2010年，中國的房價瘋了。

　　這一年，北京望京地區(qū)“地王”邊上的一套64平方米的住房，一個星期里總價漲了34萬元。

　　房價令人們變得極度懊悔。有時候，小兩口合計購房子，其中一個稍一猶豫，價格便又上躥了十幾萬元，為此引來一番不滿和爭吵，乃至分道揚(yáng)鑣。這樣的故事屢見不鮮。

　　不光是北京，倒退幾個月，報紙和電視上，乃至街談巷議里，人們的話題離不開“房價”、“月供”和頻頻刷新紀(jì)錄的“地王”。土地已經(jīng)變成較值錢的東西，一句新民謠在人們口頭流傳：樓市月有地王出，各領(lǐng)噱頭十幾天。

　　房價是在人們猶豫不決的觀望中突然爆發(fā)的。2009年年初，上一輪房地產(chǎn)的低迷期還沒走出，那些錢包癟癟的人還夢想著房價再降一點(diǎn)，沒成想，進(jìn)入3月，它突然發(fā)力，且一發(fā)不可收拾。一個小區(qū)半年前每平方米價格只有1．9萬元，半年后一看，變成了2．9萬元。原先是購了房子的人嫌降價太多，圍著售樓處紛紛要求退房，現(xiàn)在一套房子剛開盤，就被搶光了?！秴⒖枷ⅰ穭t援引外電：中國每天新建房屋面積，已經(jīng)占全球總量的50％左右。

　　今年48歲的穆圖，一年前賣掉自己在北京昌平區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用住房，希望在北京城里購一套小一點(diǎn)的住所，結(jié)果，從2009年年末一直看到2010年5月,房價一路飆升，距離他的心理價位已越來越遠(yuǎn)。這讓這個經(jīng)歷過中國住房改革全過程的中年人萬分感慨?；叵?0年前，中國人的住房由單位分配，到今天北京、上海、深圳的房價甚至要“趕美超英”，這期間的變遷，真是滄海桑田啊！

　　1978：醞釀變革

　　1978年10月20日上午，鄧小平在北京視察新建的幾十棟公寓住宅樓時，曾希望能用積蓄替兒子購套房子。

　　隨行的國家建委副主任張百發(fā)回憶，鄧小平先是“問居民住房可否成為商品，當(dāng)時現(xiàn)場的同志沒有人敢回答”，他又“自言自答說，如果房子算商品，我這幾年也還有點(diǎn)積蓄，想購套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個樸方，是因?yàn)槲抑職埖?，我需要照顧他”?/P>

　　當(dāng)時不像現(xiàn)在，房子尚未成為商品，中國大多數(shù)父親也還沒有替兒子購房的打算。不過，這一年發(fā)生了幾件事，預(yù)示著中國人的住房生活可能要發(fā)生一些難以預(yù)料的變化。

　　這年秋天，鄧小平訪問新加坡。他特地聽取了當(dāng)?shù)毓賳T關(guān)于公共住房計劃的介紹，并登上高樓，鳥瞰當(dāng)?shù)氐淖≌^(qū)。訪問結(jié)束當(dāng)天，他又突然走進(jìn)當(dāng)?shù)匾粋€普通房間，認(rèn)真看了每個空間，特別是洗澡間，并不住稱贊。

　　再早些時候，在北京召開的全國城市住宅建設(shè)會議上，國務(wù)院副總理谷牧傳達(dá)鄧小平關(guān)于解決住房問題的指示，希望路子能寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；把個人手中的錢動員出來，國家解決材料。

　　1978年的中國老百姓還沒有聽說過“房地產(chǎn)”這個詞語，他們只曉得自己家住的房子太擠、太小。在此前的將近30年里，涌動于大江南北的中國人，被西方新聞界形容成“螞蟻”。這群螞蟻人穿著邋遢，顏色、式樣幾乎相通的衣服，住在低矮、擁擠、破舊的房子里。

　　上海華光儀表廠會計楊希鴻的家，就是這些房子中的一間，13平方米，擠著3口人。3.6平方米,在當(dāng)時是上海一個普通職工的生活空間。在一個不到1．2米高的閣樓上，楊希鴻的女兒上下了十幾年。

