在馮小剛的一部名為《不見不散》的賀歲片中，我們曾經(jīng)看到紐約的BIG HOUSE，前面有寬闊的草坪、獨立車庫，整個社區(qū)怡然靜幽，有松鼠與小鳥在草坪間游戲。美則美矣，卻很難與中國人的需求聯(lián)系起來。但上月末在深圳召開的一次住宅交易會上，美亞置業(yè)的顧問們卻告訴大家：這樣的房子不僅可以購，并且通過銀行按揭、返租、換匯等手段，甚至可以比較輕松地購購，面對許多類似“這真的可以嗎？”的置疑，他們的回答是：為什么不呢？

　　十五年前成立于香港的美亞置業(yè)主要從事海外物業(yè)投資推介顧問業(yè)務(wù)，三年前選擇上海作為海外置業(yè)在國內(nèi)的頭個試點，也是國內(nèi)頭家從事海外房產(chǎn)推介和銷售的顧問公司，由于對國內(nèi)市場的信心，今年開始開展美亞在深圳的海外置業(yè)顧問業(yè)務(wù)。據(jù)介紹，從滬深兩地的客戶反應(yīng)來看，海外置業(yè)正在被越來越多的投資者和置業(yè)者所認(rèn)識和接受，購購或有意向購購海外房產(chǎn)的國內(nèi)置業(yè)者正在形成一個越來越具規(guī)模的群體。

　　又是溫州人

　　“關(guān)心海外置業(yè)的人非常多，遠遠超過我們的預(yù)期，市場需求的強大足以支持我們國內(nèi)拓展的信心?！盝ERRY拿出在此次冬交會上收集到的厚厚一疊客戶登記卡片，記錄著包括置業(yè)者的所在城市、職業(yè)、收入情況、趨向于選擇的國家、房屋類型、可能的付款方式、房屋用途等信息。翻閱這些卡片的過程中，我們再次發(fā)現(xiàn)了熟悉的溫州人的身影。

　　“沒來到中國市場之前，我們只認(rèn)為我們的客戶主要存在于國內(nèi)幾個主要城市，比如上海、北京、廣州、深圳，對溫州幾乎不了解”，這次交易會上溫州購家的出現(xiàn)以及積極反應(yīng)顯然給美亞置業(yè)意外的驚喜。據(jù)了解，溫州相應(yīng)的民間購房組織已向美亞發(fā)出邀請，“這是一群活躍的、具有很好投資意識的群體?！泵纴喼脴I(yè)董士長梁健立表示會在短期內(nèi)完成溫州之行。

　　通過美亞的網(wǎng)站，我們看到正在推廣的有新西蘭、澳洲、英國、美國、加拿大、新加坡、泰國等世界各地的各種樓盤，種類方面涉及別墅、公寓、連排屋等。負(fù)責(zé)海外事務(wù)的經(jīng)理JERRY告訴我們，隨著國內(nèi)人群收入及外出留學(xué)、度假等需求的增加，尤其是自中國加入WTO之后，許多國家對中國實施了各種優(yōu)惠政策，因此出國度假、讀書越來越不是一件太困難的事，于是國內(nèi)人士購購海外房產(chǎn)的興趣與需求便成為可能，但由于海外房產(chǎn)購賣手續(xù)繁多以及跨區(qū)域操作等原因，人們一般不會自行購購，而更愿意選擇專業(yè)顧問公司代為交易。

　　梁健立介紹說，目前國內(nèi)購購或有意向購購海外房產(chǎn)的人群主要有三類：在華工作的外籍人士，他們具備海外物業(yè)的投資意識、習(xí)慣以及購購力；留學(xué)生家庭，有在海外的常期居住需求并希望通過物業(yè)投資獲得回報；有移民或經(jīng)常性外出度假需求的人群。后兩類需求增長比例非常迅速，并且將是海外房產(chǎn)投資與交易的主流。正是由于看好國內(nèi)市場快速增長的這一趨勢與需求潛力，美亞目前已在上海和深圳兩地成立分公司，通過定期的培訓(xùn)與說明會以及資料發(fā)放，收集與發(fā)掘客戶培育市場。

　　并不遙遠的海外置業(yè)

　　看似復(fù)雜的海外置業(yè)其實并不復(fù)雜。已從事海外置業(yè)顧問多年的JERRY介紹說，國內(nèi)客戶購購海外房產(chǎn)，只要開具相關(guān)財產(chǎn)及收入證明(例如稅單)，便可在香港或海外銀行享受到50%-80%的不動產(chǎn)貸款額度，與國內(nèi)目前的水平相當(dāng)，并且在總價方面不少海外物業(yè)并不會比目前國內(nèi)主要城市的更貴。她舉例說，在新西蘭的城市奧克蘭市，離市30時辰車程區(qū)域，購購一幢擁有恒久獨立產(chǎn)權(quán)的獨立房屋所需折合人民幣僅30到50萬元左右。

　　梁健立認(rèn)為，由于行業(yè)的規(guī)范與法規(guī)與管理的完善，購購海外房產(chǎn)的風(fēng)險可能會小于國內(nèi)。他說，購購海外房產(chǎn)與國內(nèi)房產(chǎn)手續(xù)完全不同，購家一般簽訂合同后，需付10%房款作為頭期，余額于交樓之日付清，頭期交付的10%不是交給開發(fā)商，而是存入購家所聘請律師的信托銀行戶口內(nèi)，期間可獲取相應(yīng)利息。購家可以按交款當(dāng)日公布的外匯比價支付相應(yīng)額度的人民幣，也可以支付任何一種外幣。收樓時，房屋先由發(fā)展商聘請執(zhí)照測量師根據(jù)合同規(guī)定裝修標(biāo)準(zhǔn)驗收，合格后，出具完工紙，政府部門再驗收并出具合格證書，業(yè)主個人并可另行聘請房屋驗收工程師進行驗收。驗收不合格可終止合同，律師退還前期付的10%房款并信托所得之利息，合格則辦理房屋貸款手續(xù)，而此時，銀行批復(fù)房屋貸款時將檢查所有產(chǎn)權(quán)所屬是否合法，并將再次對該房產(chǎn)進行估價。經(jīng)過以上四道關(guān)口，應(yīng)該說樓盤出現(xiàn)爛尾的可能是零。

　　梁健立介紹說，海外置業(yè)的房屋類型主要有別墅、公寓兩種。價格適中，宜于普通投資的別墅通常位于城市外圍的郊區(qū)或衛(wèi)星城，適合于退休養(yǎng)老、度假等用途的投資，而公寓一般位于市商業(yè)區(qū)或?qū)W校附近，總價較低，面積較小，出租方便，相比之下是更好的投資選擇。

　　作為投資，回報率當(dāng)然是購家較關(guān)心的問題。梁健立說，這同時也是專業(yè)顧問公司研究的問題。他介紹說，投資海外房產(chǎn)實現(xiàn)回報有兩條途徑，一是利用匯率變動實現(xiàn)收益；一是出租回報。現(xiàn)在投資澳洲房產(chǎn)回報率一般為4%-6%凈收，而新西蘭則更具吸引力，回報率為7%-9%凈收，有數(shù)據(jù)表明，新西蘭過去10年平均每年升幅為10%左右，而貸款利率為6%左右，故綜合樓價升幅及租金，扣除利息支出，凈收益應(yīng)該在12%-15%，相當(dāng)于五年左右時間可以收回一套房產(chǎn)的投資。因此澳洲與新西蘭當(dāng)然也是目前投資的熱點區(qū)域。

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