"我已清空所有房產(chǎn),租房子住了。"在上海炒房8年的陳妮難得閑下來,"不過房產(chǎn)將一直是稀缺資源,長期看仍是好的投資方向。等本輪房價大幅調(diào)整之后,又是非常好的購進(jìn)機(jī)會。"

　　炒房客火線撤退

　　"現(xiàn)在的房價不要說購房的人覺得貴,連我們炒房的都覺得貴。"記者見到陳妮時,她基本"清空"了所有房產(chǎn),成功逃頂?，F(xiàn)在陳妮手里只剩下一間商鋪,自用、出租均可,所以能夠承受房價下跌的壓力。

　　陳妮的炒房經(jīng)歷頗為奇特。2002年陳妮來上海時,幾個月找不到工作,慌了手腳的她把剛剛購的房子通過房產(chǎn)中介掛了出去。房子迅速成交后,陳妮豁然明白,這樣一購一賣,短短兩個月內(nèi)的收入比她應(yīng)聘的所有職位年薪都要高。

　　從此,陳妮不再找工作,開始把幾乎所有的時間都花在看房、購房上。通常陳妮會跑遍整個區(qū)域,貨比三家后"吃進(jìn)"潛力樓盤,再通過中介掛牌出售。

　　從開始陳妮只持有一、兩套房子,到后來索性自己辦起了房產(chǎn)中介公司,她手里的資金如滾雪球般越滾越多,而且基本沒有"空窗期"。到后來,她手里拿的都是位于上海市、巨大的豪宅。

　　今年4月初,陳妮把自住的一套上千萬元的城市別墅也賣了。現(xiàn)在看來,賣在了"天花板"。"我當(dāng)時沒想到賣了個較高價,也沒預(yù)見到調(diào)控政策會出來。只是因為我開出的價格有人接手了。"陳妮說。

　　大量炒房客在樓市新政的準(zhǔn)確打擊下開始撤退,一時間各地拋盤紛紛涌出。4月份,三名投資客將四年前合伙購入的深圳市福田區(qū)竹盛花園16棟,共167套毛坯房全部掛牌出售。該小區(qū)地產(chǎn)中介稱,投資客自4月15日以每平米23000元-25000元掛牌,由于價格大大低于周邊樓盤,已經(jīng)成功售出近百套。

　　炒房客的集中拋售引發(fā)了近期二手房掛牌量的激增。截至5月6日,上海"二手房住宅出售套數(shù)"攀升至10.8萬套,住宅出售面積為1272.53萬平方米。而在4月初,上海的二手房掛牌量還不到9萬套。4月份南京的二手房掛牌量也創(chuàng)下新高,達(dá)到3.76萬套,環(huán)比3月增加70%,同比增加145%。

　　溫州的民間炒樓資金也在源源不斷地回流之中。溫州市統(tǒng)計局發(fā)布的1月至2月統(tǒng)計指標(biāo)顯示,該市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額5514.52億元,同比增長了20%。溫州中小企業(yè)促進(jìn)會會長周德文表示,上述數(shù)據(jù)是樓市新政之前的統(tǒng)計,如果加上近兩個月的資金回籠,這個數(shù)字會激增。

　　商業(yè)地產(chǎn)成避風(fēng)港

　　深圳的投資客胡鳴果斷地在春節(jié)后拋售了大部分住宅,剩下幾套位置優(yōu)越租金高的房子。胡鳴炒房始于2003年,當(dāng)時購購了套自住的房子,隨后房價大漲,他迅速賣掉房子大賺一筆。從此胡鳴開始了炒房生涯,利用較低頭付,較高峰的時候手上有接近20套房產(chǎn)。

　　剛拋掉手中的住宅,胡鳴又開始尋找下一個投資領(lǐng)域。"仔細(xì)挑選商業(yè)地產(chǎn),收益率至少會比住宅高出一倍,能夠大大超過銀行存款利息。"胡鳴開始走訪深圳各大商圈和寫字樓,羅湖區(qū)的老寫字樓、福田區(qū)CBD的寫字樓和商鋪幾乎看了個遍。

