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2019年樓市是否松綁成懸念 部分地區(qū)財政壓力顯現(xiàn)

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2019-02-14 16:47:18  有效期:發(fā)布當天  來源:中國新聞周刊  閱讀 823 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

2019年樓市真的要松綁了嗎?

家住衡陽的宋國華(化名)明顯感到,從去年下半年開始,房價漲得有些過猛。

年過五旬的宋國華一直生活在衡陽這座南方小城,在他的印象中,衡陽的房價一直較為平穩(wěn),雖有上漲,尚在可承受的范圍。對于這一輪瘋漲,宋國華也說不清具體是從幾月份開始的,只是突然發(fā)現(xiàn),僅僅幾個月時間,房價就已經(jīng)漲到每平米6000元左右,這對于工薪族而言,實在有些吃不消。

衡陽市人力資源和社會保障局數(shù)據(jù)顯示,2017年,衡陽市在崗職工月平均工資4647元,而據(jù)衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù),2017年衡陽中心城區(qū)商品房住宅的均價為4800元/m?,與社平工資基本持平。

在當?shù)卣块T看來,“衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸,銷售價格也較為穩(wěn)定”,也正因為如此,2018年12月26日,衡陽市發(fā)改委與衡陽市住建局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于暫停執(zhí)行<關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》,宣布將自2019年元旦起暫停執(zhí)行限價令。
吊詭的是,限價令在第二天就出現(xiàn)反轉(zhuǎn),2018年12月27日,衡陽市政府發(fā)文撤銷《關(guān)于暫停執(zhí)行〈關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知〉的通知》,理由是前述通知“對穩(wěn)控房價的復(fù)雜性判斷不精準,對穩(wěn)定預(yù)期的持續(xù)性認識不充分,文件出臺引發(fā)了市場的誤解和網(wǎng)上的炒作,其影響有悖于部門出臺文件的初衷”。

這“朝令夕改”的操作,使處于湖南中南部的衡陽市迅速成為全國關(guān)注的焦點,也將地方政府對樓市的微妙態(tài)度展現(xiàn)得 。

試探性微調(diào)

近,中國各省區(qū)市兩會密集召開,住房問題成為各地方政府工作報告中不可或缺的內(nèi)容,加大調(diào)控力度,完善市場監(jiān)管機制,或?qū)⒊蔀?019年地方政府對房地產(chǎn)市場的政策方向。

在2018年年末召開的中央經(jīng)濟工作會議上, “房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位再次被重申,提出“因城施策、分類指導(dǎo),夯實城市政府主體責(zé)任,完善住房市場體系和住房保障體系”。

此次中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“因城施策”,提法也從“分類調(diào)控”改成“分類指導(dǎo)”,意味著房地產(chǎn)調(diào)控不再“一刀切”,地方政府或?qū)碛懈蟮淖灾鳈?quán)。

就在中央經(jīng)濟工作會議召開的前 ,有些地方政府房地產(chǎn)政策開始松動。2018年12月18日,山東菏澤率先提出取消一二手房限售,成為 個發(fā)出樓市松綁信號的地方政府。在中央明確地方政府主體責(zé)任之后,多個城市紛紛放寬購房限制,短短一個月內(nèi),深圳、廣州、珠海、上海、衡陽、青島等城市先后對樓市進行微調(diào)。

經(jīng)歷了兩年緊縮的調(diào)控之后,房地產(chǎn)市場似乎要迎來一輪寬松期,而在“房住不炒”的主基調(diào)下,地方政府將如何發(fā)揮“主體責(zé)任”,成為博弈的關(guān)注點。

值得注意的是,衡陽發(fā)改委和住建局發(fā)布的取消限價通知,落款日期是2018年12月19日,也就是在文件印發(fā)一周后才對外公布,卻僅“存活”了 就被市政府撤回。衡陽市政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策的謹慎和試探意味可見一斑。

2018年12月,社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2018-2019)》指出,綜合房地產(chǎn)市場周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響,進入2018年下半年后,隨著持續(xù)三年的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)效應(yīng),部分城市樓市逐漸顯露疲態(tài),土地溢價率不斷下降、土地流拍不斷增加,部分城市的庫存又進入上升通道。

社科院的報告預(yù)計,未來,一線城市可能微調(diào)調(diào)控措施,保持調(diào)控政策的適度;二線城市可能 放松的沖動和條件,激活樓市的熱度;三四線城市可能動用干預(yù)之手,極力維護樓市的溫度。

實際上,在這一輪微調(diào)中,沖鋒在前的,不光有菏澤、衡陽等三四線城市,也有廣州、珠海、深圳等一二線城市。

此外,中央經(jīng)濟工作會議還提出,宏觀政策要強化逆周期調(diào)節(jié)。在中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌看來,這同樣也是對房地產(chǎn)調(diào)控提出的要求。據(jù)他研究發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)市場是有周期性的,從1998年住房制度改革20年以來,大概三年多時間一個小周期,而在這三年多時間中,有一年半到兩年的時間是上升期,還有一年到一年半是下行期。

