導(dǎo)讀

對于租賃剛需的應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生而言，上漲過快的房租價(jià)格或造成一座城市的人才“擠出效應(yīng)”，這是值得房租漲幅過快城市警惕的。

當(dāng)前，隨著樓市進(jìn)入全面嚴(yán)控時(shí)期，新房與二手房市場逐漸回歸理性，但同時(shí)監(jiān)管相對薄弱的租賃市場卻出現(xiàn)“波瀾”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院注意到，近期部分重點(diǎn)城市房租出現(xiàn)了較快上漲，尤其以北京房租的快速上漲成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京7月房租較2017年同期漲幅達(dá)到20.3%。

而在本輪住房市場租金上漲過程中，全國情況究竟如何？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院選取國內(nèi)11座重點(diǎn)城市（主要包括省會(huì)城市、直轄市和計(jì)劃單列市），分別從“重點(diǎn)城市的房價(jià)指數(shù)”、“應(yīng)屆畢業(yè)生平均薪資指數(shù)”與“重點(diǎn)城市人均GDP”等不同維度進(jìn)行分析探究。

分析結(jié)果認(rèn)為，當(dāng)前熱點(diǎn)城市房租上漲與受房價(jià)上漲刺激，新增市場供給尚未形成有效需求，以及畢業(yè)季到來短期內(nèi)拉高的租賃需求等重要因素有關(guān)。

同時(shí)從研究結(jié)果來看，推動(dòng)國內(nèi)重點(diǎn)城市房租上漲的因素大多是暫時(shí)性，具有不可持續(xù)的特點(diǎn)。未來，隨著新增供應(yīng)市場的增加，部分城市租金上漲的局面有望得到緩解。

畢業(yè)季短期釋放租賃需求

來自中國房價(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月房租漲幅 的城市并不是北京與上海，而是成都市。

在該統(tǒng)計(jì)時(shí)間段，成都的房租同比漲幅高達(dá)31%，成為11城的漲幅之首，而廣州和深圳次之，分別為30.7%和30.5%，而北京21.89%的漲幅僅列第6位。相對漲幅較低的為廈門，幅度為10%。

平均而言，上述11城市的房租平均漲幅達(dá)到了22.12%，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，這表明當(dāng)前社會(huì)廣泛關(guān)注的房租上漲問題在各大城市中皆有較為明顯的體現(xiàn)。

需要注意的是，在選取的11個(gè)重點(diǎn)城市樣本中，近期房租漲幅同樣高達(dá)30.5%的深圳，其同期新房均價(jià)卻出現(xiàn)了一定程度的回落。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，深圳相較于成都和廣州而言，房價(jià)相對較高，目前正處于高位盤整階段。與深圳相對較高的房價(jià)水平相比，深圳的租金回報(bào)率卻并不高，這是當(dāng)前階段，深圳雖在房價(jià)下行的同時(shí)，租金仍快速上漲的重要原因。

據(jù)Wind云房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)顯示，目前深圳的租金回報(bào)率僅為1.51%，遠(yuǎn)低于部分二線和三線城市已經(jīng)達(dá)到的3%-4%的水平。

房租除了受房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，本輪房價(jià)上漲亦伴隨著“季節(jié)特殊性”。

這是因?yàn)?，每年秋季是?yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生離開校門求職季，這也造成租賃市場暫時(shí)性地出現(xiàn)供求大幅提升的情況。同時(shí)伴隨著應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生薪資的上漲，房租也會(huì)相應(yīng)的“水漲船高”。

哪些重點(diǎn)城市的應(yīng)屆畢業(yè)生薪資水平 ，間接推動(dòng)房租跟著漲價(jià)呢？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師以校園招聘平臺“梧桐雨”發(fā)布的《2018年全國應(yīng)屆畢業(yè)生薪資報(bào)告》為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行了分析。

在納入統(tǒng)計(jì)的11座城市中，北京以7114元的應(yīng)屆畢業(yè)生平均薪資在所有重點(diǎn)城市中排在 位。即使從全國范圍看，北京這一應(yīng)屆大學(xué)生的薪資標(biāo)準(zhǔn)也是 的。

緊隨其后的是，上海應(yīng)屆生薪資平均為6662元，深圳為6231元。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師注意到，北京、上海與深圳的應(yīng)屆大學(xué)生平均薪資較高，與其城市綜合發(fā)展實(shí)力緊密相關(guān)，如上述三地的人均GDP數(shù)據(jù)也是處于整體“領(lǐng)跑”的階段。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還進(jìn)一步顯示，深圳的人均GDP為18.7萬元/人，北京與上海分別為12.9萬元/人與12.5萬元/人。

