調(diào)控在加碼，信貸不斷收緊，限購限售政策更是層出不窮。 近影響 的，是海南新出臺的政策。 每一個新政策，都會在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)引發(fā)大討論，許多地產(chǎn)人很惶惑，不知道自家房企未來會怎樣，甚至開始懷疑地產(chǎn)行業(yè)的未來。

2018年的前4個月，見了不少地產(chǎn)行業(yè)的大佬，也分析了一些企業(yè)案例，有了一些心得，今天分享給大家。

對未來的房地產(chǎn)市場有以下5個判斷，其中第5個是核心。

01

全面調(diào)控可能在長效機(jī)制出臺后結(jié)束

從時間上來看至少還有2年

之前，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)對全面調(diào)控什么時候結(jié)束，有2個判斷：

一是2017年10月底結(jié)束，二是2018年3月結(jié)束。

這2個判斷，都是根據(jù)歷史經(jīng)驗作出的，但事實(shí)證明，這2個判斷都錯了。

這2個判斷為什么會錯？

作出這2個判斷的人，認(rèn)為房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟(jì)上行的動力，而政府希望經(jīng)濟(jì)上行，所以，一旦條件允許，就會啟動房地產(chǎn)。

而認(rèn)為，現(xiàn)在情況已經(jīng)發(fā)生了變化：

1、從全國層面來講，中央已經(jīng)反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，顯示了足夠的決心。中央擁有 權(quán)威，其制定的政策，一定會保持穩(wěn)定，不會受短期經(jīng)濟(jì)波動的影響。

也就是說，即使經(jīng)濟(jì)在“L”型那一橫上保持比較長時間，也不是不能接受的。

2、對于地方政府來說，鑒于我國社會主要矛盾已經(jīng)發(fā)生變化，要獲得政績，GDP已經(jīng)不是 因素，政治正確很重要，“好”和“多”一樣重要。

在當(dāng)前情況下，保持房價穩(wěn)定，讓經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱卑l(fā)展實(shí)業(yè)，才是正確的方向。

那么，全面調(diào)控將來會不會結(jié)束？認(rèn)為還是會的。有以下2個原因：

1、現(xiàn)在的“五限”等政策，沒有統(tǒng)一，看上去并非長效機(jī)制的一部分。

2、中央明確提出，市場要在資源配置中起“決定性”作用?！跋奘邸?、“限價”等措施，未來可能會被更市場化的，作用于供需的措施所取代。

那么，長效機(jī)制什么時候出臺，本輪全面調(diào)控什么時候結(jié)束？

大佬們比較一致的一個判斷是：

快可能也要2年以后。而長效機(jī)制中，租購并舉、限制個人持有，應(yīng)該是主要內(nèi)容。

02

大周期沒了，每個區(qū)域都有自己邏輯

別人賺大錢的地方你可能會虧本

前不久聽說了一些擴(kuò)張中的房企的悲劇。

從三四線進(jìn)入一二線，進(jìn)入的目的是為了迅速擴(kuò)大規(guī)模，結(jié)果規(guī)模沒有擴(kuò)大，其一季度的利潤還大幅下降了。

其在一線招拍掛獲得的一個住宅項目，遇到限價以后，怎么算都沒有利潤，目前不敢去拿預(yù)售證，也不知道等下去會是什么結(jié)果。

其在另一個一線城市獲得的舊改項目，包含一部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，于是就找了號稱專業(yè)的另一家小房企合作開發(fā)，自己則出面借錢。結(jié)果是項目一直處于停滯狀態(tài)，合作方的能力和效率，被發(fā)現(xiàn)有問題。

這家房企的問題，就是在于沒有認(rèn)識到：

1、全國性的大周期已經(jīng)不復(fù)存在，全國市場已經(jīng)嚴(yán)重分化，每個區(qū)域都有自己獨(dú)特的邏輯。

2、同一塊地，別人能賺錢，你不一定能賺錢，因為你們的資源、經(jīng)驗，和能力模型，都不一樣。

03

千億房企算的是總賬，打的是概率

你盲目跟進(jìn)可能血本無歸

對于千億房企來說，他們已經(jīng)脫離了單項目競爭，他們算的是總賬。

?  在把控風(fēng)險方面，不一定每個項目都能賺大錢，在保證效率的情況下，有個別項目持平甚至略有虧損，也是可以接受的。

?  項目之間是互相配合的。甲項目是為乙項目打品牌做鋪墊，丁項目是為丙項目還歷史上欠下的人情。還有部分國企，他們做某些項目根本不是為了利潤。

?  對千億巨頭來說，周期性的風(fēng)險已經(jīng)很小，因為他們可以根據(jù)市場變化，調(diào)整全國各地的推盤節(jié)奏，永遠(yuǎn)有處于高潮的地方。他們?nèi)谫Y成本相對較低，一個項目等二年再推也不是不可以。

? 千億房企更類似于金融投資集團(tuán)，各區(qū)域才是真正操盤的。巨頭們都不惜重金，挖了解各地實(shí)際情況的城市總、操盤手。

而中小房企的優(yōu)勢，就在于因地制宜打陣地戰(zhàn)，或者在一個城市做深耕獲取區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢。

