目前市場上確實存在用“均價”來吸引購房人的廣告。一些開發(fā)商在樓盤推廣時，打出的均價，可能并不是這個項目現(xiàn)在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中“均價”較低的那棟樓的價格。這樣價格的樓，社區(qū)中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區(qū)中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，無論是樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光都不是較差的，只是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。

　　“均價”，顧名思義當(dāng)然是這個樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但“均價”不是簡單的較高價與較低價的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。

　　一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標(biāo)準(zhǔn)：是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應(yīng)用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。

　　而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。因此，你在挑房時就會產(chǎn)生用“均價”的價格，購不到自己合適的房子。

　　一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層在6～8層，戶型位置多為東、西向；一梯二戶的多層樓盤單位面積較高價與均價相差5%～8%，高層是在15%～20%之間。

　　土地使用權(quán)只有70年，商品房的產(chǎn)權(quán)是否也只有70年？

　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)的購賣是指房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，也就是說，購房者享有的是完全的房屋所有權(quán)。

　　根據(jù)上述有關(guān)法律規(guī)定，在土地使用權(quán)期滿后，國家可以不收回土地使用權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第21條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)較遲于屆滿前1年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該塊土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時，使用者需要繼續(xù)使用土地的，可以申請繼續(xù)使用該土地，即使是因社會公共利益需要國家收回該塊土地，國家收回的也只是土地使用權(quán)。簡而言之就是，購購擁有產(chǎn)權(quán)的商品房，購購人擁有的房屋所有權(quán)是沒有任何時間限制的，其所受限的只是房屋所占相應(yīng)比例土地的使用期限。但由于房屋與土地的不可分割性，土地使用期一般應(yīng)隨房屋的使用一直延續(xù)下來。

　　1.購購的房屋被抵押

　　按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。如果此期限時間過長，如365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對購受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。

　　因此，購房人應(yīng)力爭在合同中，將出賣人為購受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長。

　　2.商住混用引發(fā)糾紛

　　隨著商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時有發(fā)生，并且從消防、安全等角度出發(fā)，相應(yīng)的建筑規(guī)范對寫字樓、住宅的要求也不同。為保證購受人的居住安全、舒適、寧靜，雙方在合同中應(yīng)約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業(yè)用房出賣，否則，出賣人除應(yīng)采取相應(yīng)措施保證購受人的居住安全、舒適、寧靜外，還應(yīng)向購受人支付補償金等條款。

　　3.套內(nèi)建筑面積減少，公攤增大

　　目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對購房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。

　　目前購房時，此條款是購賣雙方爭議的地方。購受人經(jīng)常提出“套內(nèi)建筑面積”或“公攤面積”發(fā)生差異時怎么辦？而出賣人則反對這樣約定，或提出“國家制定的標(biāo)準(zhǔn)合同沒有要求這樣約定”來敷衍。事實上，出賣人在簽約時不約定“套內(nèi)建筑面積”或“公攤面積”發(fā)生差異時怎么處理是不對的?！渡唐贩夸N售管理辦法》十一條規(guī)定：“按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式?！币虼?，在合同中應(yīng)當(dāng)約定“套內(nèi)建筑面積”或“公攤面積”發(fā)生差異時怎么處理。

　　有時出賣人會使用一些“同比例增減”等類似條款。由于這些措辭不但晦澀，且無法律界定，因此在實際操作中很難掌握。故建議購受人不要使用此類措辭，或讓出賣人解釋后，按照出賣人的解釋，在合同中明確變化的具體數(shù)據(jù)。

　　4.任意擴大不可抗力

　　“不可抗力”的定義以《中華人民共和國民法通則》百五十三條、《中華人民共和國合同法》百一十七條款的規(guī)定為準(zhǔn)，即“不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應(yīng)約定一個告知期限。

　　出賣人有時提出以下免責(zé)條款，購受人較好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的；在本合同簽訂后，遵守國家及北京市人民政府頒布的、可能導(dǎo)致出賣人延期交房的各種法律、法規(guī)、規(guī)定或通知的；其他非出賣人所能控制的事件等等。

　　5.物業(yè)管理公司變更物業(yè)費

　　自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房購賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！?BR>
　　但是，在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房購賣合同時與購受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，購受人應(yīng)該據(jù)理力爭，防止交樓時物業(yè)公司變更物業(yè)費。

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