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投資商鋪 誰聞到了這塊奶酪香

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 2008 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  開發(fā)商:商鋪是個香餑餑

  根據(jù)戴德梁行對北京商鋪市場情況的較新統(tǒng)計,隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘北京零售業(yè)市場,跨國零售業(yè)對大型主力店的需求明顯增加,美國沃爾瑪、德國麥德龍、法國家樂福、英國百安居、法國歐尚等競相在京選址。外地餐飲業(yè)也揮師京城,來自天津的家和海鮮巨無霸、來自臺灣的鹿港小鎮(zhèn)、來自上海的美林閣紛紛在京開業(yè)。隨著近年住宅市場的蓬勃發(fā)展,住宅區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施的需求也相應(yīng)增加。

  同時,以社區(qū)居民為服務(wù)對象,根據(jù)居民的消費水平和偏好而設(shè)立的社區(qū)型商業(yè)需求量也在激增,其內(nèi)容主要有餐飲、超市、便利店、美容美發(fā)、洗染店、花店、郵局、銀行等。預(yù)計社區(qū)商業(yè)在未來幾年中將有長足的進步,部分地理位置優(yōu)越、交通便利、商業(yè)環(huán)境成熟的社區(qū)商業(yè)設(shè)施將對周邊區(qū)域產(chǎn)生輻射作用,社區(qū)型商業(yè)將成為零售市場重要的組成部分。

  很顯然,商鋪已經(jīng)成為房地產(chǎn)商開發(fā)的一個熱點。

  位于萬柳地區(qū)的新起點家園數(shù)萬平方米的底商,僅一個月就全部售出;板井區(qū)域世紀(jì)城的地下不夜城,總建筑面積4萬平方米,不到100天銷售一空;位于中關(guān)村的科技貿(mào)易,開盤前幾天就有人排隊取號;開盤的當(dāng)天趕上天降大雨,不想冒雨者竟達到數(shù)百人,售價較高的鋪位每平方米竟炒到了13萬元;而西長安街上面積的商業(yè)——8萬平方米的今日商業(yè)招商也大獲成功。其他租售火爆項目也真不少,今典花園、歐陸經(jīng)典、老番街、富潤家園、天通苑等小區(qū)的配套底商都要價不菲。

  從開發(fā)的角度看,開發(fā)商推出底商來賣是一件很合算的購賣。在價格上,商鋪的價格普遍比同區(qū)域的住宅高得多,即使是住宅、公寓的底商,其價格一般也是該住宅、公寓平均房價的2~3倍。以亞運村項目天創(chuàng)世緣為例,住宅均價6500元/平方米,其底商的均價大約在15000元/平方米。

  同時,由于客觀的原因,一般住宅特別是高層住宅的層、層銷售都較為困難,其價位也較其他層位低,而開發(fā)商通過做底商,不僅賣得好,價格還賣得高,將樓盤底部的商業(yè)價值徹底地挖掘出來。


  投資者:有商鋪的地方就有我們

  近年來隨著租金的下降,住宅特別是高端住宅的投資價值正在下降,而商鋪就成為投資者越來越關(guān)注的對象。

  去年底,位于CBD內(nèi)的建外SOHO和位于中關(guān)村的左岸工社兩個項目聯(lián)合舉行商鋪拍賣會。建外SOHO一個面積為363平方米的商鋪拍出了1070萬元的高價;一周之后,左岸工社面積為106平方米的店鋪拍到了668萬元。長遠天地、碧水云天·頤園等項目也相繼舉辦了商鋪拍賣會。開發(fā)商突然發(fā)現(xiàn)原本為住宅配套的“副產(chǎn)品”竟然成了項目利潤的大頭;對于投資者來說商鋪成了他們股市、匯市、高端住宅投資以外的一種新選擇。

