“雙11”打折促銷的不止淘寶、京東，還有曾創(chuàng)下“全球漲幅 ”紀(jì)錄的“房價四小龍”之一的合肥樓市。

近日，《中國經(jīng)營報》記者深入合肥市濱湖、廬陽和肥西等多個推盤較集中的板塊實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，為盡快鎖定潛在購房人群，快速去化回籠資金，部分房企打折促銷、接受首付延期、精裝改毛坯等現(xiàn)象也層出不窮。

據(jù)了解，“雙11”期間，多家房企借機(jī)推出限時購房節(jié)，拿出部分房源進(jìn)行打折促銷。保利發(fā)展開啟“安徽美好幫住計劃”，保利羅蘭春天、保利羅蘭香谷等推出一口價9折優(yōu)惠的特價房源，禹洲地產(chǎn)合肥公司五盤聯(lián)動推出95折優(yōu)惠， 優(yōu)惠8.5萬等口號，御景天地打出了“4200元/㎡起搶國企精工大四房”的宣傳，弘陽時光里項目則限量推出了10套“總經(jīng)理特價房”。

市場也有火熱的另一面。在濱湖、肥西等區(qū)域，因限價導(dǎo)致一二手房倒掛嚴(yán)重、單價具有明顯優(yōu)勢的部分項目依舊一房難求。據(jù)多位購房者反映，位于肥西的信地華地城11月11日在加推17號樓銷售過程中，即使全款都很難搶到房，需要綁定購買一個車位才可以獲得優(yōu)先訂房權(quán)，甚至有中介聲稱繳納8萬元“號頭費”可以直接訂房。

對于市場運(yùn)營和房地產(chǎn)調(diào)控等相關(guān)情況，記者來到合肥市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱“合肥市房管局”）尋求采訪，該局信息綜合處一位吳姓負(fù)責(zé)人在記錄下記者希望了解的信息后表示將協(xié)調(diào)具體科室給予回復(fù)，但截至發(fā)稿時未獲進(jìn)一步回應(yīng)。

“降價未遂”事件轟動全國

時間回到2016年，合肥樓市還以近乎“瘋狂”的面貌示人。2017年1月，由胡潤研究院與萬國置地聯(lián)合發(fā)布的全球房價指數(shù)顯示，合肥房價由于漲幅超過40%，位居2016年“全球房價漲幅 ”。

而近期熱門項目“降價未遂”事件更是引發(fā)了全國關(guān)注。9月20日，合肥院子“打折甩賣”的消息牽動了樓市的神經(jīng)，項目推新從均價2萬元/㎡降至1.5萬元/㎡， 只需1.3萬余元/㎡，折價幅度25%至35%。

“ 多便宜100萬”，也讓前期購房的業(yè)主難以接受，協(xié)商無果的情況下無奈拉著“還我血汗錢”的橫幅前往營銷中心維權(quán)。

同樣位于廬陽區(qū)域的另一個項目，此前放出降價6000元/㎡，并對外地人“ ”也引發(fā)了市場關(guān)注。在接到投訴后，合肥市房管局監(jiān)管辦核實稱，已要求開發(fā)企業(yè)對不具備購房資格的購房人立即辦理退房手續(xù)。

根據(jù)合肥市房管局對外發(fā)布的消息，上述兩個項目迎來了該局主要領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)場調(diào)研，并在調(diào)研過程中要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分認(rèn)識促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要性，認(rèn)真把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。或許是巧合，上述兩個項目銷售均價隨即迎來上調(diào)。

而合肥市房管局信息綜合處一位負(fù)責(zé)人則表示，局里主要領(lǐng)導(dǎo)調(diào)研和具體項目的價格調(diào)整沒有關(guān)系，調(diào)研只是正常的工作。

