“沒(méi)有高利潤(rùn) 誰(shuí)做房地產(chǎn)” 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自曝利潤(rùn)黑幕

   本月起，上海實(shí)施房產(chǎn)新政后，對(duì)購(gòu)賣雙方而言，同之前相比，變化和影響較明顯的有三點(diǎn)：，屬于“非普通住房”的，購(gòu)入按房?jī)r(jià)3％繳納契稅，賣出的2年后還要按購(gòu)入、賣出之間的差價(jià)部分繳納5.55％的營(yíng)業(yè)稅；，無(wú)論普通住房還是非普通住房，賣出時(shí)不滿2年都需按交易價(jià)繳納5.55％的營(yíng)業(yè)稅；第三，由于銀行停辦轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，所以無(wú)論購(gòu)入時(shí)間長(zhǎng)短，只要“上家”還有貸款，就必須先還清貸款之后才能向“下家”進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

   根據(jù)“新政”的這些內(nèi)容，購(gòu)房者可以巧妙地增加自己的談判砝碼，提升自己談判的技巧，以下幾個(gè)新近發(fā)生的真實(shí)案例或許能給您一些啟發(fā)。

　　妙計(jì)一 　　規(guī)避“豪宅”：少付一半契稅

　　梅小姐偶然發(fā)現(xiàn)，徐匯區(qū)中山南路南北兩側(cè)2個(gè)不同的樓盤，一條馬路將兩邊定義成“內(nèi)環(huán)線內(nèi)”和“內(nèi)環(huán)線外”，而售價(jià)都在每平方米1.4萬(wàn)元左右。在梅小姐看來(lái)，同一條馬路的兩側(cè)，地段沒(méi)什么區(qū)別。聰明的她利用“新政”與“內(nèi)環(huán)線內(nèi)”樓盤的銷售經(jīng)理談起了價(jià)錢：“我在這里購(gòu)要繳3％的契稅，在馬路對(duì)面購(gòu)只要繳1.5％，怎么講都是那邊的房子有優(yōu)勢(shì)?！苯Y(jié)果，無(wú)言可對(duì)的銷售經(jīng)理答應(yīng)將售價(jià)按略超過(guò)契稅的差價(jià)下浮2％。

　　新政根據(jù)不同地段確定的不同單價(jià)，規(guī)定了不同的契稅稅率，梅小姐利用這點(diǎn)，巧妙地與開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)。當(dāng)然，她事先也想好了，如果“內(nèi)環(huán)線內(nèi)”的樓盤銷售人員不愿減價(jià)，她就購(gòu)另一邊的。到底要少繳一半契稅，還是圖個(gè)實(shí)惠的好。此外，“內(nèi)環(huán)線內(nèi)”的樓盤2年后如想轉(zhuǎn)手，還要按差價(jià)繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　財(cái)智提示事實(shí)上，房產(chǎn)新政中確有“掘?qū)殹敝?。比如，除了上述的徐匯區(qū)，還有普陀、閘北、長(zhǎng)寧、虹口、楊浦等區(qū)，在中環(huán)線附近開(kāi)發(fā)的樓盤，因?yàn)槿莘e率關(guān)系，品質(zhì)好一點(diǎn)的樓盤，售價(jià)與本區(qū)臨近內(nèi)環(huán)線的樓盤相當(dāng)，有的甚至有倒掛的現(xiàn)象。這樣一來(lái)，考慮到契稅稅率、今后轉(zhuǎn)讓購(gòu)賣需要按差價(jià)繳付營(yíng)業(yè)稅等因素，原來(lái)中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線邊上相似或略高的售價(jià)，特別像外環(huán)線外單價(jià)1萬(wàn)元以上的普通公寓，顯然，優(yōu)勢(shì)不明顯了。

　　妙計(jì)二   “預(yù)購(gòu)期交”：推遲過(guò)戶省5萬(wàn)

　　張女士較近在一家房產(chǎn)中介看中了一套毛坯次新房，經(jīng)中介牽線搭橋，她與上家見(jiàn)了面。原來(lái)，那上家的女主人居然還是張女士的大學(xué)校友。這樣一來(lái)，雙方間的信任更增加了幾分。此外，張女士還了解到上家并非炒房一族，而是因?yàn)橄氚炎x高中的兒子到國(guó)外去讀書，急等錢用，于是把一年多前原本為兒子購(gòu)下的房子拋掉。而張女士，則因居住的外灘地塊將動(dòng)遷，急著購(gòu)房。一方急售，一方急要，自然距離更近了。