  據(jù)了解,目前投資北京商鋪的約有三類人:一類屬于商鋪經(jīng)營者。隨著人們生活水平的提高,一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝等精品店和休閑行業(yè)的人越來越多。這批人是較早關(guān)注商鋪的人;類是投資者。像投資住宅一樣,北京也有一批致力于商鋪投資的炒家,哪兒的商鋪要開始銷售了,這批人消息較靈;第三類是外地人。由于較早地接受商鋪投資的觀念,外地人對投資北京商鋪的熱情表現(xiàn)得更高。中關(guān)村幾個可銷售商鋪的電子市場如科技貿(mào)易和鼎好電子商城等,異地置業(yè)現(xiàn)象十分突出,客戶中外地人的比例達到60%~80%。

  商鋪在北京的發(fā)展勢頭如此迅猛,究其原因,有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)了以下三點:

  頭先,是消費者投資意識的多元化。過去,不少人投資股票、住宅,使其利潤回報空間縮小,不少人“購房成了房東,炒股變成股東”,慘被套牢成為笑柄。目前的商鋪投資相對于股市和住宅,其回報率較高,資金回收周期一般是6~8年,此后年出租收益率為16%左右。由于商鋪投資剛剛興起,投資者都想在此掘得自己的“桶金”。

  其次,像北京這樣的大都市其商鋪發(fā)展空間大,遠未到頭。隨著近幾年市老房拆遷,新住宅在老城區(qū)的“郊外”紛紛拔地而起,城市居民外遷已是大勢所趨。人們的衣、食、日用消費,大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點實現(xiàn),這個商業(yè)空檔恰恰是商鋪的發(fā)展空間。北京有的成熟社區(qū)的商鋪收益甚至與井、西單商業(yè)街的商鋪相當(dāng)。同時,現(xiàn)在人們擇業(yè)日趨多元化,商鋪30平方米~80平方米投資一般在50萬~100萬元左右,而且可以貸款,正好圓了一部分人“自己當(dāng)老板”的夢,商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。

  從市場現(xiàn)狀看,中小投資者異軍突起,對商鋪的投資熱情絕不遜色于大規(guī)模投資的購家,由此帶動了小型底商需求量的增加。需求的區(qū)域主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。


  購房人:跟著超市來購房

  商鋪旺銷還有一大好處就是,能夠直接帶動住宅銷售,這是不少開發(fā)商始料未及的。

  從東三環(huán)的華騰園為例,普爾斯馬特一開,居民方便了尚在其次,據(jù)部分業(yè)主反映,房屋的租賃也間接受此利好影響,租金漲了點、客戶多了點。更深層的含義是,國際超市的進入,從某種意義上講,也是對一個區(qū)域成熟度的認可、對區(qū)域品質(zhì)的提升。

  據(jù)了解,大型超市選擇經(jīng)營地點看重三點:周邊人口在10萬人以上,供應(yīng)范圍在10萬人以上;建筑一般要求為一層,不要超過兩層,占地面積2~3萬平方米,建筑面積1萬平方米左右,周邊地面沒有高大建筑物,基本做好平整工作;交通因素:交通便利,停車位不低于300個,較好在300個以上。位于主干道的交界路口,周邊的道路主干道不低于四條車道。人口因素是超市選址的頭選因素。一般大型超市的覆蓋半徑3公里左右,其中,人口因素是頭選因素。可見,不是好地、沒有前途的地域他們不去。反過來講,大型超市只要對中國國情比較了解,他們所看中的區(qū)域的投資前景肯定不錯。超市經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)之間存在著一種內(nèi)在聯(lián)系。


  生財術(shù)

  市面:成熟的社區(qū)往往店家密集,還配有公園、影院等輔助設(shè)施。要判斷市面是否好,也可參照“肯德基指數(shù)”:如果在某個區(qū)域內(nèi)有兩三家肯德基快餐,就足以說明其市面在區(qū)域中是不錯的了。

  樓層:租金往往較能體現(xiàn)商鋪的價值。一般一樓、二樓的租金要相差2~3倍,而商鋪的價格更會差2~5倍。因而一樓的商鋪往往較好租,租金也高,對投資者也較有保障。

