11月以來，房企融資規(guī)模迅速上升。統(tǒng)計顯示，本月已有超過30家房企發(fā)布各類融資公告，披露計劃融資總規(guī)模超過1100億元。與融資速度加快相伴的是融資成本的顯著上漲，房企融資成本分化嚴(yán)重。業(yè)內(nèi)人士分析，進(jìn)入11月，房企發(fā)債審批速度確實加快，但并不意味著房企融資環(huán)境出現(xiàn)大的變化，監(jiān)管層依舊嚴(yán)控資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。當(dāng)前樓市銷售放緩疊加前期過度投資，導(dǎo)致開發(fā)商對資金需求上漲。同時，年底低價拿地機(jī)會增加也刺激房企積極拿地從而尋求積極融資。此外，企業(yè)通過發(fā)新債還舊債也可解當(dāng)前的燃眉之急。

房企加速融資

進(jìn)入年底，房企融資意愿 高漲。僅11月27日當(dāng)天就有保利地產(chǎn)、中國建筑、上海城投、光明地產(chǎn)、四川駒馬、弘陽地產(chǎn)、金地、首創(chuàng)置業(yè)、時代中國、龍湖、綠城、富力、福晟、鑫苑置業(yè)等十多家上市房企對外公布融資計劃及公告票據(jù)上市發(fā)行，累計規(guī)模近300億元。

據(jù)保利地產(chǎn)11月27日發(fā)布的公告稱，公司已收到中國銀行間市場交易商協(xié)會出具的《接受注冊通知書》，同意接受公司中期票據(jù)注冊。本次中期票據(jù)注冊金額為100億元；中國建筑的發(fā)布公告表示，公司全資附屬公司將發(fā)行5億美元優(yōu)先擔(dān)保永續(xù)資本證券；同 ，上海城投發(fā)布公告稱，擬在國內(nèi)銀行間市場發(fā)行規(guī)模為35億元的中期票據(jù)。

截至目前，11月已有超30家房地產(chǎn)公司發(fā)布了各類融資公告。其中，融資渠道也表現(xiàn)出多樣性。包括發(fā)行公司債、可換股債、中期票據(jù)、優(yōu)先票據(jù)、中短期融資券、信托等形式，擬融資規(guī)模總計已超過1100億元。

“年底房企融資計劃確實有一定程度上的加速。降準(zhǔn)政策確實帶來了些許寬松的政策環(huán)境，這從包括銀行貸款在內(nèi)的各個融資渠道都有所體現(xiàn)。易居智庫市場研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析。

實際上，今年10月以前，房企融資規(guī)模還處在相對較低的水平。據(jù)同策研究院監(jiān)測，2018年10月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計392.65億元，環(huán)比2018年9月的443.11億元大幅減少11.39％。

從年內(nèi)房企融資的走勢來看，今年5月以來，房企融資狀況都不樂觀。僅在7月、8月出現(xiàn)小幅回升，但融資額與2018年前4個月差距不小。10月融資總額更是降到冰點。

一位金融業(yè)人士表示，目前房企融資環(huán)境相比之前有好轉(zhuǎn)。以目前的速度，企業(yè)從拿到批文到完成發(fā)債，會在一個月左右完成。除了政策上的因素外，也可能與一些金融機(jī)構(gòu)在年底還有部分額度有關(guān)。

該人士進(jìn)一步分析，房企作為資金密集型企業(yè)，現(xiàn)金流價值毋庸置疑，而臨近年底，大多數(shù)房企資金鏈都處于緊繃狀態(tài)。除了萬科、保利、碧桂園等少數(shù)房企能做到連續(xù)多年凈經(jīng)營現(xiàn)金流為正外，更多房企的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)。尤其當(dāng)前樓市處于低迷期，企業(yè)資金回籠普遍不利的背景下，依靠融資輸血是解決當(dāng)前房企資金壓力的關(guān)鍵。

成本顯著上漲

值得注意的是，開發(fā)商融資規(guī)模增長的同時，融資成本分化嚴(yán)重，多家房企的融資利率水平大幅上漲。

不久前陽光城在深交所上市的11億元公司債券，票面利率為7.5%；合景泰富發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率9.85%；華遠(yuǎn)地產(chǎn)和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達(dá)11%和12%。 華夏幸福11月19日發(fā)行的5000萬美元債券利率為9%；時代中國擬發(fā)行的3億美元優(yōu)先債券利率為10.95%；恒大發(fā)行的3筆共18億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率分別為11%、13%、13.75%。

