當(dāng)前的海南別墅市場(chǎng)形勢(shì)用兩個(gè)字描述：糟糕!比我們想象的要糟糕的多。記得蔡為民老師在今年年初在房地產(chǎn)百家講師論壇上說過一句話，叫做虎年有險(xiǎn)。我理解他說的這個(gè)險(xiǎn)，不是市場(chǎng)之險(xiǎn)，而是政策之險(xiǎn)。他的經(jīng)驗(yàn)是：樓市太瘋狂，政策必打壓。

　　在市場(chǎng)失靈，房?jī)r(jià)高企，影響民生，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定的時(shí)候。政府采取調(diào)控政策，本是情理之中的事。然而，對(duì)于政府調(diào)控的效果人們從一開始就沒有很好的預(yù)期，這不是多疑，而是基于多年來“房?jī)r(jià)越調(diào)越高”的經(jīng)驗(yàn)。我對(duì)于今年政府出臺(tái)的一系列的調(diào)控政策不太看好，因?yàn)槲覀兊恼{(diào)控一直在走兩極路線，不是南極就是北極，不是緊就是松，就是在松緊當(dāng)中反反反復(fù)復(fù)。有人說這次政府不會(huì)再松了，會(huì)一直緊下去，而且調(diào)控要打持久戰(zhàn)。松松緊緊反應(yīng)的是政策不穩(wěn)定，過松過緊都是一種極端。

　　我寫過一篇博文，也有很多博友贊同我的觀點(diǎn)，我寫的題目是:房地產(chǎn)調(diào)控打持久戰(zhàn)就意味著是一場(chǎng)災(zāi)難。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在一系列的調(diào)控，它不是整體的從法律層面上立法非常完善的基礎(chǔ)上出臺(tái)的，都處在像是醫(yī)生一樣的頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，都是急救措施出臺(tái)。有人樂觀地認(rèn)為，這次房地產(chǎn)稅出臺(tái)可能會(huì)使我們的調(diào)控逐步的走向規(guī)范。對(duì)此，我也不這樣認(rèn)為，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的房地產(chǎn)稅，在解放初期，在政務(wù)院期間就發(fā)布了一系列暫行條例。只不過是以前的征稅的范圍主要是對(duì)營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)征收。

　　這次的特點(diǎn)是擴(kuò)征，向自住消費(fèi)者擴(kuò)征?？紤]到反彈，操作會(huì)是漸進(jìn)，先是針對(duì)固定人群來，你擁有的房屋套數(shù)多一點(diǎn)，住房面積大一點(diǎn)從你開始征起，但是這也是一個(gè)非?？膳碌氖虑?，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅一開頭，接下來它就會(huì)一直走下去，今天是征富人，明天就征普通人，一旦進(jìn)入立法程序，就需要一視同仁，我認(rèn)為這是一個(gè)非?？膳碌男盘?hào)。不是不支持依法納稅，而是從法理上說房產(chǎn)稅要走立法程序；從民生的角度說，我們要力避重復(fù)收稅。

　　這一段時(shí)間，一些級(jí)媒體發(fā)布一系列的言論，不知道這是不是政府本身的意圖，在這些言論中大力宣揚(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)要走非市場(chǎng)化道路。對(duì)此，我本人表示堅(jiān)決的反對(duì)，非市場(chǎng)化，意味著我們要退回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的狀態(tài)。今天看起來是給我們房地產(chǎn)行業(yè)的一種鼓吹，那將來其他市場(chǎng)是不是也要走這條路？較后我們?nèi)炕氐接?jì)劃經(jīng)濟(jì)，我覺得這是萬萬不可行的。

　　所以我和一些媒體討論的時(shí)候，都是堅(jiān)定的反對(duì)這種觀點(diǎn)。我在搜房網(wǎng)新寫的一篇文章叫做“房地產(chǎn)行業(yè)要堅(jiān)定不移走市場(chǎng)化的道路”。這一點(diǎn)，我們有些房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員，甚至是一些上市公司也在動(dòng)搖，并不是他們希望回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是他們擔(dān)心這種形勢(shì)一旦形成，政府會(huì)用各種政策把你逼退，逐步瓦解上市，讓國(guó)有企業(yè)來逐步的介入，逐步的回歸政府。對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)守，對(duì)于改革開放的堅(jiān)守真的很重要!

　　海南別墅市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)格定乾坤的時(shí)代，這個(gè)題目是我自己出的，為什么出這樣的題目呢？常態(tài)情況下海南別墅市場(chǎng)，尤其是豪宅市場(chǎng)，它完全不會(huì)是價(jià)格定乾坤的。購(gòu)別墅的人主要是關(guān)注的是價(jià)值。那為什么要說上海海南別墅市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)格定乾坤的時(shí)代呢？從上海別墅的價(jià)格分布情況和不同別墅的構(gòu)成情況來講。說實(shí)話上海的別墅可以進(jìn)入豪宅網(wǎng)，可以稱之為“豪宅”的很少，，像是單價(jià)二萬以下的，是進(jìn)入不了豪宅網(wǎng)的。

　　因此我認(rèn)為真正意義上的別墅非常少，受國(guó)家禁批、限批別墅用地政策的制約，獨(dú)棟別墅已經(jīng)非常稀缺。目前，充斥于市的主要是類別墅：比如聯(lián)排別墅、疊加別墅、郊遠(yuǎn)區(qū)質(zhì)量環(huán)境都不是非常好的別墅。這些別墅的擁有者、購(gòu)購(gòu)者不是大家想象的大富豪。較近我跑了十幾個(gè)別墅樓盤，我了解到，前來購(gòu)房的對(duì)價(jià)格非常關(guān)注，問的多，成交的少。

　　3萬/平方米成交占的比例比較大，2萬占的比例比較小，1萬以下的成交反而更少。在塔尖上的財(cái)富人物考慮的是價(jià)值，他們的購(gòu)購(gòu)意愿不太受價(jià)格影響，也不太會(huì)受調(diào)控政策及房產(chǎn)稅的影響。其實(shí)購(gòu)經(jīng)濟(jì)類別墅的人是很在意價(jià)格的。這就是海南別墅市場(chǎng)的分化。面對(duì)這種分化，我們的價(jià)格定位必須調(diào)整。開發(fā)經(jīng)濟(jì)類別墅的開發(fā)商要選擇“價(jià)格定乾坤”的市場(chǎng)定位！

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