  自主權(quán):自主權(quán)越高,收益越單純。

  使用率:使用率提高一倍,就等于降低一半租金。如果商鋪的位置面向開闊的使用空間,客戶流又比較簡單合理的話,就能有效提高商鋪的使用率。

  產(chǎn)業(yè)市場:對于一條商業(yè)街而言,商鋪是否在一樓并不是決定性因素,準(zhǔn)確的市場定位則可以大大提高投資的回報。許多商業(yè)街已經(jīng)形成了自己的產(chǎn)業(yè)市場,比如“電腦一條街”、“服裝一條街”等,找準(zhǔn)市場定位可事半功倍。


  風(fēng)險標(biāo)

 ?。痢?商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高,土地出讓年限只有40年。

 ?。?、 在貸款政策方面,住宅底商的貸款是6成10年,利率是6.25%。但只有工程到了具備竣工備案條件后,銀行才會放款。因此,住宅底商貸款的月供是在房子即將投入主使用時才發(fā)生。

 ?。?、 住宅底商不是按套銷售,而是按較小銷售面積銷售。具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項目而異,有100平方米的,也有1000平方米的,也有不打散賣的。在后期使用過程中以及硬件配備上應(yīng)注意的問題有:水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費;物業(yè)管理費高于普通住宅,一般在10元/月/平方米左右;根據(jù)經(jīng)營范圍,各行業(yè)的主管部門對房屋有些特殊要求,如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔油池等特殊設(shè)備。


  關(guān)鍵詞

  超前意識

  頭先,要瞄準(zhǔn)新建市場。一般說來,新建的市場其出售的價位相對而言比老市場要便宜得多,如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌鲆?guī)置經(jīng)營門面,則升值的潛力大,投資少。其次,要盯住一些新開發(fā)的城區(qū)。在這些地段中,一些房地產(chǎn)商在開發(fā)臨街住宅時,大都有經(jīng)營門面供出售,如果這一地段有快速發(fā)展的勢頭,則可在此選購門面,這里的門面也同樣有著價位的優(yōu)勢和升值的潛力。這些地段由于處于建設(shè)初期,人口密度小,門面售價十分低,但卻很有發(fā)展?jié)摿Γ@些地段可作為投資點。

  搶占要地

  投資小型商鋪,頭當(dāng)其沖要考慮的因素是所選地點區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈,如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費能力、消費結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。一般來說,商業(yè)圈半徑在250米~500米之內(nèi)為核心圈層;商業(yè)圈半徑1公里左右為圈層;公共交通線路可以伸達的區(qū)域為次圈層;整個城市四周郊區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)區(qū)域為外圈層;與該城市有密切地域經(jīng)濟聯(lián)系的城市為(或城市圈)區(qū)域的影響圈層。

  因地制宜

  車站附近火車站、長途汽車站附近是往來旅客集中的地區(qū),是適合商店開業(yè)之地,過往乘車的旅客選購的商品雖然非常廣泛,但大多還是以購購不費時間、容易攜帶的商品為主。由于人群流動量大,這一地段商業(yè)價值較高,尤其適應(yīng)發(fā)展飲食、食品、生活用品等方面經(jīng)營的商店。

  商業(yè)區(qū)

  商業(yè)區(qū)地段是居民購物、聊天、逛街、休閑的理想場所,也是商店開業(yè)的較佳地點。該地段費用高、競爭性也強,除了大型綜合商店外,較適合那些有鮮明個性特色的專門經(jīng)營商店發(fā)展。特征:商業(yè)效益好,投資費用相對較大,應(yīng)針對性地對顧客提供服務(wù)。該地段是娛樂、旅游地區(qū),顧客消費需求主要在娛樂、休閑,故適合于飲食、食品、娛樂、生活用品方面的商品發(fā)展。

  住宅地段

  該地段的顧客是住宅區(qū)和附近的居民,以家庭主婦為主,節(jié)假日和下班時間則

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