遲遲不來(lái)的降價(jià)

一年前，深圳人鄒濤在奧一網(wǎng)論壇發(fā)起“不購(gòu)房”運(yùn)動(dòng)時(shí)，杜建凱正在上海浦東一個(gè)叫高行鎮(zhèn)的地方看樓盤。當(dāng)他從高行回到市區(qū)時(shí)，路上花了兩個(gè)公里。即使這樣，高行當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到9000元/平方米。

他看中的那套房子總價(jià)100多萬(wàn)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他可承受的范圍。每月到了20日，他都要向銀行的賬戶中存入3800元。這是他將交給銀行的房貸按揭款，幾乎是他月收入的四分之三。而還貸期長(zhǎng)達(dá)20年。這只是漫漫長(zhǎng)夜的開始。

杜建凱決定再等等看。

2002年底，他攢夠了可以購(gòu)一套三居室住房的錢。但是杜建凱說(shuō)，他工作很忙，將簽約購(gòu)房的時(shí)間一拖再拖。結(jié)果他的拖延讓他付出了巨大的代價(jià)。那套房子一個(gè)月內(nèi)漲了20%。

從2002年起，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)便開始扶搖直上。本地、外地、海外的購(gòu)房者蜂擁入市，開發(fā)商、房產(chǎn)中介、炒房者個(gè)個(gè)笑逐顏開。僅僅2004年底到2005年初，房?jī)r(jià)更是狂漲30%，直到2005年3月，調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的政策重拳出擊，這場(chǎng)盛宴和狂歡才戛然而止。

到2005年6月，曾經(jīng)高不可攀的上海房?jī)r(jià)，真的跌了。杜建凱聽說(shuō)，那一陣，一個(gè)浙江炒房客拋出一套世茂濱江房源，不包括營(yíng)業(yè)稅、中介費(fèi)，就虧了60萬(wàn)元——2004年年底以約3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格購(gòu)進(jìn)一套世茂濱江房，希望能夠升值到5萬(wàn)到6萬(wàn)元/平方米再出手。但6月份政策出臺(tái)，市場(chǎng)狀況陡轉(zhuǎn)，原本高價(jià)購(gòu)入的房子日益縮水，到2005年夏天，世茂濱江二手房較低單價(jià)跌至2萬(wàn)元/平方米。

宏觀調(diào)控使得2005年的供應(yīng)在節(jié)奏和結(jié)構(gòu)上都發(fā)生了明顯的變化。上海商品房成交量跌至近7年來(lái)較低水平，整體供求比僅為1：0.72。上海市房地產(chǎn)交易的數(shù)據(jù)顯示，2005年上海的商品房批準(zhǔn)預(yù)售量為3021萬(wàn)平方米，但全市的商品房成交量?jī)H為2200萬(wàn)平方米。其中住宅的供應(yīng)量仍處于高位，達(dá)到2580.2萬(wàn)平方米，而成交面積僅為1794萬(wàn)平方米。

這在很長(zhǎng)一段時(shí)間讓杜建凱暗自竊喜。他捂著錢包等著陷入谷底的那。

只是，這遲遲不來(lái)。等到2006年底，杜建凱發(fā)現(xiàn)，一些樓盤所謂的“降價(jià)”并非名至實(shí)歸。比如，黃浦區(qū)世博板塊輻射區(qū)內(nèi)，一樓盤新推房源的確比之前所推房源報(bào)價(jià)低了2000元/平方米，但新推房源都是毛坯房，而之前的房源為精 ，預(yù)計(jì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)就在2000元/平方米左右。

需求未減少

事實(shí)上，上海房?jī)r(jià)的跌幅也不像輿論想象的那樣大。2006年底，光大證券推出一份研究報(bào)告。按那份報(bào)告，上海房?jī)r(jià)從2005年5月份開始調(diào)整，跌幅大約13%左右，從2006年起房?jī)r(jià)又逐步回穩(wěn)，目前僅與較高點(diǎn)相差5%左右。換言之，也就是上海房?jī)r(jià)僅下降了5%。

