已在高位上的房?jī)r(jià)仍在“高燒”。國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新的數(shù)據(jù)顯示，１０月份，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲９．５％。這個(gè)幅度是２００５年７月擴(kuò)大月度房?jī)r(jià)調(diào)查范圍以來(lái)的單月漲幅。

    此前不久，央行發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中提出警示：目前，我國(guó)“住房抵押消費(fèi)貸款增長(zhǎng)很快，違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)，一旦房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增”。

    綜合分析不無(wú)擔(dān)憂(yōu)，高位房?jī)r(jià)再“高燒”蘊(yùn)涵的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。此時(shí)入市的貸款購(gòu)房人應(yīng)警惕未來(lái)可能不斷加重的房貸壓力。

　　房?jī)r(jià)與房貸已呈現(xiàn)“追高購(gòu)漲”的非理性態(tài)勢(shì)

    與１０月房?jī)r(jià)“高燒”數(shù)據(jù)相對(duì)應(yīng)的，是人民銀行貨幣政策分析小組日前發(fā)布的一份報(bào)告。報(bào)告稱(chēng)，今年以來(lái)，在非金融性公司及其他部門(mén)貸款增速有所下降的同時(shí)，我國(guó)居民戶(hù)貸款的增速卻在逐季加快。

    根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，９月末，我國(guó)居民戶(hù)貸款同比增長(zhǎng)３０．４％，增速比上年同期高１１．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)，比年初增加１．１萬(wàn)億元，同比多增５１６４億元。其中，居民戶(hù)消費(fèi)性貸款比年初增加６８７３億元，主要是中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款比年初增加５８３７億元。對(duì)中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款數(shù)據(jù)，央行的明細(xì)解釋是，“受部分地區(qū)住房?jī)r(jià)格明顯攀升、居民收入預(yù)期改善等因素影響，居民貸款需求有很大提高，主要是以住房貸款為主的中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款增加較多。”

    央行的貨幣政策報(bào)告明確指出，“部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快，存在明顯的非理性因素”是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題之一。的確，一面是高位上的房?jī)r(jià)仍在“高燒”，一面是利率不斷走高下的房貸需求持續(xù)旺盛。房?jī)r(jià)漲勢(shì)與房貸需求的表象，折射出典型的“追高購(gòu)漲”的非理性態(tài)勢(shì)。

    當(dāng)前，這種非理性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，對(duì)房?jī)r(jià)仍然抱有很強(qiáng)的上漲預(yù)期。中國(guó)企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)日前發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，超過(guò)九成的被調(diào)查者預(yù)期未來(lái)一年本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格將上漲，預(yù)期下降的被調(diào)查者只有１．５％。在如此強(qiáng)烈的上漲預(yù)期支持下，不少購(gòu)房人抱著“晚購(gòu)不如早購(gòu)”的消費(fèi)心理，盲目追高。其二，盡管加息預(yù)期強(qiáng)烈，但由于利率一直處于微漲狀態(tài)，因此很多貸款購(gòu)房人對(duì)利率上調(diào)的敏感度不高，對(duì)未來(lái)可能持續(xù)加重的還貸壓力沒(méi)有理性預(yù)期。
 
    房?jī)r(jià)不會(huì)永遠(yuǎn)上漲

    誠(chéng)然，城市化、人民幣升值、人口結(jié)構(gòu)以及流動(dòng)性過(guò)剩等基本因素，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)短期供應(yīng)不足的現(xiàn)狀，仍將支持房?jī)r(jià)可能在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)維持繼續(xù)上行的態(tài)勢(shì)。但是，從來(lái)沒(méi)有理由支持房?jī)r(jià)將永遠(yuǎn)如此毅然決然地上漲。

    數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)進(jìn)一步加快，前３季度共完成１６８１４億元，同比增長(zhǎng)３０．３％，增速比１月到８　月上升１．３個(gè)百分點(diǎn)，高于同期城鎮(zhèn)投資增速３．９個(gè)百分點(diǎn)。這一數(shù)據(jù)顯示的信息是，樓市的供給正在加大，這種持續(xù)加大供給的滯后效應(yīng)，將必然在市場(chǎng)價(jià)格中體現(xiàn)出來(lái)。

