針對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)上“登記”、“認(rèn)籌”、“預(yù)定”等操作手法，一位業(yè)界策劃人說(shuō)，運(yùn)用這些銷(xiāo)售手法的開(kāi)發(fā)商無(wú)非是想達(dá)到這幾個(gè)目的：“沒(méi)有
辦理預(yù)售證就賣(mài)房子”、“制造新一輪風(fēng)暴”、“試水銷(xiāo)售市場(chǎng)深淺”等。這是一種“明顯違規(guī)”的行為，但似乎也是購(gòu)賣(mài)雙方都“樂(lè)意”接受的促銷(xiāo)手段。

    也就是在此大背景下，在商品房預(yù)售銷(xiāo)售這個(gè)較關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上違規(guī)行為不斷，“”、“井噴”現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)。已經(jīng)淡出房地產(chǎn)業(yè)界的一位營(yíng)銷(xiāo)人士感慨，大凡商品都有定價(jià)，且一般是高開(kāi)低走，歷經(jīng)旺銷(xiāo)、降價(jià)、甩賣(mài)之路。而唯獨(dú)房地產(chǎn)玩的是“低開(kāi)高走”，其中還會(huì)不斷閃現(xiàn)出諸如“無(wú)定價(jià)、先定貨”的玄乎事。在前期營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，有許多場(chǎng)面都有人為操作的痕跡。

    ■內(nèi)部認(rèn)購(gòu)　發(fā)生多樣化裂變

    內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，大約是2002年前在西安樓市開(kāi)始游走的一種銷(xiāo)售方式，特指開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地對(duì)部分關(guān)系戶進(jìn)行預(yù)售商品房的模式之一。

    初期，大部分樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前都會(huì)有不成文規(guī)矩，即關(guān)系戶優(yōu)先、價(jià)格優(yōu)惠，認(rèn)購(gòu)者一般能享受一些特殊優(yōu)惠政策，比如開(kāi)盤(pán)后的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)、予數(shù)月的物業(yè)費(fèi)、房?jī)r(jià)折扣等。雙方一旦達(dá)成協(xié)議，待項(xiàng)目銷(xiāo)售手續(xù)齊備正式開(kāi)盤(pán)后，認(rèn)購(gòu)人就可以按照內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間達(dá)成的協(xié)議，與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的認(rèn)購(gòu)書(shū)或購(gòu)購(gòu)合同了。

    后來(lái)，因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)還是有一定優(yōu)惠的，因此吸引了許多人。借此，一些開(kāi)發(fā)商或代理銷(xiāo)售商順?biāo)浦?，在未取得銷(xiāo)、預(yù)售許可證的情況下，試探市場(chǎng)反應(yīng)，展開(kāi)系列前期認(rèn)購(gòu)售房活動(dòng)。這時(shí)，它的“銷(xiāo)售”對(duì)象已不僅 于內(nèi)部了。還有一些開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)、對(duì)產(chǎn)品購(gòu)賣(mài)狀況把握性不大，因此，在房?jī)r(jià)的制定和市場(chǎng)走勢(shì)上試深淺，購(gòu)的人多房?jī)r(jià)自然就漲。開(kāi)發(fā)商徐先生介紹，“后來(lái)愈變愈烈并徹底偏離正軌，很快被禁止，但這種方式卻出現(xiàn)多樣化裂變?！?

    ■預(yù)定認(rèn)籌　靠銷(xiāo)售手法人為造勢(shì)

    有項(xiàng)目宣傳“現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢”，但卻稱(chēng)“不銷(xiāo)售”，惹得眾人紛紛到現(xiàn)場(chǎng)看樓、咨詢，銷(xiāo)售人員適時(shí)地說(shuō)：“因?yàn)榉吭淳o張，價(jià)格隨后再定，有意者可先交定金數(shù)千元?！辈⒐荆涸O(shè)計(jì)以政府審定的較后規(guī)劃圖紙為準(zhǔn)、較終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有等。文字游戲在這里被業(yè)界行家里手玩得。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)：此種情況可能是該項(xiàng)目銷(xiāo)售手續(xù)暫時(shí)不全或者就是沒(méi)有，二是為了吊購(gòu)房者的胃口。

    有些樓盤(pán)的宣傳資料讓人看了摸不著頭腦：項(xiàng)目位置在三環(huán)至四環(huán)之間；物業(yè)現(xiàn)狀：土地平整；今年3月底內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、價(jià)格在3300到3800元，4月開(kāi)盤(pán)就漲價(jià)；保證2008年底交房。但據(jù)悉，4月初工程還沒(méi)打樁，而西安目前也沒(méi)有計(jì)劃中的四環(huán)路！

    因?yàn)榉績(jī)r(jià)在不斷上揚(yáng)且比較敏感，所以一些開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)上玩出了很多鮮招。前不久開(kāi)盤(pán)的某樓盤(pán)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)的均價(jià)每平方米是3400元。結(jié)果“解籌”時(shí)頭期200套房子吸引了500多人前來(lái)。開(kāi)發(fā)商一看認(rèn)購(gòu)的人多，內(nèi)部登計(jì)達(dá)到200個(gè)時(shí)，價(jià)格上調(diào)至每平方米3600元。據(jù)稱(chēng)他們?cè)谝粋€(gè)多月的認(rèn)購(gòu)期內(nèi)，每當(dāng)內(nèi)部登計(jì)的人多時(shí)，房?jī)r(jià)就上漲一次，較后認(rèn)籌達(dá)到一定程度時(shí)，實(shí)際的成交均價(jià)已達(dá)每平方米3900元。業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“在一定程度上，這其實(shí)是購(gòu)房者自己炒高了房?jī)r(jià)?！?