統(tǒng)計顯示 ，除個別房企外，多數(shù)房企的融資利率均高于2017年加權(quán)平均融資成本。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉認(rèn)為，融資利率水平體現(xiàn)了房企融資成本之高和難度之大。2018年將是房企 近四年資金壓力 的一年，而且2019年依然將持續(xù)面臨資金壓力。

“融資成本高與去杠桿調(diào)控政策直接相關(guān)，當(dāng)前內(nèi)外部壓力都在逼迫房企以更高成本融資”，一位樓市觀察人士指出，并非所有房企都能順利融資。

此前，包括恒大、碧桂園、花樣年、合生、富力這些大型知名公司的融資計劃也曾被叫停。這些企業(yè)不得不取道海外等其他利率更高的融資途徑，也導(dǎo)致融資成本不斷走高。

與此同時，用途較為靈活的信托資金成為房企融資選擇方式之一。近日，泰禾、福晟、正榮3家房企分別與信托公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作規(guī)模總計達(dá)400億元。與其他手段相比，信托融資成本相對更高，且呈一路上揚(yáng)趨勢。

高成本融資為哪般

即便面臨越來越高的融資成本，房企也幾乎沒有選擇。

一位機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為 ，房企年底加大融資力度還與企業(yè)面臨的償債高峰相關(guān)，“不少房企急于發(fā)新債還舊債”。

據(jù)恒大研究院發(fā)布的報告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬億元。2018年下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以后總計僅0.9萬億元。其中，規(guī)模 的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來四年集中到期；公司債2015-2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，近兩年很多房企都瞄準(zhǔn)了千億目標(biāo)，企業(yè)在土地儲備上投入了大量資金。再疊加限購、限貸為代表的宏觀調(diào)控政策的影響，房企現(xiàn)金流越發(fā)緊張。若不積極融資則難以支撐。通過新融資償還之前的債務(wù)也是不得已而為之。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對企業(yè)而言，年底不斷開拓融資渠道、擴(kuò)大融資規(guī)模，能間接對外彰顯房企對未來樓市和企業(yè)自身發(fā)展信心的同時，也體現(xiàn)企業(yè)對2019年市場繼續(xù)關(guān)注的姿態(tài)。

此外，一些渴望尋求彎道超車的開發(fā)商則希望借助年底各地供地規(guī)模不斷擴(kuò)大，土地價格處于低點的機(jī)會，擴(kuò)大土地儲備水平。

統(tǒng)計顯示，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、武漢等一二線城市均密集推出土地。一線城市11月供應(yīng)土地合計高達(dá)90宗；二線城市11月合計供應(yīng)土地達(dá)到1400宗，均達(dá)歷史高點。11月26日，北京12宗地塊單日就取得土地出讓金316億元。

有專家提示，進(jìn)入11月，房企發(fā)債審批速度確實加快了，但這并不意味著房企融資環(huán)境出現(xiàn)了大的改變。監(jiān)管層依舊會加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，銀行貸款、企業(yè)發(fā)債等融資渠道均受到一定程度的限制。股市震蕩也讓房企股權(quán)質(zhì)押的融資渠道受到限制，房企的融資渠道遠(yuǎn)談不上通暢。有消息顯示，監(jiān)管層仍會嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

值得關(guān)注的是，有金融機(jī)構(gòu)相關(guān)人士對北京商報記者透露，當(dāng)前已有銀行準(zhǔn)備重點對房地產(chǎn)行業(yè)抽貸，這無疑對資金鏈已緊繃的房企又是一個打擊。

專家表示，當(dāng)前很多企業(yè)通過出讓項目股權(quán)、節(jié)省支出、裁員減薪等手段來節(jié)省資金。但即便如此，房企資金趨緊仍會持續(xù)。房企應(yīng)放棄依賴外部輸血的思維，可通過促銷等積極的市場手段快速回款，保證企業(yè)的資金安全。

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