　　然而投資商業(yè)地產(chǎn),胡鳴遇到的困難遠(yuǎn)大于投資住宅。他在福田CBD看中一處商鋪,總價需要八九百萬元,貸款一半的話,還款壓力相當(dāng)大。況且CBD現(xiàn)在人氣并不旺,租金能否漲起來胡鳴心里沒底。而他看到的羅湖區(qū)的寫字樓雖然價格便宜,租金收益率高,但升值前景并不樂觀。

　　即便商業(yè)地產(chǎn)投資較為復(fù)雜,胡鳴還是堅持在深圳各區(qū)尋覓,他認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)需求量相對穩(wěn)定,價格通常不會暴漲暴跌,是較好的避風(fēng)港。

　　同樣轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的還有剛從住宅里撤退的溫州炒房資金。5月初,溫州一位企業(yè)主黃先生,一次性購進(jìn)了上海浦東2000多平方米的寫字樓;另一名溫州炒房客,在拋售掉上海多套住宅后,與40多名親友轉(zhuǎn)身投資了200多套商鋪。

　　樓市新政的實施,使得大量資金向商業(yè)地產(chǎn)聚攏,各地商業(yè)地產(chǎn)都有不同程度升溫。根據(jù)中原工商鋪研究部數(shù)據(jù),廣州市2010年季度商鋪成交總量同比2009年有30%的增長。廣州市一批原計劃亞運(yùn)會時開業(yè)的商業(yè)項目,在五一就開始儲客,個別項目甚至四月份就開始認(rèn)購。

　　中原工商鋪研究人士分析,以廣州一套售價約為60萬元的70㎡寫字樓單位為例,租金收入約3000元/月,年回報率接近6%。而同一樓盤120萬元的住宅也只能收到同樣的租金,年回報率只有3%。同時,商業(yè)裙樓相對于住宅的低價對于投資者來說也有吸引力。

　　備戰(zhàn)樓市下一輪上漲

　　"無論怎樣,房地產(chǎn)仍是未來的投資方向。"清空了手中的房產(chǎn),對陳妮來說只是權(quán)宜之計,她已開始備戰(zhàn)下一輪樓市。陳妮認(rèn)為,房產(chǎn)一直是稀缺資源,是較有效的對抗通脹的工具。

　　陳妮的炒房經(jīng)驗是,把能掙到的利潤分兩次實現(xiàn),這樣利潤沒有減少,但風(fēng)險較小。當(dāng)她預(yù)計一套房子能從5000元/平米漲到1萬元/平米,當(dāng)上漲至7500元/平米的時候,陳妮就選擇出售,賣了以后再以7500元/平米甚至更低購回來,等漲到1萬/平米的時候再賣。

　　當(dāng)然,陳妮也預(yù)見到未來十年投資房產(chǎn)不會像以前那么容易,需要更加謹(jǐn)慎。只要堅持握有少量高品質(zhì)的房子,就能夠抵御來自市場和政策的風(fēng)險。

　　另一位在上海投資房產(chǎn)的溫州商人凌曉波則依然堅守著手里的五六套房子,雖然有些焦慮,仍不惜多方借款。凌曉波和他的炒房客朋友名下大多有公司,即便個貸卡緊,他們?nèi)阅芡ㄟ^企業(yè)貸款解資金之渴。他們認(rèn)為,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)經(jīng)受不了房地產(chǎn)市場的萎縮,目前嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策注定不會持久,所以押注未來政策松動后房價的報復(fù)性上漲。

　　即便是短期撤離的溫州炒房資金,也未完全拋棄樓市。周德文表示,"目前在通貨膨脹預(yù)期愈演愈烈、人民幣升值壓力愈來愈大的情況下,投資房地產(chǎn)仍然是有效的投資渠道,只是溫州人的投資方式有所不同。"據(jù)了解,目前溫州炒房團(tuán)已有部分資金組成了私募股權(quán)基金,依然是尋找機(jī)會投資于樓市。

　　上海漢全投資管理公司董事長趙云飛認(rèn)為,"目前的打壓短期肯定對市場有影響。但長期看,房價依然會上漲。要從根本上改變炒房客的投資取向十分困難。"

　　"無論怎樣,房地產(chǎn)仍是未來的投資方向。"清空了手中的房產(chǎn),對陳妮來說只是權(quán)宜之計,她已開始備戰(zhàn)下一輪樓市。陳妮認(rèn)為,房產(chǎn)一直是稀缺資源,是較有效的對抗通脹的工具。

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