    還有一熱銷(xiāo)項(xiàng)目讓業(yè)主預(yù)定二期房子?，F(xiàn)場(chǎng)只有模棱兩可的設(shè)計(jì)圖，還沒(méi)有動(dòng)工的跡象，但定房者要交4到10萬(wàn)元的頭付款。雖然售價(jià)仍未確定，但開(kāi)發(fā)商稱(chēng)如果晚了不僅沒(méi)房還要大漲價(jià)。

    在“預(yù)定”、“認(rèn)籌”等操作手法助推之下，眾多項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)被擠得水泄不通，甚至出現(xiàn)搶房場(chǎng)面也屬正常。而火爆售房300套，以至更多已經(jīng)不是新聞了！

    ■內(nèi)部認(rèn)購(gòu)　存在很大不確定性

    由于政策規(guī)定未取得預(yù)售許可證之前的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”不受法律保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者權(quán)益很難得到維護(hù)，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)以至訴訟屢見(jiàn)不鮮，西安業(yè)界專(zhuān)業(yè)律師牛彬、姜鑫花等總結(jié)說(shuō)。

    頭先，開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金、規(guī)劃建設(shè)等問(wèn)題，可能導(dǎo)致房子建不起來(lái)或不能按時(shí)交付使用。即使交房了，一些項(xiàng)目的戶型、面積、環(huán)境、配套、房屋質(zhì)量等都存在很大的不確定性，與約定的房屋整體情形發(fā)生變化；資金被挪用，客戶的定金、認(rèn)購(gòu)款等都難要或要不回來(lái)；還有因?yàn)榍捌诜慨a(chǎn)手續(xù)問(wèn)題，房產(chǎn)證遲遲或很難按合同約定發(fā)到手；一些開(kāi)發(fā)商不在認(rèn)購(gòu)書(shū)上對(duì)商品房的具體價(jià)格進(jìn)行約定，不確定性往往容易造成糾紛。

    深圳房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王鋒認(rèn)為，整頓認(rèn)籌行為非常必要。一個(gè)樓盤(pán)認(rèn)籌量可以是樓盤(pán)銷(xiāo)售量的數(shù)倍甚至十倍以上，這在客觀上就可能造成一種房子供不應(yīng)求的假象；西安民間房產(chǎn)研究、維權(quán)者孫先生說(shuō)，認(rèn)籌已成為許多開(kāi)發(fā)商降低成本、提高房屋價(jià)格的手段，所以幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商會(huì)放棄認(rèn)籌、登記等。

    ■嚴(yán)格執(zhí)法　加強(qiáng)住房銷(xiāo)售價(jià)格監(jiān)管

    建設(shè)部頒發(fā)的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》以及許多相關(guān)政策，都明令禁止以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部登記”等形式變相銷(xiāo)售商品房?！安环仙唐贩夸N(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得通過(guò)認(rèn)購(gòu)、登記銷(xiāo)售商品房，不得向購(gòu)受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用?！?

    在一次關(guān)于房產(chǎn)市場(chǎng)整頓會(huì)議上，省建設(shè)廳一位主管專(zhuān)業(yè)強(qiáng)調(diào)：不論是“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，還是不確定價(jià)格的預(yù)約、認(rèn)籌等，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商逃避主管部門(mén)的管理，是在取得銷(xiāo)售許可證前的一種違法行為。他提醒購(gòu)房者：該行為不受法律保護(hù)，這個(gè)時(shí)期的樓盤(pán)一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者很難維護(hù)自身權(quán)益。

    省物價(jià)局日前發(fā)出了“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房銷(xiāo)售價(jià)格監(jiān)管工作的通知”，規(guī)定：盡快建立商品住房?jī)r(jià)格備案公示制度。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在商品住房銷(xiāo)售之前到當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)進(jìn)行價(jià)格備案，備案的商品房銷(xiāo)售價(jià)格及不同樓層的累進(jìn)加價(jià)率應(yīng)在物價(jià)部門(mén)的價(jià)格信息網(wǎng)上進(jìn)行公示，通過(guò)媒體公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

    4月開(kāi)始，全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展規(guī)范房地產(chǎn)違規(guī)行為，希望能還購(gòu)房者一個(gè)理性、健康的樓市。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！