“甚至，2006年前八個(gè)月房?jī)r(jià)均價(jià)同比有2.9%的上漲?！惫獯笞C券房地產(chǎn)研究員趙強(qiáng)說(shuō)。他是以去年及今年1-8月份以成交面積為權(quán)數(shù)的加權(quán)平均成交價(jià)格來(lái)計(jì)算的。結(jié)果顯示，2005年1-8月份的商品住宅成交均價(jià)是9345元/平方米，而2006年則是9617元/平方米。

這讓杜建凱有些看不懂。按照統(tǒng)計(jì)公布的人均可支配收入和平均房?jī)r(jià)，以三口之家購(gòu)購(gòu)90平方米商品房計(jì)算，2006年上海的房?jī)r(jià)收入比(根據(jù)前三季度公開數(shù)據(jù)測(cè)算)遠(yuǎn)高于2005年和2004年的數(shù)據(jù)。房?jī)r(jià)收入比的攀升，表明了居民購(gòu)購(gòu)能力的下降。這說(shuō)明需求正在被抑制，加上宏觀調(diào)控的因素，房?jī)r(jià)理應(yīng)下跌。

但事實(shí)卻與之相反。

通過(guò)對(duì)2004年7月份到2006年6月份供求關(guān)系走勢(shì)的分析，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)丁祖昱也發(fā)現(xiàn)，這段時(shí)間整個(gè)上海商品房市場(chǎng)的供求狀況相對(duì)健康。數(shù)據(jù)表明，2005年下半年市場(chǎng)供求比是1：0.55，而在2006年上半年這一情況得到相當(dāng)程度改善，供應(yīng)量接近1200萬(wàn)平方米，成交量保持在1284萬(wàn)平方米左右，供大于求的狀況得到相當(dāng)程度的改善。這在一定程度上說(shuō)明，需求量并不像人們所想象的那樣大幅減少。

另外，值得關(guān)注的是，調(diào)控后的上海樓市的空置房面積大幅攀升，早在2005年10月底，上海社科院房地產(chǎn)研究主任張泓銘直言指出，2005年上?？赡艹霈F(xiàn)近600萬(wàn)平方米的空置面積，加上2004年年底的395萬(wàn)平方米，總空置量近1000萬(wàn)平方米，接近1996年、1997年空置房頂峰時(shí)的數(shù)量。

下跌，微漲

種種因素造成了上海房?jī)r(jià)部分區(qū)域下跌、部分區(qū)域堅(jiān)挺、部分區(qū)域微漲的局面?！皬闹卸唐趤?lái)看，不同區(qū)域的不同價(jià)格走勢(shì)的情況還將繼續(xù)?！鄙虾Ｒ拙拥禺a(chǎn)研究院高端評(píng)論員楊紅旭說(shuō)。

在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究研究員廖英敏看來(lái)，上海真正的問(wèn)題在于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的不合理——在一些海外炒家和外地炒家撤出上海市場(chǎng)后，雖然很多人對(duì)住房有迫切需要，但曾一度側(cè)向高端市場(chǎng)的上海一時(shí)之間沒有適合的戶型和價(jià)位供給，導(dǎo)致消費(fèi)者超越經(jīng)濟(jì)支付能力來(lái)購(gòu)購(gòu)。盡管這也是一種有效需求，但這種需求是畸形的。

“假如有三成住房需求能通過(guò)住房保障滿足，市場(chǎng)的供求關(guān)系就會(huì)改變。”楊紅旭說(shuō)?？梢灶A(yù)計(jì)，2007年政府仍將進(jìn)行房市調(diào)控，一方面會(huì)通過(guò)稅收等調(diào)節(jié)手段來(lái)增加投機(jī)性購(gòu)房的成本，另一方面，會(huì)繼續(xù)加大住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加大中小戶型商品房的開發(fā)和投放，以此來(lái)平抑房?jī)r(jià)。

可是，杜建凱等不及這了。2007年春節(jié)前，他在閔行區(qū)購(gòu)了一套價(jià)值80萬(wàn)元的房子，面積110平方米，均價(jià)在7000元/平方米左右，“比預(yù)想的還是高了一點(diǎn)，但能接受?！?BR>

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