今年年初至今，國內(nèi)多個房地產(chǎn)市場熱點城市宣布將實施樓市調(diào)控“一城一策”試點。有機構(gòu)預(yù)計，3月份全國兩會后，這些城市可能會對外公布具體的實施方案，進(jìn)而影響樓市預(yù)期。

房價要“穩(wěn)控”

去年下半年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體持續(xù)降溫，推高了業(yè)界對政策調(diào)整的預(yù)期，多個城市也一度出現(xiàn)調(diào)控放松的傳聞。但從各級政府表態(tài)來看，樓市調(diào)控的大基調(diào)暫未出現(xiàn)較大變動。

2月26日，針對部分自媒體稱“南京房價突破限價”、“南京調(diào)控放松”，南京市官方部門回應(yīng)稱，將繼續(xù)貫徹中央關(guān)于堅決遏制房價上漲的重要決策，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，力度不放松。

針對自媒體所指項目新房源價格高的問題，南京發(fā)改委回應(yīng)稱，這是因為不同住宅類型存在一定市場比價關(guān)系，比如同區(qū)域、同品質(zhì)情況下，多層住宅價格一般高于高層住宅價格；同區(qū)域、同類型情況下，裝修住宅價格一般高于毛坯住宅價格。

南京市發(fā)改委表示，住房問題關(guān)乎國計民生，在房地產(chǎn)市場過熱的情況下，根據(jù)國家、省和市對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策規(guī)定，我市在房價過快上漲期間對房價采取一系列穩(wěn)控措施，防范大起大落風(fēng)險。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)顯示，自2016年10月以來，我市房價穩(wěn)控工作實現(xiàn)了調(diào)控目標(biāo)要求。

不僅是南京，房價的“穩(wěn)控”工作已經(jīng)成為一二線城市的主要調(diào)控目標(biāo)。

去年年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議要求，2019年要以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。堅持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市主體責(zé)任，加強市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處。

中國房地產(chǎn)市場受政策影響很大，雖然當(dāng)前房價趨穩(wěn)，但一旦政策松動，也存在反彈的可能。自2018年底至今，國內(nèi)已經(jīng)數(shù)個城市對樓市政策進(jìn)行了微調(diào)。

2018年12月18日，山東菏澤宣布取消住房限售政策。此后，廣州調(diào)整“商住房”政策，原來只能賣給企業(yè)的部分房屋也能賣給個人。此外，青島高新區(qū)暫停搖號售房，有關(guān)搖號的規(guī)定從實施到取消只有半年。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉認(rèn)為，廣州和菏澤等地政策調(diào)整，預(yù)示可能出現(xiàn)一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)漲幅明顯回落，一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策也到了調(diào)整階段。未來大幅度寬松可能性不大，但各種微調(diào)將可能頻繁出現(xiàn)。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院27日發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報告（2019年02月）》（下稱《月度報告》）稱，一二線城市短期房價受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策及復(fù)雜多變的外部經(jīng)濟環(huán)境，但潛在的房價上漲壓力猶存?！笆苋蛸Y本市場動蕩加劇、國內(nèi)經(jīng)濟增長預(yù)期調(diào)低及嚴(yán)厲的調(diào)控政策的影響，一二線城市房價上行受到抑制。但這些制約因素多數(shù)屬于短期因素，如果外部經(jīng)濟環(huán)境有所改善或調(diào)控政策出現(xiàn)實質(zhì)性松綁，部分一二線城市樓市將率先回暖?！?/p>

《月度報告》稱，要避免因短期的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)而放棄對一二線城市住房投資投機的管控，更不應(yīng)因此出臺剌激或鼓勵購房政策。限購、限貸等行之有效的住房投資投機需求管控政策，仍應(yīng)繼續(xù)實施。

多個城市宣布將“一城一策”

房地產(chǎn)市場區(qū)域性較強，在“房住不炒”的大前提下，各地根據(jù)具體情況因城施策也在中央允許的范疇之內(nèi)。

今年年初召開的各地兩會上透露出的信號也顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控問題上，“一城一策”有望在2019年成為各地施政的主要方向。

1月17日，河南省十三屆人大二次會議召開記者會，河南省住建廳副廳長張達(dá)表示，2019年，河南省將繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市政府主體責(zé)任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。

近日，福建省省長唐登杰向福建省十三屆人大二次會議作政府工作報告。報告說，健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，夯實城市主體責(zé)任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長項永丹1月18日表示，按照“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”要求，浙江省將切實落實城市政府主體責(zé)任，科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行長效機制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制訂“一城一策”方案，其他城市也將做好方案的制訂工作。

武漢市2月22日召開2019年住房保障和房屋管理工作會議，會上透露，武漢將繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，加強市場供需雙向調(diào)節(jié)，堅決遏制投機炒房。把握“三穩(wěn)一構(gòu)建”目標(biāo)，加緊制定完善房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制工作方案，穩(wěn)妥推進(jìn)“一城一策”試點，防范高地價、高房價、高杠桿風(fēng)險，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，地價、房價處在合理區(qū)間。

據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年，武漢新建商品房銷售創(chuàng)歷史新高，全年新建商品房銷售207926套，銷售面積2184.16萬平方米，居全國第三位。同時，隨著積極保供應(yīng)、穩(wěn)房價，武漢新建住房成交均價居19個副省級以上城市第13位。

中金公司2月26日發(fā)布《密切關(guān)注各地即將面世的施策方案》稱，中央層面對房地產(chǎn)政策仍會保持相當(dāng)強的定力。從當(dāng)前政策大基調(diào)來看，“穩(wěn)房價”仍是中央對房地產(chǎn)調(diào)控的核心政治訴求和底線，其政策定力和調(diào)控房價的決心仍然不容輕視。除非出現(xiàn)基本面的嚴(yán)重加速惡化，中央層面的地產(chǎn)政策放松（尤其是調(diào)低 首付款比例、降低認(rèn)房/認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、放開房企融資敞口等）可能性不大。

中金公司報告稱，盡管中央層面的政策基調(diào)大概率保持平穩(wěn)，但“因城施策”背景下各地方政府可能將擁有更大的調(diào)控自主權(quán)和寬松空間。預(yù)計3月“兩會”窗口期，部分熱點一二線城市將陸續(xù)落地和公示其施策具體方案。若確有需求端政策的有效放松，對于改變購房人預(yù)期以及基本面修復(fù)都將有積極作用。

張大偉也認(rèn)為，政策調(diào)整的核心還是看信貸政策的寬松程度， 典型的指標(biāo)是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會變化。這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場可能會出現(xiàn)明顯反彈。

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