11月27日，中國國際金融股份有限公司（簡稱“中金公司”）微信公眾平臺“中金點睛”發(fā)布關(guān)于中國住房空置率的相關(guān)報告。

報告顯示，中國住房市場自98年“房改”以來發(fā)生了翻天覆地的變化，基于“六普”和2015年1%人口抽樣等權(quán)威調(diào)查數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)的事實是：中國房價在過去幾年持續(xù)出現(xiàn)上漲的原因在于住房總量并不過剩、質(zhì)量亟待提升、擁有多套房的家庭只是少數(shù)、空置率實際不高，這在本質(zhì)上市供需矛盾的結(jié)果。

報告指出，中國的城鎮(zhèn)住房并不過剩，呈現(xiàn)總量基本合理，城區(qū)略顯不足的態(tài)勢。

具體而言，2017年末中國城鎮(zhèn)住房存量達2.74億套，對應(yīng)存量面積261億平方米。戶均擁有住房1.13套。其中，城區(qū)住房1.59億套，對應(yīng)面積145.9億平方米，戶均住房1.07套；鎮(zhèn)區(qū)住房1.15億套，對應(yīng)面積115.4億平方米，戶均住房1.21套。

以上測算口徑均為城鎮(zhèn)家庭戶，不包含集體戶（二者區(qū)別在于家庭戶以血緣婚姻或收養(yǎng)關(guān)系立戶，而集體戶指無此類關(guān)系的多人居住在一起而立戶，例如學(xué)生宿舍、工廠集體宿舍等等，六普時全國城鎮(zhèn)家庭戶人口5.9億，集體戶人口0.8億）。

值得特別指出的是，戶均1套房并不表示“充足”。市場上需要一定比例的冗余住房為家庭換房找房提供選擇，否則房價將不斷上漲。這一合理的冗余比例（或稱自然空置率）一般至少不低于10%。因此，中國城鎮(zhèn)范圍戶均住房套數(shù)基本合理，而城區(qū)仍略有不足。

其次，擁有多套住房的家庭也并非多數(shù)。

報告顯示，目前中國城鎮(zhèn)家庭戶住房自有化率80%，若納入集體戶（假設(shè)集體戶全部無房）則為75%。在全部城鎮(zhèn)家庭戶中，20%的城鎮(zhèn)家庭無自有住房，65%的家庭僅有一套住房，另外15%的家庭擁有兩套及以上的住房（戶均擁有3.2套）。若進一步考察其住房實際使用情況，20%的無房戶全部租房，其中一半單獨租住、一半為合租；僅有一套房的家庭幾乎全部自住；擁有兩套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、閑置1.2套。

而對于住房空置率的測算也顯示并不高，且中國城鎮(zhèn)空置率在過去近十年中呈現(xiàn)下降趨勢，2010年空置率高于當前水平。

測算結(jié)果顯示，2017年末中國城鎮(zhèn)廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區(qū)分別為14.7%和9.7%。盡管廣義空置率看似偏高，但真正可比口徑的狹義空置率處于合理區(qū)間，其中城區(qū)狹義空置率甚至低于美國、日本等成熟市場水平。值得特別強調(diào)的是，中國城鎮(zhèn)空置率在過去近十年中呈現(xiàn)下降趨勢，2010年廣義和狹義空置率（分別為18.3%和13.2%）均高于當前水平。

所謂廣義空置率是指，只要某時刻該房屋無人居住即為空置，將裝修中的房屋、不宜居住的危房等全部視為空置，傾向于高估空置率。狹義空置率則將上述房屋從廣義空置中扣除，方法上更為科學(xué)合理。

國際上多數(shù)國家狹義空置率低于廣義空置率1個百分點左右，合理的空置率（自然空置率）水平通常在10%-15%。

報告指出，存量住房中還有12%為無證房屋，實際擁有產(chǎn)權(quán)的住房可能存在短缺。無證房屋包含小產(chǎn)權(quán)房和違建房屋，屬于違法建筑。根據(jù)全國存量房面積推算實際新增房屋面積，其與統(tǒng)計局公布的竣工面積之間的差距為違法建筑的無證房屋，據(jù)此計算得到2017年末無證房屋存量面積31億平方米，占城鎮(zhèn)存量住房的12%。若扣除此類無證房屋，實際住房存量甚至?xí)霈F(xiàn)短缺。盡管實際上無證房屋未必會全部拆除（小產(chǎn)權(quán)房可能通過補繳出讓金等方式獲得產(chǎn)權(quán)證），但這一結(jié)果提示中國的實際擁有產(chǎn)權(quán)的住房空置率可能遠低于國際合理水平。

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