去年以來,特別是去年下半年以來,中國房地產(chǎn)市場總體進入下行期,“對于房地產(chǎn)市場調(diào)控而言,下行的時候,要阻止下行速度不要太快,上升的時候要防止上升的力度不要過高”。顧云昌認為,在過去經(jīng)濟上揚,特別是樓市上揚的時候,采取了限價、限購、限售等政策。而現(xiàn)在這些城市面臨較為明顯的下行趨勢,出現(xiàn)房價的增幅下降,甚至出現(xiàn)房價下降的情況時,根據(jù)逆周期調(diào)節(jié)原則,需要對房地產(chǎn)政策進行適當松綁。

“目前一些城市針對銷售下行的狀態(tài),對房地產(chǎn)政策進行松綁,順應(yīng)了樓市的情況?!鳖櫾撇颉吨袊侣勚芸方忉屨f,銷售的下降會直接影響到開發(fā)商拿地,因為他們對未來的預(yù)期感覺到有問題,所以會影響土地出讓。

顧云昌表示,去年下半年以后,地方政府的土地流拍次數(shù)明顯增多?!傲髋臅?dǎo)致地方財政的土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收減少,所以地方政府有明顯的訴求,為了保證地方政府財政的正常運營,迫切需要對房地產(chǎn)市場采取必要的舉措?!?/p>

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授施昱年也認為,巨大的財政壓力是地方政府迫不及待對樓市政策松綁的主要原因。由于在中國的稅制結(jié)構(gòu)中,來自土地和房地產(chǎn)的稅收極為有限,土地出讓金成為很多地方財政收入的一個主要來源。盡管2013年以后,土地財政占比越來越小,但在有些三四線城市,依然能占到財政收入的30%~40%。

來自財政部國庫司數(shù)據(jù)顯示,2018年,地方一般公共預(yù)算本級收入97905億元,地方政府性基金預(yù)算本級收入71372億元,而土地出讓收入為65096億元,土地出讓收入占到地方財政收入的1/3以上。

2016年上半年,為了“去庫存”,各地普遍對房地產(chǎn)市場采取較為寬松的政策,造成房價“瘋漲”。當年9月,中國開始啟動號稱“史上 嚴”的房地產(chǎn)調(diào)控政策,在不到10天時間里,就有19個城市先后出臺限購、限價、限貸、限售等政策,隨后,調(diào)控力度不斷升級,從一、二線城市擴大到三、四線城市。

“特別是強化限購之后,一些地方政府盡管還有賣地的渠道,但不少開發(fā)商已經(jīng)停止在三四線城市拿地,這些地方政府面臨著巨大的資金困境,加上地方債壓力,某些三四線城市率先‘松綁’,其實是可以預(yù)期的。”施昱年向《中國新聞周刊》分析道。

“一刀切”政策修訂

在一些業(yè)內(nèi)人士看來,除了財政壓力,這輪微調(diào)其實是對此前“一刀切”調(diào)控政策的修復(fù)。以棚改貨幣化安置政策為例,在不同的城市,去庫存的效果各不相同,衡陽曾面臨無房可賣的窘境,而菏澤被“限售”困住市場。

2015年7月,國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》,提出用三年時間改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套、農(nóng)村危房1060萬戶。

2017年4月,住建部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,提出商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市,棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主,避免重復(fù)建設(shè)。

時任住建部部長陳政高曾對棚改貨幣化安置大加贊許,認為“既推動了去庫存工作,又減少了重復(fù)建設(shè),提高了效率”。

被認為打響此次樓市“松綁” 槍的菏澤市,2015年完成棚改20960戶,2016年完成62066戶,并在2016、2017年連續(xù)居全國設(shè)區(qū)市城市棚改首位。

過去幾年,大規(guī)模的棚改貨幣化安置,催化了菏澤樓市的火爆,也使得當?shù)赝恋爻山涣砍掷m(xù)增長,土地出讓收入更是讓當?shù)卣嵉门柝S缽滿,在山東乃至全國都名列前茅。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示,在2017年1月至今,菏澤曾三次進入全國土地出讓金TOP20,分別是2017年7月,以38.6億元位居20位,2018年1~3月,以120.4億元位居第18位,2018年5月,以53.3億元排名第10位,排名不斷攀升。

然而,受“一刀切”的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,2017年11月,菏澤不得不采取了“限售”政策,這對較為依賴土地出讓金收入的當?shù)刎斦?,影響巨大?/p>

2018年6月下旬,有消息稱棚改項目審批權(quán)將收回至國開行總行。10月8日,國務(wù)院常務(wù)會議指出,商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。棚改政策的全面收緊,對于菏澤而言,更是“雪上加霜”——去庫存紅利消退,房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)大幅下滑,或成為菏澤迫不及待取消限售的原因。

