一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地概念和類型

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需要使用的土地，具體而言，就是對(duì)依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的國(guó)有土地。主要類型有國(guó)有土地使用權(quán)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、地下空間利用等。

（一）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，以下建設(shè)用地可以以劃撥方式取得：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （3）國(guó)家扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； （4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

在當(dāng)前，我國(guó)的土地使用權(quán)劃撥有兩種方式：一是土地使用權(quán)附條件劃撥，土地使用者必須在繳納規(guī)定的補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)用后方可獲得該幅土地的使用權(quán)；二是土地使用者不需要繳納任何費(fèi)用即取得土地使用權(quán)。

（二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓

國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指縣級(jí)以上人民政府和土地行政主管部門(mén)依法把符合規(guī)劃要求的國(guó)有土地有期限有償?shù)剞D(zhuǎn)移給土地使用者，土地使用者享有實(shí)際占有土地權(quán)、土地使用權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、出租權(quán)等活動(dòng)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓過(guò)程中，出讓方與受讓方必須要簽署土地使用權(quán)出讓合同，出讓方是代表國(guó)家行使權(quán)利的縣級(jí)以上人民政府的土地行政主管部門(mén)，受讓方可以是中國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其它經(jīng)濟(jì)組織和公民自然人。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，我國(guó)當(dāng)前的國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式有四種：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓和掛牌出讓。

協(xié)議出讓是指縣級(jí)人民政府及其土地行政主管部門(mén)代表國(guó)家與土地的申請(qǐng)使用者就土地使用權(quán)的價(jià)格、使用年限、用地條件等問(wèn)題相互協(xié)商成一致意見(jiàn)而進(jìn)行的國(guó)有土地使用權(quán)出讓。由于協(xié)議出讓不對(duì)外公開(kāi)化，容易滋生暗箱操作、產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象，因此，政府對(duì)此有嚴(yán)格的報(bào)批程序。國(guó)土資源部于2002年5月9日發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》中明確規(guī)定：自2002年7月1日起，全國(guó)各地區(qū)的商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地都必須以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓。這就大大縮小了可以協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍。自2003年8月1日起開(kāi)始施行的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》更是對(duì)協(xié)議出讓的審批、程序過(guò)程作出了詳細(xì)而又嚴(yán)格的規(guī)范。

招標(biāo)出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)或者其委托的中介結(jié)構(gòu)就國(guó)有土地的使用權(quán)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣(mài)出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)或者其委托的中介結(jié)構(gòu)就國(guó)有土地的使用權(quán)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)購(gòu)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)或者其委托的中介結(jié)構(gòu)就國(guó)有土地的使用權(quán)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)購(gòu)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

根據(jù)當(dāng)前法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定，我國(guó)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，都必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓，其它用途的土地，在供地計(jì)劃公布后，如果同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。

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