報(bào)告稱：從六大地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)看，富力財(cái)務(wù)狀況相對(duì)危險(xiǎn)，這與其遲遲不能回歸A股有關(guān)?？紤]到萬(wàn)科的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)較快，其財(cái)務(wù)狀況相對(duì)安全，但資產(chǎn)負(fù)債率較高。

    大多數(shù)“地王”難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)值，將成為企業(yè)的包袱。

    以目前市場(chǎng)情況估計(jì)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將無(wú)法完成年度銷(xiāo)售計(jì)劃，融資計(jì)劃的不確定性也將延緩企業(yè)的發(fā)展速度。

    部分地產(chǎn)公司的生存問(wèn)題將成為現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，企業(yè)并購(gòu)將帶來(lái)新一輪的地產(chǎn)公司整合。

    4月14日晚9點(diǎn)，仍處于加班狀態(tài)的何先生打開(kāi)網(wǎng)頁(yè)收藏中的自選股，神經(jīng)再次繃緊。重倉(cāng)持有地產(chǎn)股的他在這損失慘重。而僅僅數(shù)日之前，前期多半被腰斬的地產(chǎn)股在明星基金經(jīng)理與券商那里，還是推薦建倉(cāng)的主力對(duì)象。

    當(dāng)日，A股地產(chǎn)指數(shù)下挫9.48%，接近跌停，創(chuàng)下過(guò)去12個(gè)月里的下跌紀(jì)錄。令市面更顯慘淡的是，截至收盤(pán)，包括萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等在內(nèi)的一批市值顯赫的地產(chǎn)股全線跌停，兩市地產(chǎn)個(gè)股無(wú)一上漲，跌幅多在5%以上。次日，慘烈市況再次上演，萬(wàn)科盤(pán)中再度觸發(fā)跌停，而地產(chǎn)指數(shù)跌幅逾3%。

    難以置信的下跌源于多重利空傳言，比如，政府再次強(qiáng)調(diào)二手房交易中20%差價(jià)的所得稅，以及央行要求協(xié)助調(diào)查地產(chǎn)公司資金狀況。但即使在傳言被證實(shí)為謠言之后，地產(chǎn)股依舊“跌跌不休”，走向弱勢(shì)。持倉(cāng)地產(chǎn)股的人士想知道，地產(chǎn)股、地產(chǎn)公司與地產(chǎn)行業(yè)到底發(fā)生了什么？

    本報(bào)記者獲得的一份內(nèi)部報(bào)告對(duì)2008年一季度的地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了體檢，該報(bào)告出自一個(gè)不愿具名的全國(guó)化擴(kuò)張的地產(chǎn)公司。

    該報(bào)告預(yù)測(cè)，大多數(shù)“地王”將成為企業(yè)包袱。在當(dāng)前的市況下，多數(shù)地產(chǎn)公司無(wú)法完成年度銷(xiāo)售計(jì)劃，融資計(jì)劃的不確定性也將延緩企業(yè)的發(fā)展速度，部分房企的生存將成為現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，企業(yè)并購(gòu)將帶來(lái)新一輪地產(chǎn)整合。

“企業(yè)財(cái)務(wù)狀況整體不樂(lè)觀”

    分析人士相信，由于該報(bào)告出自公司對(duì)行業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的內(nèi)部分析，因此具有相當(dāng)可信度。對(duì)于因?yàn)楫?dāng)前市面上各種數(shù)據(jù)、言論而備感迷惑的外界人士而言，這個(gè)報(bào)告或可自揭行業(yè)當(dāng)前的部分玄機(jī)，從而為地產(chǎn)股的意外走勢(shì)提供源自基本面的解釋。

    報(bào)告在談到地產(chǎn)公司的整體財(cái)務(wù)狀況時(shí)表示，國(guó)家的貨幣從緊政策、銀行壓縮信貸的行為對(duì)地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)?？傮w而言，“受政策面影響較大”，“整體不樂(lè)觀”。

    這一結(jié)論恰好佐證了潘石屹拋出的“百日劇變”論。在3月底的一次媒體問(wèn)答中，潘石屹不無(wú)所指地表示，在高負(fù)債的圈地運(yùn)動(dòng)中，中國(guó)將有眾多地產(chǎn)公司在一百天內(nèi)因?yàn)樨?cái)務(wù)問(wèn)題而倒閉。

    為了說(shuō)明自己的結(jié)論，報(bào)告寫(xiě)道：“IPO融資圈地已引起政府重視，證監(jiān)會(huì)提高了A股市場(chǎng)IPO和再融資的門(mén)檻，導(dǎo)致房企A股市場(chǎng)再融資陷入僵局。同時(shí)，內(nèi)地房企赴港上市集體遇阻，土地儲(chǔ)備已不是IPO成功的關(guān)鍵。”

    根據(jù)2007年各地產(chǎn)公司年報(bào)數(shù)據(jù)，該報(bào)告還整理了一份6個(gè)大地產(chǎn)公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的對(duì)比圖，并總結(jié)說(shuō)：“從六大地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)看，富力財(cái)務(wù)狀況相對(duì)危險(xiǎn)，這與其遲遲不能回歸A股有關(guān)?？紤]到萬(wàn)科的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)較快，其財(cái)務(wù)狀況相對(duì)安全，但資產(chǎn)負(fù)債率較高。”

“快速土地儲(chǔ)備帶來(lái)隱患”

    2007年被公認(rèn)為中國(guó)地產(chǎn)界在土地市場(chǎng)上“集體亢奮”的一年，但這也意味著，2008年將是地產(chǎn)公司集中購(gòu)單的一年。

    在土地儲(chǔ)備上，該報(bào)告的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，認(rèn)為“去年快速擴(kuò)大的土地儲(chǔ)備正在帶來(lái)隱患”。

    這一總體評(píng)價(jià)適用于很多地產(chǎn)公司，但是對(duì)不同地產(chǎn)公司構(gòu)成的挑戰(zhàn)卻有所不同。

    該報(bào)告的撰寫(xiě)人表示，碧桂園、富力等大公司土地儲(chǔ)備整體規(guī)模大，但是多為大地塊構(gòu)成，未來(lái)整個(gè)公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率將取決于其重要地塊所在地區(qū)的市場(chǎng)容量與消化速度，風(fēng)險(xiǎn)較大。而萬(wàn)科、保利地產(chǎn)儲(chǔ)備地塊數(shù)量較多，分布廣泛，但是從質(zhì)量上看，公司項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較小。

    “目前，證券市場(chǎng)已經(jīng)不再支持地產(chǎn)公司去年的融資圈地游戲，因此部分計(jì)劃融資的公司壓力較大，如富力、碧桂園與恒大。”報(bào)告如是寫(xiě)道。

    此外，據(jù)市場(chǎng)公開(kāi)信息顯示，2008年季度，地產(chǎn)公司拿地的速度已經(jīng)開(kāi)始放緩。

    根據(jù)該報(bào)告對(duì)一季度重要地塊出讓結(jié)果的分析，得出以下結(jié)論：外資背景的公司已不再是土地市場(chǎng)的配角；保利憑借其深厚的政府背景繼續(xù)高速擴(kuò)張，恒大與香江均為上市儲(chǔ)備土地，合生、遠(yuǎn)洋、綠地的拿地則是為了鞏固其在特定區(qū)域的地位，萬(wàn)科、富力、碧桂園等去年土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍的公司拿地速度開(kāi)始放緩。
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