但在“取消限售”政策公布次日的一紙說明中,菏澤市住建局卻將原因引向了市民的購房需求,稱菏澤市限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺后,有不少準備購買存量住房的市民,特別是棚改貨幣化補償?shù)氖忻瘢虿荒苻k理過戶而無法購買合適的存量住房,要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

而近年來,受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響,菏澤市二手房交易價格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭?!盀榉乐股唐纷》績r格出現(xiàn)大的波動,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,經(jīng)過認真調(diào)查和評估,決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定?!痹谡f明中,菏澤市住建局如此解釋。

“由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),具有明顯的區(qū)域性,因此在房地產(chǎn)整個運營中,城市之間出現(xiàn)嚴重的分化,但我認為這個分化不是調(diào)控造成的,而是因為中國的土地制度和土地供應(yīng)都存在土地錯配的問題。”顧云昌表示,正因為如此,在一些三四線城市庫存很多,需要去庫存。而對于一二線城市,不僅沒有去庫存的訴求,還需要增加庫存,因為在庫存不足的情況下,會導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求,造成房價的上漲。

在顧云昌看來,房地產(chǎn)市場的特殊性使得“一刀切”的政策難以奏效,不像其他大宗商品要降一起降,要漲一起漲,也正因為如此,此次中央工作會議提出因城施策,分類指導(dǎo),將調(diào)控的權(quán)限更多地交給了地方政府。在建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制過程中,必須想辦法解決土地錯配的問題。

施昱年則認為,從分類調(diào)控到分類指導(dǎo),體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策的系統(tǒng)性。原來的調(diào)控是一個管制手段,很難與其他的配套政策相結(jié)合。而從目前來看,必須要在財政壓力和調(diào)控政策之間取得一個平衡,這時候,中央的“分類指導(dǎo)”就非常重要。

比如地方政府面臨著地方債壓力,急于放開限購,而對于中央政府而言,需要轉(zhuǎn)變地方政府的調(diào)控思維,不再局限于房地產(chǎn)本身,只做頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的管制,而是指導(dǎo)地方政府將調(diào)控的思路打開,跟地方債結(jié)合,跟政府的財政壓力結(jié)合,行成一系列配套措施。

除了財政政策,貨幣政策也和房地產(chǎn)政策密切相關(guān)。今年1月,央行宣布降準,業(yè)內(nèi)紛紛認為這是對房地產(chǎn)市場的松綁信號,降準降息一向也被認為是房地產(chǎn)調(diào)控的重要風(fēng)向標。

施昱年認為,除了利率之外,中央政府也可以通過股市等其他手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,但由于現(xiàn)在正處于經(jīng)濟下行階段,政府這些手段只能慢慢調(diào)整,從利率突破,慢慢通過分類指導(dǎo),讓地方政府可以用其他的渠道發(fā)行地方債,或是通過引資的方式增加地方財政收入,在引資的過程中,就會分散老百姓的投資,不再集中投資房地產(chǎn)等。“這是一個漸進的過程”。

小幅度“松綁”

“房地產(chǎn)市場的發(fā)展是上升還是下行,不僅影響地方財政收入,也會影響整個的宏觀經(jīng)濟?!鳖櫾撇⒁獾?,此次中央經(jīng)濟工作會議并沒有像此前那樣對房價提出進一步要求,這也是基于對中國宏觀經(jīng)濟情況作出的判斷,但在他看來,現(xiàn)在的主要問題不是要防止房價過快上漲,而是要防止房價大跌。

在施昱年看來,目前各地方政府的微調(diào)政策,包括降低首付、公積金政策、取消限售、取消限價等,更多的是試探意味,而不是真正去突破限購,不會爆發(fā)大量的需求。而且這些政策大多是從供給端嘗試,放松供給,有利于穩(wěn)定房價。

相對而言,廣東政策放開的步子邁得更大。2018年12月20日,廣州市住建委發(fā)布的《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》指出,2017年3月30日土地出讓成交的房地產(chǎn)項目,其商服類物業(yè)不再限定銷售對象,個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后可再次轉(zhuǎn)讓。4天后,廣州又對住房公積金提取政策進行微調(diào),允許在廣州周邊城市異地購房提取公積金余額,政策放松趨勢隱現(xiàn)。

“廣州的政策相當于在需求側(cè)放松,會有一部分需求被釋放出來,但因為商住房的定價和純住宅定價是兩個不同市場,如果商鋪價格上漲,并不必然帶動住宅市場價格上漲。”施昱年說。

“很多房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有真正實踐過,大家都是摸著石頭過河。”施昱年認為,目前從一兩個城市的微調(diào),到更多城市的微調(diào),中央似乎是默許的態(tài)度,而且在他看來,只要不放開限購,透過其他途徑小范圍的松動,能夠為市場注入一些信心,其實并非壞事。

施昱年認為,在2019年,小幅度的“松綁”可能會成為一種趨勢,但不會蔓延到一線城市。北京、上海、深圳、廈門這四個城市或成為房地產(chǎn)調(diào)控的重點?!?/p>

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