判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)行不行，表面上要看需求，市場(chǎng)行情決定于供求關(guān)系。從長(zhǎng)期來(lái)看，要看有沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，房地產(chǎn)能否持續(xù)發(fā)展光靠自身顯然不行，必須有實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為支撐。搞好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效， 終拉動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的主要抓手。

當(dāng)前，我國(guó)部分城市仍然有房?jī)r(jià)上漲的較大壓力，其中主要是一二線城市，以及部分三四線等經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理、發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁且環(huán)境較好的城市。除了這些城市外，多數(shù)城市房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸趨于平衡，甚至有的城市已經(jīng)出現(xiàn)供大于求?？傮w來(lái)看，2019年在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)較大滑坡的情況下，樓市仍將高位運(yùn)行，維持相對(duì)基本穩(wěn)定，整體發(fā)展前景仍然可期。

房地產(chǎn)發(fā)展空間仍然巨大

如何看待中國(guó)樓市的發(fā)展前景？首先必須讀懂中國(guó)經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)的核心無(wú)非是產(chǎn)品和服務(wù)，只有產(chǎn)品和服務(wù)增加，并且被需求方所接受，經(jīng)濟(jì)才會(huì)增長(zhǎng)。由于我國(guó)跟產(chǎn)品和服務(wù)有關(guān)的產(chǎn)能出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，有些屬于低效乃至無(wú)效的產(chǎn)出。這種情況下，即使印再多鈔票，也無(wú)濟(jì)于事。這就是為什么要重視供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的原因。過(guò)去“三去一降一補(bǔ)”取得了明顯成效，一些低端過(guò)剩產(chǎn)能逐步退出，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。但去杠桿有些操之過(guò)急，融資成本始終居高不下，好在我們開(kāi)始發(fā)力“一降一補(bǔ)”，即降成本，補(bǔ)短板，非常精準(zhǔn)。

放眼全球來(lái)看，投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)貢獻(xiàn)非常之高，以前更是如此，現(xiàn)在消費(fèi)開(kāi)始慢慢頂上來(lái)。中國(guó)投了大量的項(xiàng)目，包括鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目等等，中國(guó)用四十年時(shí)間走過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家兩三百年的發(fā)展歷程，投資功不可沒(méi)。今天整個(gè)中國(guó)仍像一片繁忙的大工地，一派熱火朝天的景象。如果重視環(huán)保，這是好事，投資項(xiàng)目多，就業(yè)機(jī)會(huì)就多，收入也會(huì)跟著增長(zhǎng)。同時(shí)，因?yàn)橹袊?guó)單位面積投資強(qiáng)度大，基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，環(huán)境不斷變好，所以土地價(jià)值不斷升值，這也是房?jī)r(jià)上漲的主要內(nèi)在因素之一。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，改革開(kāi)放40年來(lái)，我國(guó)固定資產(chǎn)投資保持快速增長(zhǎng)。1981-2017年，全社會(huì)投資累計(jì)完成490萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)20.2%。以北京為例，改革開(kāi)放40年來(lái)，全市僅基礎(chǔ)設(shè)施投資就達(dá)到2.5萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)18.4%。這些天量投資都是要收回來(lái)的，由于土地價(jià)值在不斷升值，地價(jià)房?jī)r(jià)合理上漲也是正常的。問(wèn)題是不能漲得過(guò)猛，前些年就是因?yàn)榈貎r(jià)房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)存在一定泡沫。從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，我們還會(huì)不斷地投資，地價(jià)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展空間還很大，但短期內(nèi)必須嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)上漲，擠出泡沫。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，剛過(guò)去不久的2018年11月份，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.92，比10月份回落0.03點(diǎn)。盡管有所下滑，但景氣指數(shù)還是在100基準(zhǔn)線以上，說(shuō)明景氣度尚可。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售面積與銷售額均保持增長(zhǎng)，不過(guò)，有些指標(biāo)有所下滑。業(yè)界預(yù)計(jì)，2018年全國(guó)房產(chǎn)銷售額或突破14萬(wàn)億元，刷新歷史紀(jì)錄。

