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商業(yè)街整體招商方案

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 886 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
  

商業(yè)街整體招商方案

一、招商的啟動時間
  如按2005年5月1日開業(yè)計劃,按一般同規(guī)模的商業(yè)項目,至少應提前8個月進行招商,×××商業(yè)街因種種原因,現(xiàn)距開業(yè)之日僅剩下6個月時間,因此招商時間建議較遲11月初開始啟動。
  
二、招商人員人數(shù)
  商業(yè)街鋪位864個,現(xiàn)出售的1-4區(qū)鋪位較小且分散,如此以來增加了招商的難度和強度。對此招商人員定為10名較為合適。具體工作分配如下:
  經(jīng)理(××):負責統(tǒng)管全局,制定招商方案和進度,安排招商人員的日常工作。
  招商人員(九名):由經(jīng)理安排具體招商工作
  其中:1-3區(qū)由3名招商人員負責招商工作
  4-6區(qū)由5名招商人員負責招商工作
  招商文秘1名
  
三、招商辦公地點
  因整個招商需和銷售配合,建議在營銷附近開展招商工作
  1、 在營銷后、交警崗亭旁建造一間約80平米的招商辦公室。建議在11月底建成,前期暫時在營銷內(nèi)辦公。
  2、 在項目現(xiàn)場附近租賃一套寫字樓或公寓作為招商辦公室,并同時在營銷內(nèi)設(shè)立招商咨詢點,雙邊配合進行。
  
四、項目整體招商的原則和目標
  1、保證在2005年3月底前項目整體招商完成80%;2005年5月1日項目開業(yè)前整體招商完成90%,以保障項目能如期順利開業(yè)。
  距明年項目開業(yè)只剩下半年時間(2004年11月1日-2005年4月30日),除去春節(jié)一個月的時間,實際剩下的時間只有5個月,因此對完成90%的招商計劃有一定的難度和壓力,但由于前期積累了一定客戶資源,加之對項目比較了解,通過后期的招商更進工作和招商廣告的配合,對完成這個任務(wù)有一定的信心。
  2、在招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進行招商,以保障整個商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營井然有序。
  由于整個招商滯后于銷售,且在前期的定位中將商業(yè)街定位于自營性商業(yè)街,因此要保證功能分區(qū)具體到每一個鋪位,難度勢必很大,因此按功能分區(qū)進行招商只能是保障每個區(qū)經(jīng)營的商品性質(zhì)大體一致,如經(jīng)營服裝的區(qū)也可以經(jīng)營皮具、化裝品之類,而不能經(jīng)營小吃、電玩等。
  3、在招商工作中確保業(yè)主年的達到8%以上,以穩(wěn)定業(yè)主的投資信心。
  根據(jù)我司對項目周邊商鋪租賃價格的調(diào)查分析和商業(yè)行業(yè)基準收益率,我司測算保證業(yè)主年的達到8%以上問題不大,較高的對增強投資者信心和保障商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要。
  4、確保整個商業(yè)街形象統(tǒng)一和經(jīng)營穩(wěn)定。
  對1-4區(qū)將按現(xiàn)行功能分區(qū)進行零散招商,對5-6區(qū)采取統(tǒng)一招商,來保證整個商業(yè)街整體定位符合東塘商圈需求,來保證商業(yè)街長遠經(jīng)營穩(wěn)定。
  
五、×××商業(yè)街投資業(yè)主、自營業(yè)主和開發(fā)商三方風險分析
  1、投資業(yè)主風險分析
  ? 商鋪不能及時租賃出去;
  ? 商鋪租賃的價格比較低;
  ? 商鋪有限,不能轉(zhuǎn)手或難于轉(zhuǎn)手。
  2、自營業(yè)主(租賃戶)風險分析
  ? 項目招商在開業(yè)前不能完成85%以上或裝修未完成,項目不能如期開業(yè)或開業(yè)時間無限期拖延;
  ? 由于招商工作的疏漏,導致商業(yè)街內(nèi)經(jīng)營無序、魚龍混雜;
  ? 沒有統(tǒng)一的物管或物業(yè)管理費用比較高;
  ? 生意不是很理想或經(jīng)營慘淡;
  ? 開發(fā)商賣完后走人。
  3、開發(fā)商風險分析
  ? 投入大量招商推廣費用后,招商效果不明顯或收效甚微;
  ? 開發(fā)商自己沒有專業(yè)的招商人員,需聘請專業(yè)的招商公司,費用開支加大;
  ? 5-6區(qū)"只租不賣"或"先租后賣",若招商不理想,今后的經(jīng)營或銷售會很困難;
  ? 項目不能如期開業(yè),業(yè)主鬧事;
  ? 項目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡,則不利于開發(fā)商的品牌樹立。
  ? 項目不能獲得穩(wěn)定的,業(yè)主鬧事;
  