“合肥樓市從8月中旬開始出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，特別是‘7·31’政治局會議再次明確‘堅決遏制房價上漲’后，市場觀望情緒逐步上升，現(xiàn)在仍處于成交下滑、庫存上升的深度盤整期， 明顯的區(qū)域成交量下滑超過30%?！焙戏誓炒笮头康禺a(chǎn)企業(yè)一位不愿具名的副總裁告訴記者，但從長周期來看，隨著人才落戶等政策的實施，依然很看好合肥樓市未來的發(fā)展前景。

客戶收割之戰(zhàn)

在“僧多粥少”的現(xiàn)實之下，對于開發(fā)商來說，猛推盤、搶客戶、快回款才是王道。一場客戶收割之戰(zhàn)也在暗中展開。

記者在采訪中了解到，為盡快鎖定潛在的購房客戶，多個在售房地產(chǎn)項目均推出了低首付購房或首付延期分期等營銷策略。例如，信達(dá)廬陽府在2#、3#兩棟高層推出了驗資享5000元優(yōu)惠和定存再減一萬的優(yōu)惠政策，同時針對按揭客戶有首付分期政策， 期首付6萬元起，其余的首付款可在明年6月30日之前付清。

而奧園地產(chǎn)進(jìn)入合肥市場的 項目奧園譽(yù)峯所有在售房源，均支持首付分期方式。小戶型首期款低至3萬元，大戶型低至6萬元，其余的首付款可在明年交房之前付清。另外，針對首套房客戶首付 可以一成，三戶團(tuán)購可以0.5成首付。

而在合景泰富廬月灣項目營銷中心，置業(yè)顧問也明確表示可以首付分期，確定房源后七天之內(nèi)需要先交至少一成首付，剩余的首付款可以延期到今年12月底補(bǔ)齊。

“如果是處于限購期，可以先簽草簽合同，等社保交滿房查通過之后再來補(bǔ)齊首付，簽正式合同?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問表示，這只是給你一個緩沖的時間，并不存在違規(guī)。

據(jù)了解，合肥市金融辦也正牽頭負(fù)責(zé)查處通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式違規(guī)為購房人墊付或者變相墊付首付款的行為。那么，上述房企采用低首付的方式鎖定潛在客戶，允許首付延期的行為是否合規(guī)？

對此，合肥市房管局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處一位負(fù)責(zé)人告訴記者，這是房企采取的一些消化庫存的方式，不是通過“首付貸”籌集首付款或者由房企墊首付，還是不違反規(guī)定的。

另一方面，除低首付圈客外，在廬陽等去化較慢的區(qū)域，帶客看房的“小蜜蜂”也開始多了起來。11月12日，記者從合景泰富廬月灣營銷中心剛出來，就遭到了幾名“小蜜蜂”的圍堵，極力邀請記者去附近的海亮唐寧府看房。

在被帶到項目營銷中心后，記者被交給了一位男性置業(yè)顧問。據(jù)了解，海亮唐寧府戶型以躍層為主，定位為改善型豪宅產(chǎn)品，銷售單價2.6萬元/㎡左右，單套總價大多超過400萬元，但開盤至今去化并不理想。其中，銷售中心的銷控表顯示，G6號樓自9月28日開盤至今，一棟樓共42套房源目前尚有10余套處于可售狀態(tài)。

據(jù)了解，2016年9月，海亮地產(chǎn)擊敗多家房企以2420萬元/畝競得唐寧府所在的N1606地塊，樓面價高達(dá)18149.9元/㎡，成為廬陽區(qū)當(dāng)時的樓面價地王，如今，地王項目成本高壓下去化艱難，或遇市場“拉鋸戰(zhàn)”。對于項目目前的銷售狀態(tài)，上述置業(yè)顧問也表現(xiàn)出了無奈，“改善型房源和剛需相比，去化肯定會更慢一點兒，再加上項目地價高、房源總價高，去化并不是很理想。”

對于項目銷售情況，海亮唐寧府營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在G6號樓按照毛坯房銷售，去化了80%，馬上加推G2號樓。

