無(wú)論是香港還是內(nèi)地，房地產(chǎn)信托基金(REITs)都是剛剛起步，占外資投資額的很小一部分

　　REITs在內(nèi)地發(fā)行只是早晚的問(wèn)題，因?yàn)椴粌H有政府的重視，也符合市場(chǎng)的需求

　　香港REITs的上市，對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)顯然產(chǎn)生了影響。因?yàn)橐话愣?，海外機(jī)構(gòu)對(duì)于投資在亞洲的基金有固定的數(shù)量份額，當(dāng)香港占去更多的比例后，內(nèi)地所能分享到的就只能是更少了的一塊了。

　　但陳基強(qiáng)也指出：“無(wú)論是香港市場(chǎng)還是內(nèi)地市場(chǎng)，房地產(chǎn)信托基金都是剛剛起步，占外資投資額的很小一部分。”

　　據(jù)葉建成介紹，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是有200份合同限制的非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，不能在證券交易所上市流通，大多針對(duì)某個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，資產(chǎn)單一，風(fēng)險(xiǎn)較為集中。由于有200份的限制，加上融資規(guī)模往往較大，單份合同金額很多都在30萬(wàn)、40萬(wàn)元以上，因此目前面對(duì)的還都是高端客戶。

　　資料顯示，2003年9月，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的發(fā)行額才30億元；到了2003年底，猛增至60億元；此后直至2004年底，房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行額達(dá)到了111.74億元。

　　而此前，從2002年7月到2003年6月，在銀監(jiān)會(huì)121號(hào)文件出臺(tái)之前的一年中，信托公司僅發(fā)放房地產(chǎn)類信托20個(gè)，不足全部信托總數(shù)的25%。而年初時(shí)戴德梁行預(yù)計(jì)今年的信托發(fā)行額會(huì)達(dá)到200億元。

　　銀監(jiān)會(huì)拔高房地產(chǎn)信托門檻

　　近日，銀監(jiān)會(huì)《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(212號(hào)文件)相繼下發(fā)到各地信托公司，該文件大幅提高了房地產(chǎn)信托的門檻：自有資金超過(guò)35%、四證齊全、二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)三個(gè)條件全部具備才能融資。

　　據(jù)分析，這一規(guī)定的嚴(yán)格程度甚至超過(guò)了銀行。212號(hào)文件指出，上半年信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有部分項(xiàng)目已顯露較大風(fēng)險(xiǎn)。截至5月末，已經(jīng)有部分信托項(xiàng)目到期未能按時(shí)清算，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占61%。

　　212號(hào)文件是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，然而有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，212號(hào)文件出臺(tái)后，那些將房地產(chǎn)信托作為主要業(yè)務(wù)的信托公司將面臨更大的困難。

　　但也有人指出，212號(hào)文件是一把“雙刃劍”，短期看會(huì)收緊房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)空間，長(zhǎng)期看則有利于促進(jìn)房地產(chǎn)信托的金融創(chuàng)新。據(jù)分析，銀監(jiān)會(huì)之所以出臺(tái)這項(xiàng)政策，是因?yàn)?005年5月底，銀監(jiān)會(huì)再次布置全國(guó)范圍內(nèi)的對(duì)信托行業(yè)的交叉檢查，這次嚴(yán)查的就是信托公司關(guān)聯(lián)交易和挪用信托財(cái)產(chǎn)。

　　而此次檢查使得少數(shù)信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露，部分未到期的信托計(jì)劃存在清償風(fēng)險(xiǎn)。比如，2005年1月至8月，僅公開(kāi)發(fā)行的集合類信托計(jì)劃，就有70億元投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，而當(dāng)中更嚴(yán)重的是，已經(jīng)出現(xiàn)部分信托項(xiàng)目到期未能按時(shí)清算，其中房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)占比達(dá)到61%。

　　此外，此次檢查中還發(fā)現(xiàn)，部分地方通過(guò)開(kāi)展財(cái)產(chǎn)權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式變相違規(guī)籌集資金。銀監(jiān)會(huì)擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)該模式向社會(huì)擴(kuò)散。

　　在此前出臺(tái)的121號(hào)文中，“四證齊全且自有資金必須達(dá)到30%”的規(guī)定已經(jīng)讓房地產(chǎn)業(yè)感到了資金之困，而此次銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件又把房地產(chǎn)企業(yè)的信托通道收窄：自有資金比銀行貸款還要高5%，還增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)二級(jí)以上資質(zhì)的限制。

