在海南省發(fā)布史上 嚴(yán)限購(gòu)政策之后，嚴(yán)重依賴(lài)外部市場(chǎng)的海南樓市隨即陷入冰封期，布局海南的多家房企因此受到重創(chuàng)。海南省多次表態(tài)，將徹底告別經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，未來(lái)海南省或?qū)⒆呱弦粭l新的發(fā)展道路。

對(duì)炒房者說(shuō)不

在海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年之際，中央宣布在海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)。在政策利好的刺激下，從全國(guó)各地趕來(lái)的購(gòu)房者占領(lǐng)了海南各地的售樓處，引發(fā) 風(fēng)潮，一時(shí)間房?jī)r(jià)飛漲，樓市被炒房者攪得烏煙瘴氣。

隨后，海南省在4月22日出臺(tái)了被稱(chēng)為史上 嚴(yán)的限購(gòu)政策，《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》中提到，要實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。?？?、三亞、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，須提供至少一名家庭成員在本省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。且房子在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

海南省在此次政策前后，也發(fā)布了多次樓市調(diào)控。3月30日，海南省發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，規(guī)定本省居民家庭只能買(mǎi)一套住房，首付不得低于七成；4月16日，海南省住建廳緊急發(fā)文防止炒作和哄抬房?jī)r(jià)；4月20日，提高了居民購(gòu)買(mǎi)首套新建住房的公積金貸款 首付款比例；4月24日，發(fā)布了限制通過(guò)假離婚獲得購(gòu)房資格的政策；6月6日，出臺(tái)文件要求商品住宅，在備案后6個(gè)月內(nèi)不得提高備案價(jià)格。

限購(gòu)直接冰封了海南樓市，媒體記者近日走訪多個(gè)海南樓盤(pán)，基本都是無(wú)人問(wèn)津的狀態(tài)，售樓員也都紛紛轉(zhuǎn)行或離開(kāi)海南另謀生路。雅居樂(lè)清水灣的售樓員告訴記者，目前要么是海南戶口，要么有兩年海南社?；騻€(gè)稅才能買(mǎi)房。如果是公司購(gòu)房的話，也必須是注冊(cè)地在海南的公司才可以購(gòu)買(mǎi)。現(xiàn)在政策一時(shí)半會(huì)也松不了，外地人想在海南買(mǎi)房，只能等政策變動(dòng)了。

58安居客房產(chǎn)研究院 分析師張波在接受媒體記者采訪時(shí)表示，今年海南省出臺(tái)的一系列樓市限購(gòu)政策，基本上杜絕了外地炒房客進(jìn)入海南樓市的可能，也打擊了房產(chǎn)的投資屬性，冰封了整個(gè)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。后期海南房地產(chǎn)市場(chǎng)必將迎來(lái)較大的改變，房產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒄{(diào)整產(chǎn)品策略，來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的變革。

布局海南房企遭重創(chuàng)

海南省的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重依賴(lài)外來(lái)需求，有數(shù)據(jù)顯示，海南購(gòu)房者中70%來(lái)自島外，大部分島外購(gòu)房者都是以旅游、度假、養(yǎng)老等為目的在海南買(mǎi)房，屬于"候鳥(niǎo)型"，房屋空置較多。

在樓市調(diào)控的作用下，嚴(yán)重依賴(lài)外來(lái)購(gòu)房需求的海南樓市隨即陷入了冰封期。包括雅居樂(lè)、魯能等重倉(cāng)海南的開(kāi)發(fā)商，業(yè)績(jī)和回款或?qū)⑹艿街卮笥绊憽?/p>

雅居樂(lè)在海南的布局較重，在土地儲(chǔ)備和銷(xiāo)售額占比方面，海南所占份額都比較大。雅居樂(lè)2017年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2017年度雅居樂(lè)華南、海南及云南區(qū)域、華東區(qū)域分別貢獻(xiàn)350億元、200億元、180億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，海南及云南區(qū)域銷(xiāo)售占比達(dá)到了23%。海南清水灣項(xiàng)目是2017年度中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售 ，預(yù)售金額達(dá)170億元。

有分析認(rèn)為，此次海南省的全域限購(gòu)政策，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的冰封，在海南省重倉(cāng)的房企，全年銷(xiāo)售目標(biāo)的完成和資金的回籠產(chǎn)生或許會(huì)受到影響。

擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)

實(shí)際上，海南省在歷史上多次為炒房所累。2010年1月海南國(guó)際旅游島批復(fù)之后，投機(jī)潮出現(xiàn)，不少項(xiàng)目的房?jī)r(jià)幾個(gè)月漲了五六倍，但隨后幾年內(nèi)，暴漲的項(xiàng)目?jī)r(jià)格 終腰斬。

海南省也吸取前期教訓(xùn)，想要徹底擺脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。海南省委書(shū)記劉賜貴曾多次在公開(kāi)場(chǎng)合表示，盡管房地產(chǎn)一直占據(jù)海南財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資很重要的比重，但海南不能無(wú)序發(fā)展，不能成為房地產(chǎn)的加工廠，要以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。

離開(kāi)了房地產(chǎn)的海南省將如何發(fā)展呢？在 近出臺(tái)的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，海南省戰(zhàn)略定位為全面深化改革開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家生態(tài)文明試驗(yàn)區(qū)、國(guó)際旅游消費(fèi)中心、國(guó)家重大戰(zhàn)略服務(wù)保障區(qū)，未來(lái)海南將建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港。

張波也提到，海南省已明確表示"建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加"，加上 出臺(tái)的" 嚴(yán)調(diào)控政策"，意味著未來(lái)海南的房地產(chǎn)業(yè)將不會(huì)是支柱產(chǎn)業(yè)。全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的定位，表明海南已從國(guó)內(nèi)向國(guó)際化轉(zhuǎn)變，海南將作為中國(guó)與東南亞各國(guó)連接的重要紐帶。

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