在進(jìn)行房地產(chǎn)廣告?zhèn)鞑ゲ邉潟r(shí)，需要根據(jù)不同的需求來(lái)確定廣告賣點(diǎn)的數(shù)量，應(yīng)主要考慮以下因素：

1、媒體因素

視聽(tīng)媒體，如電臺(tái)、電視，一般廣告費(fèi)用昂貴，廣告時(shí)間短，信息容量小，賣點(diǎn)就不宜過(guò)多。印刷媒體，如報(bào)紙、雜志、單張、說(shuō)明書(shū)等信息容量大，可反復(fù)閱讀，賣點(diǎn)可多一些。特別是索取式（即由消費(fèi)者主動(dòng)索取的）說(shuō)明書(shū)，由于一般能主動(dòng)地去索取者都會(huì)想全面地了解該樓盤(pán)，賣點(diǎn)應(yīng)周全細(xì)密，疏而不漏為佳。

2、主賣點(diǎn)影響力的大小

主賣點(diǎn)是指在兩個(gè)或兩個(gè)以上的賣點(diǎn)中較為重要的賣點(diǎn)。主賣點(diǎn)的影響力是指主賣點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者的心理所產(chǎn)生的影響力。如果主賣點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者的影響力非常大，則其它輔助性賣點(diǎn)（或稱次賣點(diǎn)）則可相應(yīng)地減少到較少的限度。主賣點(diǎn)的影響力的

大小主要取決于它的需求度和可信度的大小，一個(gè)主賣點(diǎn)的需求度和可信度越大，主賣點(diǎn)的影響力就越大，反之則越小。主賣點(diǎn)的影響力越大，次賣點(diǎn)就要或必須要減少，否則就會(huì)因次賣點(diǎn)過(guò)多而影響了主賣點(diǎn)的傳播效果，削弱了它的影響力。同時(shí)，我們也極有可能會(huì)遇到

這樣一種情況：本來(lái)，主賣點(diǎn)的影響力可以很大，但由于模糊不清，過(guò)于朦朧，而影響了效果，這時(shí)就要將它加以“放大”，使其清晰化。如順德碧桂園在剛提出“給您一個(gè)五的家”的主賣點(diǎn)時(shí)，對(duì)學(xué)校的設(shè)施的先進(jìn)性、會(huì)所的性等子賣點(diǎn)（是指為說(shuō)明某一賣點(diǎn)的下一層賣點(diǎn)）粗略帶過(guò)，效果并不十分理想，后來(lái)在改進(jìn)廣告時(shí)對(duì)這些子賣點(diǎn)進(jìn)行了更為細(xì)致的描寫(xiě)，使“一個(gè)五的家”的豐滿形象躍然眼前，令人怦然心動(dòng)。

3、報(bào)紙廣告?zhèn)鞑シ绞?/p>

房地產(chǎn)報(bào)紙廣告的傳播方式常有系列式和一版式這兩種方式。所謂系列式是指將所要傳播的廣告內(nèi)容先集中起來(lái)，然后像切蛋糕一樣，把它切成多份，每次傳播一份，進(jìn)行有計(jì)劃、連續(xù)性地傳播；而一版式，則無(wú)需切成多份，僅將所要傳播的廣告內(nèi)容集中在一個(gè)版面，有計(jì)劃地反復(fù)傳播。一般來(lái)說(shuō)，系列式廣告由于可容納更多的信息量，總的賣點(diǎn)數(shù)量可比一版式的多些，而一版式的則應(yīng)盡量少些、精簡(jiǎn)些。

4、地域性因素

在廣東一帶，大凡有能力購(gòu)購(gòu)商品房的多是有一定事業(yè)基礎(chǔ)的從商人士、白領(lǐng)人士，他們工作繁忙，生活節(jié)奏快，處事較果斷，不喜歡拖泥帶水。他們一般無(wú)暇顧及一些內(nèi)容繁雜的廣告，故在廣東做廣告能簡(jiǎn)則簡(jiǎn)，否則可能看都沒(méi)人看。但到了上海一帶就不同了。上海人做事大多較精細(xì)，有人說(shuō)上海人處事有點(diǎn)像德國(guó)人，凡事都要考慮得相當(dāng)周密才做出行動(dòng)。故在上海，廣告要做得細(xì)密些，賣點(diǎn)不妨多些，哪怕繁瑣一點(diǎn)也不要緊，房地產(chǎn)類“大件”類商品更應(yīng)如此。

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