全款優(yōu)先、捆綁車位等亂象難禁

市場轉(zhuǎn)涼的同時，合肥樓市分化明顯。據(jù)同策10月合肥市場月報，2018年10月開盤/加推30次，共計推出4304套房源，但市場表現(xiàn)仍不佳，首日去化率僅66%。其中，濱湖新區(qū)去化 ，10月份7個開盤項目有6個去化達(dá)到9成以上。

記者在實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在濱湖、肥西等熱點樓盤，全款優(yōu)先、捆綁車位等市場亂象依然存在。

位于肥西縣繁華大道與嵩山路交叉口的信地華地城 為典型。11月11日，信地華地城加推17號樓，備案均價1.04萬元/㎡， 單價僅9326元/㎡。

較低的單價和房價倒掛嚴(yán)重，信地華地城每次加推都受到了追捧。這一備案價格與該小區(qū)二手房成交均價14788萬元/㎡相比倒掛超過4000元/㎡，搶到98㎡的戶型相當(dāng)于賺取40萬元。

據(jù)一位當(dāng)天參與項目開盤選房的市民介紹，之前說首付要6成起，但到了現(xiàn)場才知道，即使是全款也不一定搶到房子，還需要綁定購買一個車位才可以優(yōu)先選房。

當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站報道稱，信地華地城的關(guān)系戶很多，沒有人全款都買不到?！伴_盤都是悄悄地通知，都提前定掉了，有些也是交了8萬元左右的‘號頭費’?！币晃恢薪楸硎?。

據(jù)了解，該項目由華地集團(tuán)和信地置業(yè)共同開發(fā)，建設(shè)主體為安徽信華置業(yè)有限公司。12月12日，信地華地城18號樓共132套房源已取得備案許可，備案均價1.04萬元。當(dāng)天，記者以購房者名義來到項目營銷中心，置業(yè)顧問表示，18號樓預(yù)計 近將加推，和17號樓一樣采取全款優(yōu)先、購買車位優(yōu)先的方式直接選房。

根據(jù)項目營銷中心公示的車位明碼標(biāo)價顯示，信地華地城B區(qū)車位的價格介于6.8萬元/個到10.05萬元/個之間，也就是說如果想順利搶到房，很可能需要在全款的基礎(chǔ)上 少花費6.8萬元同步購買一個車位。

面對一位希望首付6成購買一套98㎡三房的女士詢問，信地華地城一位張姓置業(yè)顧問直言：“如果沒有全款，我建議你去看看其他樓盤，我怕真的耽誤你買房?！倍硪晃恢脴I(yè)顧問則稱：“信地華地城18號樓預(yù)訂中，首付6成綁定車位一個，本月底左右直簽?！?/p>

面對質(zhì)疑，信地華地城一位不愿具名的營銷總監(jiān)在接受記者采訪時承認(rèn)全款優(yōu)先、購買車位可以優(yōu)先選房，但否認(rèn)強(qiáng)制捆綁車位，公司也跟任何中介都沒有“號頭費”的合作，“全款、購買車位這是客戶自愿的，每個客戶都不是三歲的小孩子。如果項目開盤有100套房子，有200個客戶，開發(fā)商肯定會進(jìn)行選擇的?！?/p>

安徽信華置業(yè)有限公司一位負(fù)責(zé)人也向記者矢口否認(rèn)存在收取“號頭費”的行為，并表示“中介有誤導(dǎo)行為，這和公司無關(guān)”，隨即掛斷了電話。

據(jù)了解，對于購房者關(guān)于信地華地城購房過程中全款優(yōu)先、捆綁購買車位的投訴，合肥市房管局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處已責(zé)令肥西縣房管局前往項目現(xiàn)場調(diào)查核實?！袄変N售車位的情況不存在，只不過是將客戶分為好幾個等級，比如付全款的排序靠前一點兒，不買車位可能往后排一點兒，但是不存在必須強(qiáng)制性購買車位的要求。如果買房過程中遇到開發(fā)商強(qiáng)制捆綁購買車位，可以跟肥西縣房管局投訴，會責(zé)令退還購買車位的差價?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人反饋稱。

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