六、招商中存在的主要問題及規(guī)避方法
  問 題 一:招商時間緊迫、任務(wù)量較大
  如前面所述,項目的整個招商時間只剩下約5個月左右的時間,總共有約20000m2、800多個鋪位需要招商,因此時間非常緊迫,任務(wù)巨大。
  規(guī)避方法:盡快確定整體招商執(zhí)行方案,引入專業(yè)的招商機構(gòu)開始工作,并組織專門的部門監(jiān)督管理。
  問 題 二:已購商鋪的業(yè)主要求自營或自行轉(zhuǎn)租,可先前沒有交保證金,簽定相關(guān)協(xié)議,對其難以制約
  規(guī)避方法:建議提前召開臨時業(yè)主大會,成立臨時業(yè)主委員會,協(xié)助開發(fā)商做好業(yè)主方面的種種工作,以保證項目能如期開業(yè)。
  問 題 三:引入大型租賃戶后,可能導致租金達不到8%,業(yè)主不同意
  引入大型主力店、知名品牌客戶,由于面積較大,其租金相對會降低,但引入大型租賃戶一次性可以租賃較,另外大型品牌的進駐會形成示范效用,吸引中小客戶進駐,從而縮短整個招商周期,保證如期開業(yè)。
  規(guī)避方法:開發(fā)商適當?shù)慕o予一定租金補貼。
  問 題 四:自營鋪位與大客戶租賃鋪位重疊
  規(guī)避方法:
  1、談大型包租客的同時,盡量給投資業(yè)主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇;
  2、對大型包租客包租商鋪中的自營業(yè)主,可幫其調(diào)整到位置相對較好的委托出租商鋪中經(jīng)營,期間發(fā)生的租金差額可酌情給予補償。
  問 題 五:2005年5月1日前招商任務(wù)完不成90%,影響開業(yè)
  規(guī)避方法:在目前的形式下,必須對招商工作進行科學、合理的評估,認真分析招商工作中的問題和困難,正確預見并確定項目的開業(yè)時間?;蛘邔脮r制定相關(guān)的廣告宣傳活動,如大學生免費創(chuàng)業(yè)90天、自營業(yè)主經(jīng)營比賽等活動,由開發(fā)商免費提供開業(yè)時適量未租出商鋪,保證開業(yè)率達90%以上。
  