　　不僅在上海，1978年的中國，擁擠是每一個城鎮(zhèn)居民較真實(shí)的居住體驗(yàn)。近30年間，中國累計用在住宅上的投資為374億元，年人均住房投資不足10元。到1978年,中國城鎮(zhèn)居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比1949年少了0.9平方米。其中有5年里，上海市的統(tǒng)建住宅沒建造過哪怕1平方米。

　　住房窘迫到什么地步？學(xué)者楊絳后來回憶，她和錢鐘書在學(xué)部辦公室住了將近3年，“南北二墻各裂出一條大縫”。后來，人們發(fā)現(xiàn)胡喬木給國家專業(yè)人李先念寫的“要房信”，一字一句地請求為顧頡剛、蔡儀等學(xué)者解決全家蝸居之難。而普通人住在廢舊木板搭成的簡易儲藏室就算很不容易了，不少人無處棲身，流落街頭。

　　這一年還發(fā)生過一些不怎么起眼的事情。一個叫王石的27歲“國家技術(shù)員”從廣州次來到南方小鎮(zhèn)深圳。他看到，路軌旁有丟棄的死豬，綠頭蒼蠅嗡嗡起舞，沙頭角的中英街還只是“一條彎曲的石板窄街”。15歲的農(nóng)村孩子潘石屹在甘肅天水一個山溝里讀中學(xué)，每天餓著肚子苦讀到深夜，完全看不出日后有身家?guī)装賰|的跡象。

　　同年，29歲的馮侖成了西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)系的學(xué)生，后來成為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的魏杰和張維迎也在這里學(xué)習(xí)。此時離他們分別對中國房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響還早得很。

　　1980年：開發(fā)

　　進(jìn)入1980年才8天，中國家房地產(chǎn)公司──深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立了，當(dāng)時的深圳房地產(chǎn)管理局副局長駱錦星兼任總經(jīng)理。

　　說是公司，其實(shí)只有5個人，除了總經(jīng)理，還有財務(wù)、出納、兩個技術(shù)員，他們的資產(chǎn)是4部舊單車，一間平房和幾張桌子，4萬元港幣的開辦費(fèi)是從香港商人那里借來的。

　　成立公司的目的只有一個：和香港商人合作建房子。此前，因?yàn)槿鄙儋Y金，46歲的駱錦星正為解決兩萬平方米干部住房發(fā)愁，偶然聽一個香港朋友說，你這個局長是在端著金飯碗要飯，為什么不可以你們出地，港商出錢，合作建房，利潤分成？

　　這話把駱錦星嚇了一跳。在當(dāng)時，出讓土地是要犯國法的，但得承認(rèn)，這個提議挺讓人心動。為了找一個合理合法的理由，經(jīng)歷過“文革”洗禮的駱錦星，與深圳市委政策研究室的一幫人經(jīng)過冥思苦想，突然記起了“馬恩列斯”，希望從“祖師爺”那里找到理論根據(jù)。

　　還真讓他們找到了。翻了幾天后，他們在《列寧選集》的“住宅問題”這一節(jié)中，查到列寧引用過恩格斯一段話：“……住宅、工廠等，至少是在過渡時期未必會毫無代價地交給個人或協(xié)作社使用?！?/P>

　　駱錦星連夜向市委書記張勛甫報告，后者也引經(jīng)據(jù)典地表態(tài)：“《共產(chǎn)黨宣言》中還說‘剝奪地產(chǎn)，把地租用于國家支出’，你們就先干著試試看吧?！?/P>

　　有了這一表態(tài)，找投資并不用費(fèi)多大事兒，一位香港老板騎著自行車到深圳來，坐在一個破凳子上談成了這次合作。沒過多久，中國份合作建房合同誕生了──這是 1980年1月1日。

　　從這開始，1980年成為中國房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的一年。就在當(dāng)月，北京的《紅旗》雜志發(fā)表文章，論證住宅屬于商品，私人購房與社會主義公有制并不矛盾。隨后，圍繞著福利分房是否應(yīng)該堅持的問題，報紙上也發(fā)生了激烈的爭論。與此同時，《人民日報》則罕見地報道了吉林推廣四平市建房出售經(jīng)驗(yàn)的消息。這批住宅同時面向集體單位和個人出售。

