誰(shuí)都知道做房地產(chǎn)投資，必須做好充分的市場(chǎng)調(diào)查，在了解清楚市場(chǎng)后，再做決策。
　　然而，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通常是先抓項(xiàng)目，拿到項(xiàng)目后再 做市場(chǎng)調(diào)查，這如同你購(gòu)進(jìn)了某種股票后，再去調(diào)查分析該股的業(yè)績(jī)、投資 價(jià)值，此時(shí)此刻發(fā)現(xiàn)手中持有的是“夕陽(yáng)股”也為時(shí)已晚。正是事前缺乏真實(shí)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查作保證，才造成這種盲目、被動(dòng)的局面。
　　以北京為例，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查已不適應(yīng)市場(chǎng)需求，急需走出一些誤 區(qū)，盡快提高市場(chǎng)調(diào)查的整體水平。
　　一、現(xiàn)在普遍存在調(diào)查結(jié)果不真實(shí)、實(shí)用性差、不適應(yīng)北京市需求的現(xiàn) 象。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)的保障，無(wú)論是大到整個(gè)地區(qū)房 地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的統(tǒng)計(jì)，還是小到每一位購(gòu)房者的收入及納稅情況，都可通 過(guò)完善健全的社會(huì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查體系立刻顯示出來(lái)。 開(kāi)發(fā)公司在千方百計(jì)地尋求好項(xiàng)目，而滯后的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告卻嚴(yán)重誤導(dǎo) 著投資決策。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，可以說(shuō)至今北京市還拿不出一份令人滿意的、 有權(quán)威的房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)報(bào)告?，F(xiàn)在面市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，雖然有 一些新數(shù)據(jù)，但體例和分析方法沒(méi)什么創(chuàng)新和突破，作出的結(jié)論很難適應(yīng)和 突破，作出的結(jié)論很難適應(yīng)市場(chǎng)需求。比如搜集的數(shù)字中，缺乏真正官方公 布的有效數(shù)字，而搜集的各級(jí)行政主管部門有關(guān)的數(shù)字與實(shí)際情況相差很 大，從計(jì)委立項(xiàng)到規(guī)劃局審批的項(xiàng)目在數(shù)量上有差距，從辦規(guī)劃證的到辦開(kāi) 工證的又差很多，領(lǐng)了開(kāi)工證的項(xiàng)目不一定真開(kāi)工，還有一些沒(méi)領(lǐng)到開(kāi)工證 的先開(kāi)了工。從這里就可看出在宏觀供給量上，調(diào)查公布的數(shù)字與現(xiàn)實(shí)情況 有出入。再加上人為杜撰的因素，這樣的所謂統(tǒng)計(jì)數(shù)字或指數(shù)就失去了對(duì)市 場(chǎng)的幫助、指導(dǎo)作用。
　　二、因?yàn)榉康禺a(chǎn)不是普通商品，房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查有專指性。在通常的 市場(chǎng)調(diào)查中，人們認(rèn)為調(diào)查對(duì)象越多，得出的結(jié)果越準(zhǔn)確。然而，在房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)查中，并不能簡(jiǎn)單地從調(diào)查結(jié)果中推測(cè)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。因?yàn)?購(gòu)得起房購(gòu)不起房是一回事，想購(gòu)什么房又是一回事。您在下崗職工或效益 較差的企業(yè)職工中做關(guān)于商品房的市場(chǎng)調(diào)查，恐怕是選錯(cuò)了調(diào)查對(duì)象，商品 房市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)服務(wù)的就是先富起的人，作為普通工薪百姓現(xiàn)在談購(gòu)房的人 還是少數(shù)。