簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”之前的心理準(zhǔn)備

　　選定某一樓盤(pán)以后，接下來(lái)你要做的就是簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”。

　　在與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，你頭先要做好迎接售樓小姐對(duì)你發(fā)動(dòng)心理戰(zhàn)的準(zhǔn)備。售樓小姐瞧準(zhǔn)了你已經(jīng)看上了某個(gè)房號(hào)的心理，會(huì)對(duì)你說(shuō)：“你若不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，這套房子就給別人了”或者“我們的房子已經(jīng)賣(mài)出去多少多少”。有些開(kāi)發(fā)商甚至在售樓大廳的墻上貼上銷(xiāo)售指數(shù)表，醒目的紅色箭頭幾乎快要抵達(dá)表格的頂部。但幾個(gè)月之后，你若再去售樓大廳，會(huì)發(fā)現(xiàn)紅色箭頭仍處在原來(lái)的位置。

　　“認(rèn)購(gòu)書(shū)”有多種名稱(chēng)

　　“認(rèn)購(gòu)書(shū)”在民法理論上叫做“預(yù)約”，即在簽訂合同之前，當(dāng)事人約定將來(lái)簽訂合同的約定，所以，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”也是合同。

　　目前，開(kāi)發(fā)商使用的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的名稱(chēng)五花八門(mén)，有叫“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的，有叫“協(xié)議書(shū)”的，有叫“房號(hào)保留協(xié)議書(shū)”的，有叫“訂購(gòu)房屋協(xié)議書(shū)”的。目前開(kāi)發(fā)商所使用的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”，沒(méi)有一個(gè)是真正意義上的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”。

　　“認(rèn)購(gòu)書(shū)”應(yīng)具備的內(nèi)容

　　真正意義上的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”必須具備以下內(nèi)容：

　?。保畬?lái)要簽訂的購(gòu)房合同；２．“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的當(dāng)事人做出的在將來(lái)的某個(gè)條件具備時(shí)簽訂購(gòu)房合同的承諾；３．如在某個(gè)條件具備時(shí)不簽訂購(gòu)房合同，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

　　開(kāi)發(fā)商目前所使用的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”，不管名稱(chēng)叫什么，一般都有前述第２和第３項(xiàng)內(nèi)容，但沒(méi)有第１項(xiàng)內(nèi)容。購(gòu)房人吃虧往往正是在這一點(diǎn)上。如果購(gòu)房人沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)房合同的“補(bǔ)充協(xié)議”而未能與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商便以購(gòu)房人未在約定的期限內(nèi)簽署購(gòu)合同為由扣下購(gòu)房人的定金。所以，在簽署“認(rèn)購(gòu)書(shū)”之前，你必須就將來(lái)要簽訂的購(gòu)房合同的全部條款（包括你想與開(kāi)發(fā)商簽訂的“補(bǔ)充協(xié)議”）已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商達(dá)成了一致并且寫(xiě)進(jìn)“認(rèn)購(gòu)書(shū)”，雙方在這樣的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”上簽字以后，你再支付定金。如果你尚未就將來(lái)要簽訂的購(gòu)房合同的全部條款與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致并且寫(xiě)進(jìn)了“認(rèn)購(gòu)書(shū)”就支付了定金，那么，你以后與開(kāi)發(fā)商談成“補(bǔ)充協(xié)議”的可能性就大大降低，除非你已經(jīng)支付的定金的數(shù)額較小。

　　如何簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”

　　如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決不同意在簽署“認(rèn)購(gòu)書(shū)”時(shí)就把將來(lái)要簽訂的購(gòu)房合同的全部條款寫(xiě)進(jìn)“認(rèn)購(gòu)書(shū)”，那么，你干脆就將“認(rèn)購(gòu)書(shū)”中與房屋購(gòu)賣(mài)有關(guān)的內(nèi)容全部去掉，只保留“支付定金、保留房號(hào)”這一項(xiàng)內(nèi)容。在表述“定金”條款時(shí)，較好也將“開(kāi)發(fā)商違約，雙倍返還定金”這樣的內(nèi)容去掉。這么做看似對(duì)開(kāi)發(fā)商有利，實(shí)質(zhì)上是對(duì)購(gòu)房人利益的保護(hù)，因?yàn)槿绻@樣寫(xiě)，法院將依照較高人民法院的司法解釋?zhuān)话奄?gòu)房人支付的“定金”看做是定金而看做是預(yù)付款，如果購(gòu)房人要求返還“定金”，法院將判令開(kāi)發(fā)商返還“定金”。

　　但是，為了防止你打贏官司拿不到錢(qián)，你支付給開(kāi)發(fā)商的“定金”的數(shù)額應(yīng)該越少越好。


　　（北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員、北京市天為律師事務(wù)所律師 居永和）

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