一、房地產(chǎn)開發(fā)用地概念和類型

房地產(chǎn)開發(fā)用地是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要使用的土地，具體而言，就是對依法取得的國有土地使用權(quán)進行投資開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的國有土地。主要類型有國有土地使用權(quán)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、地下空間利用等。

（一）國有土地使用權(quán)劃撥

國有土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，以下建設(shè)用地可以以劃撥方式取得：（1）國家機關(guān)用地和軍事用地； （2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （3）國家扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； （4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

在當(dāng)前，我國的土地使用權(quán)劃撥有兩種方式：一是土地使用權(quán)附條件劃撥，土地使用者必須在繳納規(guī)定的補償費、安置費用后方可獲得該幅土地的使用權(quán)；二是土地使用者不需要繳納任何費用即取得土地使用權(quán)。

（二）國有土地使用權(quán)出讓

國有土地使用權(quán)出讓是指縣級以上人民政府和土地行政主管部門依法把符合規(guī)劃要求的國有土地有期限有償?shù)剞D(zhuǎn)移給土地使用者，土地使用者享有實際占有土地權(quán)、土地使用權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、出租權(quán)等活動。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓過程中，出讓方與受讓方必須要簽署土地使用權(quán)出讓合同，出讓方是代表國家行使權(quán)利的縣級以上人民政府的土地行政主管部門，受讓方可以是中國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其它經(jīng)濟組織和公民自然人。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，我國當(dāng)前的國有土地使用權(quán)出讓方式有四種：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓和掛牌出讓。

協(xié)議出讓是指縣級人民政府及其土地行政主管部門代表國家與土地的申請使用者就土地使用權(quán)的價格、使用年限、用地條件等問題相互協(xié)商成一致意見而進行的國有土地使用權(quán)出讓。由于協(xié)議出讓不對外公開化，容易滋生暗箱操作、產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象，因此，政府對此有嚴(yán)格的報批程序。國土資源部于2002年5月9日發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中明確規(guī)定：自2002年7月1日起，全國各地區(qū)的商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經(jīng)營性用地都必須以招標(biāo)拍賣掛牌出讓。這就大大縮小了可以協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍。自2003年8月1日起開始施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》更是對協(xié)議出讓的審批、程序過程作出了詳細(xì)而又嚴(yán)格的規(guī)范。

招標(biāo)出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結(jié)構(gòu)就國有土地的使用權(quán)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結(jié)構(gòu)就國有土地的使用權(quán)發(fā)布拍賣公告，由競購人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結(jié)構(gòu)就國有土地的使用權(quán)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競購人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

根據(jù)當(dāng)前法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定，我國商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，都必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，其它用途的土地，在供地計劃公布后，如果同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

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