　　4月2日，鄧小平在北京一片灰舊低矮的建筑物旁邊，對胡耀邦、萬里等人發(fā)表了后來被稱為《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》的言論。這次后來被反復(fù)引用的談話確定了幾個原則，其中包括“房子是可以賣的”。他指出：“城鎮(zhèn)居民可以自己購購房屋，也可以自己蓋房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年還清。”

　　這一講話在一定范圍內(nèi)傳達(dá)后，有很多人不理解，心存疑慮，非議之聲不斷。不過，到10月，全國已經(jīng)有128個城市和部分縣鎮(zhèn)開展了私人購購、建造住宅的工作。北京市在9月成立了全國家房地產(chǎn)公司──北京城市開發(fā)總公司，拉開了開發(fā)北京的序幕。

　　這一年還有一個文件應(yīng)該被記住，因?yàn)?0年后的人們對它談及的內(nèi)容一定不會陌生，那就是《全國城市規(guī)劃工作會議紀(jì)要》。這個紀(jì)要明確表示，對新建小城市、衛(wèi)星城、現(xiàn)有的城市新建區(qū)、舊城成片改造區(qū)，都應(yīng)該考慮“組織開發(fā)公司，實(shí)行綜合開發(fā)”。

　　1984年：“房地產(chǎn)”

　　一個時代的轉(zhuǎn)變常常是從較小的變動開始，而較初只有很少的人能感覺到。比如，1984年的時候，一些外國人不再去北京西郊動物園旁邊的老莫斯科餐廳了，而是改到長城飯店大堂慢慢品嘗牛油蛋糕。

　　美國《紐約時報》記者莫里斯敏銳地發(fā)現(xiàn)，過去一直看重前門、和平門和宣武門的北京，正在努力往東拱身子：“以聳立在北京東郊的長城飯店為圈子，這里聚集了與老北京胡同文化格格不入的一座座 的高樓?！?/P>

　　變化不只發(fā)生在北京。今天，如果把萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、廣州城建、浙江廣廈、華發(fā)股份、天鴻集團(tuán)、宋都集團(tuán)……放在一起尋找它們的共同之處，你會發(fā)現(xiàn)，這些房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)在1984年。

　　這一年還有一件大事發(fā)生。1月24日下午，鄧小平的專列在南方繞了一圈之后，到達(dá)深圳。當(dāng)他站在建成不久的羅湖國際商業(yè)大廈足有22層高的樓頂，眺望著新城區(qū)在建的高樓時，一個騎自行車的年輕人途經(jīng)樓下，看到很多警車、警察和聚集的人群。他后來回憶說：“我好像感到干大事情的時候到了?！?/P>

　　這個年輕人就是王石，他在4個月后成立了“深圳現(xiàn)代科教儀器展銷”。也是在這一年，在一家僅有幾個人的小型集體企業(yè)——北京怡達(dá)公司擔(dān)任副總經(jīng)理的高干子弟任志強(qiáng)，賣了3年油條之后，被上級單位沒收了公司的經(jīng)營權(quán)。他鼻子很靈敏，開始琢磨要修房子撈一筆。同一年秋天，浙江一個鐵匠的兒子樓忠福想方設(shè)法當(dāng)上了他所在的建筑公司的經(jīng)理，他立馬貸款160萬元，開始向房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍。

　　與他們相比，25歲的馮侖剛獲得法學(xué)碩士，并留校當(dāng)了老師，他后來去了中宣部，又進(jìn)了體改委，循著一條完全不同的軌跡前進(jìn)。

　　他們在和這個時代一起進(jìn)步。1984年,商品經(jīng)濟(jì)時代的魅力開始顯現(xiàn)，推行住宅商品化的思路日漸清晰。房地產(chǎn)公司從政企不分的混血兒過渡到完全企業(yè)化，就始于這一年。

　　10月里，主管房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)對組建房地產(chǎn)公司──那時候還叫“城市建設(shè)綜合開發(fā)公司”──作了明確規(guī)定，認(rèn)定它們“具有獨(dú)立法人資格”，“實(shí)行自主經(jīng)營，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧”。

　　在同一個月，起碼有3份發(fā)布的文件，確定了“推行住宅商品化

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