“資金為了尋找更高的回報(bào)，愿意走很遠(yuǎn)的路，甚至承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)?！?這足以解釋處在政策調(diào)控的房地產(chǎn)業(yè)，外資為什么還在大規(guī)模進(jìn)入。

　　至少現(xiàn)在，你還看不到這樣的趨勢(shì)走到了盡頭。10月24日，花旗集團(tuán)與嘉德置地合作，規(guī)模為4億美元、專門投資中國(guó)房地產(chǎn)的私募基金——“凱德中國(guó)發(fā)展基金(CCDF)”成立。另一家國(guó)際投行巨頭——摩根大通已準(zhǔn)備在今年末在香港上市REITS。以此，它完成了其在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資上的整個(gè)產(chǎn)品鏈。

　　顯然，這些投行們都不認(rèn)同或者并不懼怕中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫?！爸袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)越來(lái)越規(guī)范。”CCDF成立的當(dāng)日，摩根大通投資銀行中國(guó)部董事總經(jīng)理方方這樣認(rèn)為。

　　“12年前，當(dāng)我跨入這個(gè)行業(yè)的時(shí)候，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資避之不及?！狈椒秸f(shuō)，現(xiàn)在，有越來(lái)越多的華爾街的投資者開(kāi)始認(rèn)可這個(gè)行業(yè)，并已經(jīng)進(jìn)入到中國(guó)了。

　　然而，這樣的機(jī)會(huì)卻不能被那些被嚴(yán)格監(jiān)管的國(guó)內(nèi)信托投資基金抓住。盡管它們是惟一能夠直接受托投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融機(jī)構(gòu)，過(guò)去，它們也通過(guò)一些“創(chuàng)新”占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額。

　　外資“大兵壓境”

　　摩根大通已經(jīng)協(xié)助多家國(guó)內(nèi)公司完成大型交易，包括協(xié)助中國(guó)瑞安房地產(chǎn)公司配發(fā)3.75億美元的債券，幫助"中國(guó)海外"配發(fā)3億美元的債券。

　　方方稱，到目前為止，摩根大通為其投資者提供，包括債券、股票、股權(quán)、爛尾樓等不同風(fēng)險(xiǎn)與收益配比的項(xiàng)目。

　　“投資者可以考慮直接投入資金開(kāi)發(fā)一些國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，或者成為房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略投資者，這些房地產(chǎn)公司通常是沒(méi)有上市的，投資者較終通過(guò)房地產(chǎn)公司上市來(lái)退出?！彼f(shuō)。

　　實(shí)際上，外資今年上半年已開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)房產(chǎn)業(yè)。

　　摩根斯坦利房地產(chǎn)基金(MSREF)更是大手筆。6月11日，MSREF以10億元人民幣的價(jià)格，從中國(guó)海外發(fā)展有限公司手里購(gòu)下上海廣場(chǎng)上的六層物業(yè)。7月25日，深國(guó)投旗下的深國(guó)投商用置業(yè)有限公司與美國(guó)西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以及摩根斯坦利房地產(chǎn)基金共同成立合資公司。

　　投資邏輯

　　外資之所以選擇今年下半年集中進(jìn)入，主要還是宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)直接投資的需求急劇增加。

　　一位行業(yè) 人士指出，中國(guó)的房地產(chǎn)的公司多數(shù)都是項(xiàng)目公司。此類公司的運(yùn)營(yíng)就是，借助政府資源，拿了一塊地，然后從銀行圈錢進(jìn)行開(kāi)發(fā)。然后用一個(gè)項(xiàng)目賺的錢再去拿地，再滾10倍的項(xiàng)目。這類公司無(wú)論從管理能力、策劃能力、規(guī)劃能力，到較后開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、銷售之后的管理，都不會(huì)成體系。

　　宏觀調(diào)控一開(kāi)始，此類公司開(kāi)始面臨資金困境。即便銀根放松后，此類公司仍然困難，尤其是銀行對(duì)自有資金的要求非常嚴(yán)格。這逼迫中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)辟更多的直接投資渠道。

　　而一些大型開(kāi)發(fā)商，宏觀調(diào)控造成的地價(jià)回落，給了他們一個(gè)重新整合土地儲(chǔ)備的良機(jī)。跟外資合作能夠幫助他們樹(shù)立行業(yè)“領(lǐng)頭羊”的地位。

　　而另一方面，全球的資金供給非常充分的。這是外資集中進(jìn)入的動(dòng)力。

　　按他們的判斷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)從法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)的界定、二級(jí)市場(chǎng)交易到土地開(kāi)發(fā)的招、拍、掛的原則等已經(jīng)相對(duì)比較成熟，市場(chǎng)運(yùn)作也越來(lái)越規(guī)范了。一位市場(chǎng)人士指出，對(duì)經(jīng)營(yíng)性的風(fēng)險(xiǎn)投資者是可以接受的，但他們需要了解風(fēng)險(xiǎn)在哪兒，需要更多的透明度。

　　在方方看來(lái)，實(shí)際上國(guó)外投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)的接受程度越來(lái)越大。目前，境外投資者投資房地產(chǎn)債券年利率約在7%-8%左右，而私募基金對(duì)的要求則高達(dá)20%以上。這些投資者愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的較主要原因，是他們看到了中國(guó)城鎮(zhèn)化的速度。“這是個(gè)關(guān)鍵因素，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中蘊(yùn)藏著房地產(chǎn)業(yè)巨大的潛力。不少國(guó)外投資者都想在其中分一杯羹?！狈椒秸f(shuō)。

　　信托無(wú)門

　　與外資機(jī)構(gòu)的紛紛熱捧相比，國(guó)內(nèi)的信托公司卻是參與無(wú)門。

　　部分原因是，由于政策法規(guī)及市場(chǎng)環(huán)境等因素，房地產(chǎn)信托基金目前在我國(guó)的發(fā)展仍然存在一定障礙。

　　在日前召開(kāi)的2005年REITs(北京)國(guó)際合作論壇上，銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部副主任李伏安表示，帶有REITs色彩的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》較早將在年底出臺(tái)。而真正的房地產(chǎn)信托基金出臺(tái)還無(wú)期。

　　而另一方面，帶有過(guò)渡性質(zhì)的房地產(chǎn)資金信托目前也受到了來(lái)自銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)管。

　　2005年9月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號(hào))，提示信托投資公司密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為。一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)論，該標(biāo)準(zhǔn)向銀行放貸的標(biāo)準(zhǔn)看齊，信托公司和銀行競(jìng)爭(zhēng)，信托公司毫無(wú)勝算。

　　而方方則認(rèn)為，目前缺乏房地產(chǎn)投資基金是中國(guó)資本市場(chǎng)的一個(gè)損失，尤其是香港于2005年6月修改了其《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，放寬了房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的地域限制。大量?jī)?nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目到香港上市，有可能引發(fā)一輪中資的風(fēng)險(xiǎn)投資海外上市的熱潮。程志云 姜洪橋

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