    同時(shí)，還應(yīng)該看到，從成交量看，前３季度主要城市均出現(xiàn)增長(zhǎng)放緩或下滑的現(xiàn)象，其中深圳下降比較明顯，隨著房貸新政策效用逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)短期交易量將進(jìn)一步萎縮。貸款購(gòu)房人對(duì)這一信號(hào)不可漠視。

    其實(shí)，國(guó)際市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)也表明，房?jī)r(jià)從來(lái)就沒(méi)有只漲不跌的邏輯。正備受次級(jí)抵押貸款危機(jī)困擾的美國(guó)，危機(jī)起因正是漲了１０多年的房?jī)r(jià)，在２００６年年中頭次下跌。

    美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以舊房銷(xiāo)售為主，其銷(xiāo)售量占住房總銷(xiāo)量的８５％，因此舊房的價(jià)格水平就是美國(guó)房市的“晴雨表”。美國(guó)房?jī)r(jià)從１９９５年至２００６年夏天出現(xiàn)“拐點(diǎn)”前持續(xù)上漲了１１１％。由于房?jī)r(jià)多年不斷上漲，吸引了大量資金逐鹿樓市，其結(jié)果是埋下了目前遠(yuǎn)未結(jié)束的次貸危機(jī)“禍根”，引起美國(guó)金融市場(chǎng)的急劇動(dòng)蕩，連財(cái)大氣粗的花旗銀行、美林證券也難逃一劫。

    房?jī)r(jià)的持續(xù)“高燒”，房貸的不斷增長(zhǎng)，使有人懷疑宏觀(guān)調(diào)控，特別是房地產(chǎn)調(diào)控的政策效應(yīng)。事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控政策正日趨完善，調(diào)控手段由行政手段向金融手段過(guò)渡，土地、金融政策可能會(huì)繼續(xù)收緊?？梢灶A(yù)期的是，宏觀(guān)調(diào)控的累積效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，隨著時(shí)間的推移，這種累積效應(yīng)會(huì)更加明顯。因此，貸款購(gòu)房人應(yīng)警惕調(diào)控政策不斷累積可能帶來(lái)的“溫水煮青蛙”的市場(chǎng)效應(yīng)。

    所謂“溫水煮青蛙”，起源于一個(gè)實(shí)驗(yàn)故事：將兩只活蹦亂跳的青蛙放入不同的水中，一只放入已經(jīng)加熱的熱水中，青蛙很快就跳出來(lái)了，保全了性命；而將另一只放進(jìn)正在逐漸加熱的溫水中，一開(kāi)始這只溫水中的青蛙絲毫感覺(jué)不到危險(xiǎn)的存在，但較后卻因水溫不斷上升而被煮熟了。

    當(dāng)前一直采取微調(diào)策略的宏觀(guān)調(diào)控，就如同一鍋正在不斷加熱的溫水。比如，每次幅度很小的利率上調(diào)，對(duì)貸款購(gòu)房人不過(guò)增加每月百元乃至數(shù)百元的還貸壓力，程度的確不大。但是，處在利率上行通道中，對(duì)屬于中長(zhǎng)期貸款的房貸而言，貸款購(gòu)房人不能不估算遠(yuǎn)期可能大量增加的還貸壓力。

    此外，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也是貸款購(gòu)房人不能不考慮的。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)，房地產(chǎn)交易可能很容易完成。一旦樓價(jià)出現(xiàn)漲幅趨緩或者下跌，人們對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期發(fā)生改變時(shí)，房地產(chǎn)交易將變得困難重重，市場(chǎng)的冷酷無(wú)情將會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。屆時(shí)，這種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是必須由購(gòu)房人自己承擔(dān)的。

    住房是安居樂(lè)業(yè)的必要條件，貸款購(gòu)房人應(yīng)充分考慮自身的承受能力，理性地結(jié)合家庭遠(yuǎn)期收入進(jìn)行投資理財(cái)，切莫一味地“追高購(gòu)漲”，影響未來(lái)的生活質(zhì)量。對(duì)于商業(yè)銀行而言，更應(yīng)未雨綢繆，密切關(guān)注房貸違約風(fēng)險(xiǎn)抬頭的不良趨勢(shì)，抑制放貸沖動(dòng)，切不可圖一時(shí)之快，造成“放貸容易收貸難”。（記者 黃庭鈞）

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