其中值得關(guān)注的是，在納入統(tǒng)計(jì)的11個(gè)重點(diǎn)城市中，重慶與成都的人均GDP分別為6.4萬元/人和8.7萬元/人，與其他9城的數(shù)據(jù)相差較大。但上述兩城的房租同比漲幅卻高達(dá)25.1%和30.7%；與此同時(shí)，兩城應(yīng)屆大學(xué)生的平均薪水也并不高，分別為5070元和4958元。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，重慶與成都要警惕房租價(jià)格快速上漲給青年大學(xué)生增加的生活負(fù)擔(dān)，對于租賃剛需的應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生而言，上漲過快的房租價(jià)格也一定程度上會(huì)造成一座城市人才的“擠出效應(yīng)”。

與此同時(shí)，當(dāng)前國內(nèi)重點(diǎn)大城市的租賃人口占比逐漸提高。在整治群租等市場規(guī)范化舉措的同時(shí)，也一定程度上導(dǎo)致短期內(nèi)市場供需失衡，這也是當(dāng)前房租上漲的一個(gè)重要推動(dòng)因素。

據(jù)Real Data和貝殼研究院數(shù)據(jù)，目前全國大城市的租賃人口占比都在25%以上，其中北京和上海的租賃人口分別為863萬和951萬，兩地租賃人口占比接近40%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，在推進(jìn)租賃市場規(guī)范化的同時(shí)，也需要多方面地考慮如何有效地增加租賃市場的供應(yīng)，來滿足規(guī)范化整治之后所造成的市場影響。這既能體現(xiàn)出一個(gè)城市的包容性，更能夠?yàn)橥鈦砣丝谡宫F(xiàn)出一個(gè)城市的“溫度”。

新增供給尚未有效形成

事實(shí)上，2017年以來，北京與上海等城市都供應(yīng)了一批只租不售的土地，只是目前這些租賃用地上投建的項(xiàng)目真正投入市場的還并不多，尚未能夠轉(zhuǎn)化為有效供給。

以上海為例，截至2018年7月底，上海共出讓了34塊租賃住房用地，將建成3.5萬套，目前上述地塊能夠帶來的市場供應(yīng)量還遠(yuǎn)未形成規(guī)模。

相對于整體較大的租賃市場而言，由存量房所構(gòu)成的租賃市場則更是影響市場供給的關(guān)鍵。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2017年北京成為土地出讓收入 的城市，這將為后期城市的房源供給提供較為有力的補(bǔ)充，當(dāng)然土地出讓金的高企也與土地單價(jià)的居高關(guān)系密切，但也一定程度上為后期的整個(gè)市場上的房源供應(yīng)提供了支撐。

在北京之后，杭州、南京、上海、重慶和成都的土地出讓金分列2-6位。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，隨著后期這些新房項(xiàng)目的入市，這些城市的租賃市場將迎來新增供給，緩解市場需求。

需要注意的是，當(dāng)前在“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的樓市調(diào)控目標(biāo)下，不少城市的限價(jià)政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利空間收窄，一些開發(fā)商持觀望態(tài)度，延遲開盤時(shí)間，這也在客觀上降低了全社會(huì)的住房供給，并將其傳導(dǎo)至租賃市場。

在此情況下，限價(jià)政策使得二手房的價(jià)格相對穩(wěn)定，但也延長了二手房成交所需的時(shí)間。從長期來看，存量二手房的周轉(zhuǎn)率下降，也會(huì)間接促使二手房的掛牌待售量下降，這就有益于增加市場租賃房源的供給。

從中國房價(jià)行情網(wǎng)上也可以看到，當(dāng)前北京與上海兩地的新增租賃房源都超過了10萬套，后期將為穩(wěn)定市場需求提供較大幫助。只是需要注意的是，重慶與成都的房租漲幅較高，但同時(shí)新增租賃房源僅有3.9萬套和4.2萬套，在供需相對不平衡的情況下，后期重慶與成都可能還將面臨一定的租金上漲壓力。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師根據(jù)上述幾個(gè)維度進(jìn)行綜合研判后認(rèn)為，近期國內(nèi)部分城市房租價(jià)格快速的原因各自有所差異。有受房價(jià)上漲預(yù)期進(jìn)行補(bǔ)漲的城市，如成都與廣州；而上海與北京等地則與畢業(yè)季到來、租賃人口顯著增加，且此前市場供給尚未有效形成等重要因素有關(guān)。

但仔細(xì)分析后發(fā)現(xiàn)，上述幾個(gè)重要影響要素都是暫時(shí)性的，即使核心城市房租價(jià)格受到回報(bào)率低和市場供地等因素的影響，但相信隨著調(diào)控政策的深入，后續(xù)市場供給的有效增加，部分城市的租房價(jià)格快速上漲的趨勢或?qū)p緩。

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