一、銀行貸款抵押購(gòu)房為何要購(gòu)保險(xiǎn)

購(gòu)房人在貸款按揭購(gòu)房時(shí)，一定會(huì)遇到銀行要求貸款人辦理房屋保險(xiǎn)手續(xù)的問(wèn)題，如果貸款人不想辦理保險(xiǎn)手續(xù)，銀行就會(huì)拒絕提供貸款，因此，許多購(gòu)房者認(rèn)為，貸款購(gòu)房購(gòu)房者辦理保險(xiǎn)是應(yīng)當(dāng)?shù)氖?。那么，銀行要求貸款人投保的依據(jù)是什么呢？

事實(shí)上，銀行要求貸款人投保的依據(jù)是中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》。該《辦法》第25條規(guī)定：“以房產(chǎn)做抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人 有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管?！庇捎谠摋l款沒(méi)有實(shí)施細(xì)則，所以各家銀行又自行規(guī)定了許多條款。

對(duì)于中國(guó)人民銀行的上述規(guī)定，法律界有不同的看法。有人認(rèn)為，該規(guī)定只是部門規(guī)章，在法律效率上低于國(guó)家法律和行政法規(guī)，不能與大法相背。還有人認(rèn)為，銀行利用自己的壟斷優(yōu)勢(shì)強(qiáng)迫貸款人投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)并由銀行受益，與《民法》、《保險(xiǎn)法》、《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的精神相背。而各家商行的實(shí)際操作則比第25條更偏得厲害，完全擴(kuò)大了第25條的不合法、不合理、不公平性，不但加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，還有損消費(fèi)者的利益。銀行要求貸款人要按全額投保屬于違規(guī)操作行為。按規(guī)定，貸款人只要投保貸款本息即可，保險(xiǎn)分足額保險(xiǎn)和不足額保險(xiǎn)，消費(fèi)者完全可以選擇投保的額度，不一定要按房屋全價(jià)投保；另外，人行“二十五條”并未規(guī)定受益人是誰(shuí)，而各家銀行都要求貸款人將受益人強(qiáng)制設(shè)為銀行。作為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同的“房屋貸款保險(xiǎn)”不能指定受益人，保險(xiǎn)公司更無(wú)權(quán)指定“受益人”。購(gòu)購(gòu)保險(xiǎn)者居然不是保險(xiǎn)的受益者，顯然也是不合理的。

盡管理論界對(duì)中國(guó)人民銀行的規(guī)定有上述爭(zhēng)議，但實(shí)踐中還沒(méi)有從根本上影響貸款投保的實(shí)際操作。

二、《上海個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)條款》的主要內(nèi)容有哪些

2001年11月15日，上海實(shí)施了《上海個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)條款》，以此作為銀行貸款和國(guó)家的住房改革的配套措施。較以前的保險(xiǎn)條款而言，該條款有三點(diǎn)突破：

(一)、擴(kuò)展了還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任

即被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期間因遭受意外傷害事故所致死亡或傷殘（不包括因病死亡或傷殘）而喪失全部或部分還貸能力，保險(xiǎn)人將按條款規(guī)定承擔(dān)貸款余額的全部或部分還貸責(zé)任。其中，被保險(xiǎn)人死亡，保險(xiǎn)人承擔(dān)全部責(zé)任；而傷殘則按具體等級(jí)，保險(xiǎn)人從5％到100％承擔(dān)責(zé)任。

(二)、投保金額改變了以往按房屋購(gòu)置價(jià)格確定的辦法，而改由按貸款余額確定。這點(diǎn)突破是廣大購(gòu)房者所愿意看到的。

(三)、在計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，充分考慮到還貸后貸款余額逐年減少以及貼息等因素，保險(xiǎn)費(fèi)按貸款年限一次收取。在增加還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任的基礎(chǔ)上，并未增加投保人的保險(xiǎn)費(fèi)支出，從而使保險(xiǎn)人獲得了更多的實(shí)惠。

該條款規(guī)定：

保險(xiǎn)責(zé)任分為還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任和財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)責(zé)任：

（一）還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任：

被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期限內(nèi)因遭受意外傷害事故所致死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸能力，造成連續(xù)三個(gè)月未履行或未完全履行《個(gè)人住房抵押借款合同》約定的還貸責(zé)任的，由保險(xiǎn)人按本條款十一條規(guī)定的償付比例承擔(dān)被保險(xiǎn)人出險(xiǎn)當(dāng)時(shí)《個(gè)人住房抵押借款合同》項(xiàng)下借款余額的全部或部分還貸責(zé)任。

（二）財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)責(zé)任：

保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)指被保險(xiǎn)人用銀行抵押貸款購(gòu)置的房屋，被保險(xiǎn)人購(gòu)房后，裝修、改造或其他原因購(gòu)置的附屬于房屋的有關(guān)財(cái)產(chǎn)和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)，不屬于本保險(xiǎn)范圍。

1、由于下列原因造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的直接損失，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償：

（1）火災(zāi)、爆炸；

（2）暴風(fēng)、暴雨、臺(tái)風(fēng)、洪水、雷擊、泥石流、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、龍卷風(fēng)、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然塌陷；

（3）空中運(yùn)行物體墜落以及外來(lái)不屬于被保險(xiǎn)人所有或使用的建筑物和其他固定物體的倒塌。

2、發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，被保險(xiǎn)人為防止或者減少保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)損失所支付合理的、必要的費(fèi)用，由保險(xiǎn)人承擔(dān)。該項(xiàng)費(fèi)用以借款額為限。

三、貸款購(gòu)保險(xiǎn)是否強(qiáng)制性行為

目前理論理認(rèn)為，貸款購(gòu)保險(xiǎn)屬于有條件的貸款，并不是強(qiáng)制行為。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的信用制度還不是很完善。因此提倡消費(fèi)信貸，銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)必然增加，這就需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散，購(gòu)保險(xiǎn)是一種有效和必不可少的手段。

按照國(guó)際慣例，貸款一般也要進(jìn)行保險(xiǎn)。僅靠銀行很難在經(jīng)營(yíng)中化解自身風(fēng)險(xiǎn)，為此貸款購(gòu)保險(xiǎn)本身是帶有一定合理性的“強(qiáng)制”。商業(yè)銀行主要是用儲(chǔ)戶的錢在經(jīng)營(yíng)，為了保證儲(chǔ)戶和自身的安全，它們也需要保險(xiǎn)。另外，從貸款合同來(lái)說(shuō)，取得貸款是購(gòu)房者的權(quán)利，購(gòu)保險(xiǎn)則是購(gòu)房者的義務(wù)，從法律來(lái)說(shuō)本身并不存在強(qiáng)制。

個(gè)人抵押住房貸款綜合保險(xiǎn)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算方法：保險(xiǎn)費(fèi)=借款額/10000乘以年限相對(duì)應(yīng)的每萬(wàn)元保險(xiǎn)費(fèi)。

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