再比如在一次房展會(huì)上某開(kāi)發(fā)商做的一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，很大一部分 是對(duì)被調(diào)查人購(gòu)購(gòu)行為所作的統(tǒng)計(jì)。一般情況下，人們對(duì)房屋的需求是越大 越好。但當(dāng)你確認(rèn)一個(gè)三口之家的理想住房是在100平方米左右的三居室后， 卻出現(xiàn)起居廳30平方米，主臥室20平方米，二個(gè)次臥室分別為12至15平方 米，再加上理想面積的廚房和衛(wèi)生間，一定會(huì)大大突破頭先確認(rèn)的100平方 米。這種矛盾的結(jié)果造成調(diào)查失去意義。原因在于調(diào)查表設(shè)計(jì)不合理，不應(yīng) 出現(xiàn)面積實(shí)數(shù)誤導(dǎo)的矛盾調(diào)查，這樣的結(jié)果將直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商判斷錯(cuò)誤。
　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查表內(nèi)容設(shè)計(jì)要有前瞻性。關(guān)于超前設(shè)計(jì)的調(diào)查，比 如網(wǎng)絡(luò)在住宅中的設(shè)計(jì)，在北京是不是超前的設(shè)計(jì)？做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要有發(fā) 展眼光，不能僅看到現(xiàn)在上網(wǎng)速度慢、網(wǎng)上實(shí)用信息少、可利用價(jià)值不大、 費(fèi)用較高，應(yīng)認(rèn)識(shí)到這些大環(huán)境正在不斷改善，網(wǎng)絡(luò)普及的速度出乎人們的 預(yù)料。現(xiàn)在北京已出現(xiàn)一些高端住宅項(xiàng)目每戶兩部以上的電話線接口和獨(dú)立 的INTERNET網(wǎng)接口，先進(jìn)技術(shù)得到廣泛應(yīng)用。其實(shí)在國(guó)外，像新加坡的開(kāi)發(fā) 商在尋找物業(yè)賣點(diǎn)時(shí)，早已轉(zhuǎn)向住宅物業(yè)的智能化網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，房屋使用周期也長(zhǎng)，比起其他商品，建筑的設(shè)計(jì)一定要超 前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容設(shè)置也要超前，這樣才能真實(shí)反映未來(lái)市場(chǎng)需 求，為開(kāi)發(fā)商起到參謀作用。
　　四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查需要有業(yè)內(nèi)人士把握，結(jié)果要有預(yù)見(jiàn)性、實(shí)用性和 可操作性。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，市場(chǎng)調(diào)查實(shí)際是利用這個(gè)信息平臺(tái)，為房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商提供準(zhǔn)確、全新的動(dòng)態(tài)信息。近兩年出現(xiàn)的指數(shù)熱，由于各種物業(yè)市場(chǎng) 尚未達(dá)到高度發(fā)達(dá)的程度，各種調(diào)查透明度不大，樣本采集也不廣泛，沒(méi)有 準(zhǔn)確的代表性。專業(yè)調(diào)查公司得出的結(jié)論受經(jīng)濟(jì)利益的影響，不能令人完全 信服。在地域性極強(qiáng)的房地產(chǎn)面前，應(yīng)該說(shuō)宏觀指數(shù)對(duì)個(gè)案操作并無(wú)實(shí)際意 義，而微觀個(gè)案調(diào)查對(duì)業(yè)內(nèi)士特別有吸引力。開(kāi)發(fā)商不僅應(yīng)關(guān)心調(diào)查結(jié)果， 還應(yīng)關(guān)心調(diào)查過(guò)程。一些做市場(chǎng)調(diào)查和信息分析較好的開(kāi)發(fā)公司、代理公司 推出的調(diào)查報(bào)告更具說(shuō)服力，更有參考價(jià)值。
　　五、由于房地產(chǎn)供應(yīng)是實(shí)的，流量是虛的，所以調(diào)查統(tǒng)計(jì)必須站在中間 立場(chǎng)，才能產(chǎn)生準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。做房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查需要手資料，有業(yè)內(nèi)資 深專業(yè)人士和公眾媒體參與，調(diào)查才有可信度。

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