來(lái)自恒大研究院的研究報(bào)告也顯示，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間仍然巨大。持續(xù)提升的居民收入和城市化水平是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本驅(qū)動(dòng)力。住房需求來(lái)源于人口增長(zhǎng)和遷移、居住條件改善、城市更新。三大需求支撐中期市場(chǎng)空間：預(yù)計(jì)自住需求在2018年達(dá)到峰值14.5億平方米后回落；2019、2020年分別為14億、13.4億平方米；2021-2030年年均11.9億平方米。其中城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)、人均住房面積增長(zhǎng)和城市更新改造帶來(lái)的需求，占總需求的42.9%、52.7%和4.4%。如果同時(shí)考慮政策刺激因素，2019年樓市仍有望穩(wěn)定發(fā)展，保持慣性高位運(yùn)行。

政策適度調(diào)整“控價(jià)保量”

這些年房?jī)r(jià)之所以上漲較快，除了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，投資拉動(dòng)外，主要還要?dú)w功于快速城市化，得益于人口的自由流動(dòng)。倘若沒(méi)有人口的自由流動(dòng)，中國(guó)的城市化不可能完成，也不可能取得今天的經(jīng)濟(jì)成就。改革紅利、人口紅利、土地紅利這些因素都推動(dòng)了房地產(chǎn)快速發(fā)展。

但現(xiàn)在人口紅利、土地紅利在逐步消失，老齡化加重了社會(huì)負(fù)擔(dān)，希望不斷通過(guò)全面深化改革釋放政策紅利，進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。其中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本過(guò)高的問(wèn)題、戶籍制度的問(wèn)題、民生短板的問(wèn)題等都是亟待改革加力的領(lǐng)域。

眼下收入高的群體在城市基本都有房了，但全國(guó)還有2億多流動(dòng)人口，其中大部分是農(nóng)民工，沒(méi)有在城市買房的主要是這部分人。他們是具有農(nóng)村、城市雙重身份的居民，在中小城市雖然沒(méi)有戶籍門檻，但就業(yè)收入都是個(gè)問(wèn)題，所以很多涌入了大城市，這些家庭實(shí)際屬于“兩不靠”家庭：一是農(nóng)村靠不住，要靠到城里打工；二是城里靠不住，想要定居很難。破解流動(dòng)人口的問(wèn)題，是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展繞不過(guò)去的一道坎。

跳出房地產(chǎn)來(lái)看房地產(chǎn)，如今這一市場(chǎng)總體情況雖說(shuō)還是好的，但是和宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，一些趨勢(shì)性的苗頭值得關(guān)注。如果政策不進(jìn)行調(diào)整，剛開(kāi)始出現(xiàn)的一些下滑勢(shì)頭可能加大。特別是在當(dāng)前部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域存在下滑苗頭的情況下，房地產(chǎn)很難繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。因此，有必要果斷采取多種措施，綜合施策，使投資、消費(fèi)和出口三駕馬車形成合力，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)。

顯然，進(jìn)入2019年，我們不能再用4萬(wàn)億那樣的經(jīng)濟(jì)刺激方式，金融政策也不允許再搞大水漫灌，但是刺激還是需要的，同時(shí)也要防止房?jī)r(jià)在政策刺激下再次大幅上漲，否則風(fēng)險(xiǎn)就更大了。特別是熱點(diǎn)城市，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央“房住不炒”的精神，一定要管控好房?jī)r(jià)，可以采取“控價(jià)保量”的策略，通過(guò)政策微調(diào)，加大住房保障力度，支持合理自住購(gòu)房和改善型需求，放大房地產(chǎn)成交量，起到遏制經(jīng)濟(jì)下滑的作用。

我們已經(jīng)看到，為了進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化流動(dòng)性結(jié)構(gòu)，降低融資成本，央行已經(jīng)采取定向降息、下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率等措施，央行凈釋放長(zhǎng)期資金約8000億元，預(yù)計(jì)未來(lái)還可能連續(xù)降準(zhǔn)或非對(duì)稱降息，將利好股市樓市。隨著未來(lái)一系列改革措施出臺(tái)和政策調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能不斷增強(qiáng)，2019年樓市整體發(fā)展前景仍然可期。

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