七、×××商業(yè)街計劃招商方式
  ×××商業(yè)街共有商鋪864個,現(xiàn)階段已售商鋪288個(截止2004年10月23日),但真正意義上的整體招商仍未規(guī)劃和啟動,如按以前招商設(shè)想:1-4區(qū)招散戶,5-6區(qū)統(tǒng)一招商,如按2005年5月1日開業(yè)計劃,招商率達9%以上將有較大困難。
  1、時間已來不及。從11月初開始計算,到明年4月底,僅僅剩下個6個月的時間,之間還有春節(jié)將延誤一個月時間,加上招商組織必須進一步擴大,具體方案的確定,人員的招聘或磨合,招商廣告的策劃等等,至少將需要15-20天時間。也就是說四個月的時間要招滿864×90%(開業(yè)率)×(1-20%自營客戶)=622個商鋪,平均每月要招出138戶,每天要招出138÷30=4.6戶,將非常困難,以往長沙市任何地方都沒有類似速度,所以從時間上來來說已遠遠不夠。
  2、嚴格按功能分區(qū)招商,那么三、四區(qū)的招商將有非常大的困難。
  按目前功能分區(qū),三區(qū)做男士用品、動動休閑產(chǎn)品,四區(qū)做兒童用品、文化用品,要招商有相當大的困難,作為地下商業(yè)街,大品牌或有名品牌的選擇性不大,根據(jù)以往招商了解,男士服飾、兒童用品的客戶資源比起女裝類產(chǎn)品要少很大一部分比例,招商有很大一部分難度,加上相比一、二區(qū)位置,三、四區(qū)缺乏優(yōu)勢,如三、四區(qū)按目前功能分區(qū)經(jīng)營,將有很大困難。
  3、一般商業(yè)項目,如考慮到以后的商業(yè)街形象和穩(wěn)定,招商工作都會策劃先行。及工程開始動工時就有功能定位設(shè)想,然后根據(jù)策劃要求進行施工和招商,一般啟動時間略早于銷售或與銷售同步,就目前×××商業(yè)街來說,因招商啟動時間較晚,沒有事先策劃,加上已有288個商鋪的自主權(quán)掌握在一大群業(yè)主手中,招商過程中可能出現(xiàn)的困難或工作的不可操作性,將隨時影響招商工作的效果,影響商業(yè)街的整體形象和開業(yè)時間,如盲目啟動,到時將進退兩難。
  針對以上種種情況分析,如果要保證2005年5月商業(yè)街整體90%以上開業(yè),且功能分區(qū)不混亂,經(jīng)營類別的包括購物、休閑、娛樂、餐飲等要素,建議目前啟動招商時,采取以下辦法:
  1、在目前銷售的1-4區(qū)中1-3區(qū)招租散戶;
  2、4-6區(qū)統(tǒng)一招租大型商業(yè)項目(目前銷售的只有4區(qū))
  1-3區(qū)招商方案
  一、 功能定位及招商對象
  功能定位:
  1、因東塘周邊的商業(yè)企業(yè)中:友誼商城裝修后經(jīng)營定位為中高端,東塘百貨經(jīng)營定位為高端,×××旁的交易大樓、瀟湘服飾廣場經(jīng)營定位均是低檔,考慮到差異化經(jīng)營,×××商業(yè)街經(jīng)營定位應該是中檔偏低。
  2、 目前長沙的市場行情而言,散戶經(jīng)營女裝的市場份額大大的占據(jù)著主導地位,其中還帶動著美甲、內(nèi)衣、精品飾品的消費,故業(yè)內(nèi)人常說:女人的錢是較好賺的。所以,在本項目中,我們拿出一個區(qū)的位置來經(jīng)營女性服裝、服飾。也是為了保障經(jīng)營戶的利益,從而確保商家的穩(wěn)定性和市場的長期穩(wěn)步發(fā)展的前景。相對的,男裝和童裝在市場的份額中就顯得比例小很多,所以,他們所占的本項目面積并不是很大,全部集中在三區(qū)。
  3、 就地下商業(yè)街在長沙經(jīng)營的歷史來講,長沙民眾已經(jīng)習慣將她定位為中檔偏下的消費場所。所以,較高端的品牌進駐長沙的地下商業(yè)街的可行性不是很大。故設(shè)一個區(qū)引進一些二、三線服飾及相關(guān)品牌。
  招商對象:
  1區(qū):品牌服飾(男、女品牌服飾、品牌內(nèi)衣、品牌布藝及時尚包類等)
  2區(qū):女性用品(時尚女裝、美容美甲、精美飾品等)
  3區(qū):男士用品(男士服飾、休閑品牌、運動服飾、兒童用品等)
  三、招商人數(shù)
  我司在10月19日至10月25日已進行了初步委托租賃招商工作,從工作情況來看,建議由3名招商人員進行招商比較合適
  1-3區(qū)招商具體操作方法:
  1)、召開臨時業(yè)主委員會,聘請專業(yè)公司在業(yè)主與租賃戶之間搭建招商信息平臺,讓其自行商定相關(guān)細節(jié),開發(fā)商負責協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
  2)、5-6區(qū)由于目前沒有銷售出去,不存在產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離,招商難度相對較小,建議主要吸引大客戶進駐,一方面可以加快招商速度,另一方面可以吸引廣大中小租賃戶進駐。由于大客戶租賃時間相對較長、租賃面積相對較大,可能其租賃的價格會低于散戶租賃的價格,開發(fā)商會損失部分租金,但從長遠來看這有利于整個商業(yè)街的經(jīng)營,有利于5-6區(qū)商鋪今后的銷售或租賃。
  3)、1-4區(qū)由于目前銷售已經(jīng)過半,采用返租等方式目前操作起來

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