所以，中小房企在沒有搞懂巨頭們的真實(shí)意圖之前，千萬不能跟著千億巨頭去做項目。

因為，他們根據(jù)自己的能力和規(guī)模設(shè)定的賺錢邏輯，你即使看懂了，也沒法學(xué)習(xí)。

04

調(diào)控力度不會超出承受極限

跑贏大部分同行，就能全面勝出

調(diào)控重重加碼，有很多地產(chǎn)人擔(dān)心房企會失去生存空間。認(rèn)為，這是杞人憂天。

1、你的對手其實(shí)不是政策，而是同行。

2、如果一件事情，所有同行都接受不了，那么這件事情可能就會改變。

政策里的生存空間有多大？限價是表現(xiàn) 明顯的一個政策！

賣地的時候，以后房子的銷售單價都確定了，你就是在有限的空間里，憑自己的本事賺錢。

但是，如果一塊地所有房企都覺得沒辦法賺錢，地方政府就會讓步。

同樣邏輯，如果一個市場，所有房企都覺得活不下去，政策就會調(diào)整。因為市場上總要有房子賣??！

之前一線限價，很多房企都說自己的項目賺不到錢，可是后來實(shí)在挺不住了，開盤之后一算賬，大部分還是有10%--20%的利潤的，虧本的是少數(shù)。

所以，只要你能跑贏大多數(shù)同行，你就能獲得 終的勝利。

怕就怕在同樣嚴(yán)酷的環(huán)境下，別人都能賺錢，你卻賺不到錢，這里面的差距在于能力……

05

機(jī)會不再是所有人的機(jī)會

資源+能力=成功

其實(shí)，總結(jié)一下上面說的幾條，你會發(fā)現(xiàn)一些共同的東西：

第二條結(jié)論是：一線、三四線，都是有人能賺錢，有人不能，差別在于能力模型不同。

第三條結(jié)論是：同一個城市，千億房企進(jìn)去是對的，你跟進(jìn)可能是錯誤的，因為基礎(chǔ)不同。

第四條結(jié)論是：同一塊地，大家都不能賺錢的話，政府可能會讓步，但讓步之后，有人能賺錢了，有人還是沒法賺錢。

下面來說 重要的結(jié)論：

之前，房企認(rèn)為資源 重要，只要手里有地，總能找到賺錢的辦法。

但是之后，能力和資源同樣重要。只有資源，沒有能力，將不能成功。

大周期下，市場大起大落，只要不踏空，大家都能賺到錢，只是賺多賺少的問題。

但是以后，如果沒有能力，你不敢拿的地，別人拿去能賺大錢！甚至你已經(jīng)拿到手，但是覺得會虧本的地，賣給別人，別人一樣能賺錢。

那么你就被淘汰出局了。

那么，除了上面提到的因地制宜的能力，能力到底還包括哪些呢？

一、快周轉(zhuǎn)能力、借到便宜錢的能力、成本能力，決定了你敢不敢拿利潤空間小的項目

一個項目，樓面價和銷售價都已經(jīng)確定，你經(jīng)過測算，項目利潤只有5%，無論如何也不敢拿?？墒且粋€巨頭計算的結(jié)果，利潤卻有18%，于是堅定拿下！

二、運(yùn)營能力、金融能力，決定了你敢不敢拿自持項目

在未來的長效機(jī)制中，“租購并舉”一定是主要內(nèi)容。而要有足夠的出租房源，依靠存量是不夠的，所以，將來的項目，要求持有一部分，乃至全部持有，可能將是常態(tài)。對于自持項目來說：

1、運(yùn)營能力決定了你能否靠租金和服務(wù)賺錢。

2、金融能力決定了你能否在租金服務(wù)賺錢之后，把未來的利潤變現(xiàn)。

三、嫁接其他行業(yè)，乃至直接從事其他行業(yè)的能力

房地產(chǎn)行業(yè)，和幾百個行業(yè)相關(guān)。不過，因為過去行業(yè)利潤很高，各種限制又少，房企并不看重這個。可是未來，這個越來越重要了。

要嫁接某個行業(yè)，就要真的懂那個行業(yè)。

做機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園，就要懂機(jī)器人；做物流小鎮(zhèn)，就要懂物流。只有懂了，才能做好，才能選擇 的企業(yè)和商家入駐，才能運(yùn)營好。

有的房企，目前已經(jīng)不再滿足于“懂”，而是自己挺身而出，直接做產(chǎn)業(yè)了。

對于一家有其他產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)集團(tuán)來說，與地方政府談判的時候更占優(yōu)勢，而且后期項目所有環(huán)節(jié)產(chǎn)生的利潤，包括政策性讓利和政府補(bǔ)貼，其都可以分一杯羹。

，想說2句話：

1、地產(chǎn)行業(yè)還蘊(yùn)藏著巨大的紅利，但是只會分給有能力、有準(zhǔn)備的企業(yè)和個人，那種雨露均沾的行業(yè)紅利再也不存在了。

2、天下的事情， 難的就是“知行合一”，說說很容易，想清楚也比較容易，但要真的開始干非常難！但只要開始干了，就有成功的可能！

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