部分二線城市政策面發(fā)現(xiàn)變化。”嚴(yán)躍進(jìn)如是表示，到了5月份，隨著市場降溫，二線城市房屋交易開始下滑，部分庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)了反彈。

海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月100個城市中，有57個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。類似南京、福州等低庫存省會城市，庫存同比增速分別達(dá)到了81%和72%。不過，也有濟(jì)南、合肥、鄭州、南寧、呼和浩特等省會城市出現(xiàn)庫存下降的情況。

樓市降溫勢頭顯現(xiàn)

隨著部分城市走出了過低庫存階段，58同城、安居客發(fā)布《5月國民安居指數(shù)報告》也顯示出二線城市的降溫態(tài)勢。

上述報告內(nèi)容顯示，5月份樓市“小陽春”終結(jié)，樓市熱度兩極分化，房價上漲動力偏弱。5月全國新房找房熱度環(huán)比下降2.4%，一線城市找房熱度環(huán)比微漲0.5%，二線城市出現(xiàn)較大幅度下行，降幅為4.1%。

2019年端午小長假期間，一二線城市數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了穩(wěn)中下調(diào)的跡象。中原地產(chǎn)研究中心市場報告顯示，二線城市調(diào)整比較明顯的城市有成都、南京、濟(jì)南等。

事實(shí)上，此前二線城市樓市火熱除了受需求影響外，也來自于土地市場的暗示。

據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月17日，全國40個熱點(diǎn)一二線城市合計賣地金額高達(dá)1.4萬億，同比上漲幅度達(dá)到了20.7%。這其中大部分是二線城市的土地成交量。

據(jù)悉，4月份以來，土地市場升溫就是從部分二線城市開始，特別是以蘇州、武漢、杭州等為代表的二線城市。

從城市分布看，賣地 多的城市分別是杭州賣地1220億元，蘇州賣地827億元，天津賣地802億元，武漢賣地758億元。上述這些二線城市的賣地金額均超過了北京的714億和上海的670億元。

政策收緊，預(yù)期“轉(zhuǎn)涼”

在土地市場火熱的影響下，5月份以來，部分城市政策再次出現(xiàn)收緊。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，5月，各地包括部委累計針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施高達(dá)41次。雖然少于4月的60次，但連續(xù)兩個月房地產(chǎn)處于密集調(diào)控期。

6月20日，西安針對借落戶政策炒房、部分外來人口炒房、部分郊區(qū)市場炒房等出臺了房地產(chǎn)管控政策。其中提到非戶籍人員在西安限購區(qū)域購房需要滿足5年社保的條件。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，西安政策收緊很重要的原因是在全國70城房價指數(shù)排行中，西安新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅連續(xù)6個月 ，屬于房價過快上漲的城市。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前來看，部分二線城市落戶政策比較寬松，使得購房需求大增，炒房需求也出現(xiàn)上升。后續(xù)省會城市或二線城市，針對人才購房或會填補(bǔ)漏洞，這樣勢必會影響后續(xù)市場交易，進(jìn)而帶動二線城市庫存的上升。

因?yàn)槌掷m(xù)收緊的調(diào)控政策影響市場，5月購房者入市的積極性明顯減少。由此，張大偉分析稱，這一輪因?yàn)?019年初資金寬松導(dǎo)致的小陽春，在政策影響下，快速退燒。6月至8月，市場有可能進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。

與此同時，嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為市場行情正在變化。他稱，考慮到銀行貸款政策收緊等因素，預(yù)計住宅成交會繼續(xù)降溫，未來幾個月要警惕庫存去化周期反彈的可能，此類反彈態(tài)勢又會影響相關(guān)城市的房價走勢。

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