    然而，上家遇到一個(gè)的問(wèn)題就是，按照新政，這套初步達(dá)成135萬(wàn)元成交意向的房子，賣出方必須按成交價(jià)全額繳納5％的營(yíng)業(yè)稅，共需6.8萬(wàn)元，這是一筆不小的款項(xiàng)。由于雙方惺惺相惜，張女士出了個(gè)主意，說(shuō)愿意付清90％房?jī)r(jià)，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等5個(gè)月之后，上家購(gòu)入滿2年再辦，這樣可免繳營(yíng)業(yè)稅。考慮到先付款后拿證的因素，上家減價(jià)5萬(wàn)元，并將鑰匙先交給張女士，房產(chǎn)證暫時(shí)交給第三方的房產(chǎn)中介，作為見(jiàn)證性保管。

　　這是一個(gè)讓雙方實(shí)現(xiàn)共贏的好主意。這樣做不是簡(jiǎn)單地為了規(guī)避稅收，從另一個(gè)角度來(lái)看，也讓真正需要改善住房條件的人降低了購(gòu)房成本。

    財(cái)智提示當(dāng)然，這要有購(gòu)賣雙方的誠(chéng)信作保證，尤其需要一定的有效制約措施。比如，除了賣方出具收款證明、交出房屋鑰匙與房產(chǎn)證外，雙方還可簽訂規(guī)范性的、由律師見(jiàn)證或公證員公證的購(gòu)賣“預(yù)購(gòu)期交”合同，一切“先小人后君子”，避免以后發(fā)生變故。需要指出的是，這里所說(shuō)的預(yù)購(gòu)的“預(yù)”字，是指合同簽訂日期不是當(dāng)前的時(shí)間，而是未來(lái)某個(gè)“期交”的時(shí)間。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)仍然會(huì)按合同簽訂日期確定是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅的2年時(shí)限。

　　妙計(jì)三   墊資砍價(jià)：中介搭橋減價(jià)5％

    周先生較近接到房產(chǎn)中介的電話，說(shuō)曾經(jīng)托他們尋找的房源較近有了。周先生過(guò)去一看，有套125萬(wàn)元的房子很稱心，只是雙方在具體操作細(xì)節(jié)上遇到了一些麻煩。上家是房產(chǎn)投資客，手上有幾套房子，新政實(shí)施后，明顯感到壓力，特別是這套想出售的是先進(jìn)的現(xiàn)房，原來(lái)能以租養(yǎng)供，可較近租賃行情走低，房客提出要降租金，不然退租。房東想想還是決定出售。

    但這是一套有貸款的房子，按房產(chǎn)新政，上家必須先付清貸款，才能進(jìn)行購(gòu)賣交易、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，而上家根本沒(méi)有辦法先付清尚存的50萬(wàn)元貸款。于是，上家提出作為頭付款，讓周先生墊付上家的貸款金額，余款部分讓周先生辦成了貸款后再一次性付清。

    此時(shí)，周先生提出，在這整個(gè)操作周期長(zhǎng)達(dá)1個(gè)月的時(shí)間里，所有的手續(xù)必須完備、全部由房產(chǎn)中介一條龍辦理、確保沒(méi)有后遺癥，這樣他可以答應(yīng)先付50萬(wàn)元，讓上家去還貸款，但上家必須減價(jià)。上家起初不愿意，但經(jīng)房產(chǎn)中介反復(fù)的說(shuō)服、撮合，特別是指出這套房子相對(duì)購(gòu)進(jìn)的價(jià)格，已經(jīng)翻了一番，減價(jià)就當(dāng)少賺一點(diǎn)，上家較終答應(yīng)減價(jià)5％。周先生省了6.25萬(wàn)元，購(gòu)到一套還算滿意的房子。

    財(cái)智提示與個(gè)案例相似，購(gòu)賣雙方必須委托一家資質(zhì)較好的、規(guī)模較大的房產(chǎn)中介，購(gòu)方不能將錢款直接交給上家，資金往來(lái)與中介發(fā)生，同時(shí)又必須看到中介手上拿到了上家的產(chǎn)權(quán)證。同樣，賣方可以讓中介陪同前往提前還貸，將房產(chǎn)證交出時(shí)，必須讓房產(chǎn)中介出具有法律效力的收據(jù)?？偠灾?，雙方都要預(yù)想好一切有可能發(fā)生的情況，并商量互相制約又互相保障的方法。(沈正欣)

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