　　內(nèi)地離REITs還有多遠(yuǎn)

　　內(nèi)地房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在75%左右。如此高的負(fù)債率一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將給債務(wù)人帶來(lái)巨大損失。

　　吳曉靈指出，目前房地產(chǎn)金融的問(wèn)題之一，是絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上。“房地產(chǎn)業(yè)如果要用信托基金的方式解決開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題，應(yīng)該建立權(quán)益型的基金，而不應(yīng)該是債權(quán)型的基金，讓資金持有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)享受回報(bào)?！彼J(rèn)為，用公開(kāi)發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。

　　面對(duì)不斷積聚的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，REITs融資無(wú)疑是解決辦法之一，那么國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)離REITs還有多遠(yuǎn)呢？

　　投行麥格理董事總經(jīng)理白禮智在接受本報(bào)記者采訪時(shí)預(yù)測(cè)，中國(guó)REITs要進(jìn)一步發(fā)展，還需要5年的過(guò)程。然而，在明年上半年就會(huì)出現(xiàn)一些在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司。“麥格理正在運(yùn)作一些相關(guān)業(yè)務(wù)?！卑锥Y智透露。

　　陳基強(qiáng)認(rèn)為，國(guó)內(nèi)要推出真正意義上的REITs，難度還是比較大的?！皣?guó)內(nèi)現(xiàn)有的信托主要是用于過(guò)橋籌款，212文件以后無(wú)疑難度增加了，因此在未來(lái)9個(gè)月內(nèi)，我國(guó)還一直會(huì)保持基金短缺的狀態(tài)?！?

　　那么，內(nèi)地REITs缺的到底是什么？葉建成認(rèn)為，目前中國(guó)尚無(wú)REITs的法律制度，現(xiàn)有的集資投資模式如信托計(jì)劃模式、封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式和上市房地產(chǎn)公司模式都有各自的局限，如《信托法》中對(duì)信托合同的200份限制，信托計(jì)劃的公募限制，產(chǎn)業(yè)投資基金類的法律制度不完善，上市房地產(chǎn)公司的對(duì)外投資不得超過(guò)公司凈資產(chǎn)的50%等等。

　　“亞洲做REITs相對(duì)成功的新加坡當(dāng)局一直積極鼓勵(lì)外國(guó)公司將境外的房地產(chǎn)透過(guò)新加坡REITs的架構(gòu)在新加坡上市，為此提供了一系列鼓勵(lì)外國(guó)投資者的措施和降低成立成本及稅務(wù)優(yōu)惠。這些優(yōu)惠包括：免除個(gè)人投資者于新加坡RE鄄ITs分紅的所得稅；免除新加坡RE鄄ITs物業(yè)出售的印花稅；對(duì)外國(guó)非個(gè)人投資機(jī)構(gòu)的稅率由20%降至10%等措施以吸引更多本地及外地REITs在新加坡上市。只有在政府的政策鼓勵(lì)下，REITs才能吸引更多的投資者?！比~建成分析。

　　陳基強(qiáng)認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的現(xiàn)狀恰好與新加坡相反，對(duì)于營(yíng)業(yè)稅、租賃稅等的征收，表現(xiàn)出政府不鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有基金的態(tài)度。

　　而在軟件方面，葉建成也對(duì)國(guó)內(nèi)的現(xiàn)狀抱有憂慮：“開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)管理意識(shí)還明顯不足，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的基金公司也不夠成熟。”

　　雖然如此，陳基強(qiáng)還是堅(jiān)持：REITs在內(nèi)地發(fā)行只是早晚的問(wèn)題。因?yàn)檫@不僅有政府的重視，也符合了市場(chǎng)的需求。正如凱德置地公關(guān)部主任林曉瓊對(duì)記者所表示的，“如果國(guó)內(nèi)會(huì)出現(xiàn)REITs這樣的房地產(chǎn)基金，我們會(huì)非常感興趣的”。而眾所周知，凱德置地正是在新加坡成功發(fā)行了較早兩只上市基金，成為領(lǐng)匯排他性戰(zhàn)略伙伴且在國(guó)內(nèi)也發(fā)行過(guò)兩只私募基金的企業(yè)。鄧旭

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