在北京二手房交易中，買房人與賣房人簽訂購房協(xié)議后，還會發(fā)現(xiàn)合同中存在漏洞，或是存在規(guī)定不明確的地方。雙方當事人通過簽訂補充協(xié)議進行細化規(guī)定，可以更好地保護各自的權(quán)益。

補充協(xié)議具有什么效力？

業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，“在北京二手房交易中，買房人與賣房人簽訂補充協(xié)議，對二手房交易的重要事項進一步做出規(guī)定。如果補充協(xié)議條款與原合同條款不一致，或是發(fā)生沖突，應(yīng)當以補充協(xié)議為準，但是原合同中明示不得變更的條款，補充協(xié)議對該條款的變更則不發(fā)生法律效力?！?br/>

補充協(xié)議主要包括什么內(nèi)容？

“北京二手房交易中，買賣雙方當事人簽訂補充協(xié)議，可以對成交價格、定金金額以及支付時間做出規(guī)定，還可以約定定金日后將作為買房人支付購房款的一部分。” 人士介紹說。

愛屋吉屋內(nèi)容部湯正魏表示，“為了防止發(fā)生一房二賣的情況，買房人可以對購買的房產(chǎn)進行預(yù)告登記。在預(yù)告登記后，未經(jīng)買房人同意，賣房人不能處分該不動產(chǎn)。但由于預(yù)告登記需要建立在雙方當事人自愿基礎(chǔ)之上，房屋所在地房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預(yù)告登記須依據(jù)雙方當事人的登記申請進行，所以*好通過補充協(xié)議書面約定雙方當事人同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請預(yù)告登記?！?br/>

專家認為，房屋過戶、物業(yè)交割是北京二手房交易中十分重要的環(huán)節(jié)，所以雙方當事人可以在補充協(xié)議中做出明確規(guī)定。補充協(xié)議可以規(guī)定過戶時間、過戶條件，還可以規(guī)定物業(yè)交割時間以及買房從購房款中留存多少錢作為物業(yè)交割保證金，這樣可以防止雙方在交易中發(fā)生糾紛。

如果北京二手房交易無法順利完成，那么買賣雙方當事人的責(zé)任劃分問題就凸顯出來?！霸陔p方當事人簽訂補充協(xié)議時，要對雙方當事人的違約責(zé)任做出明確規(guī)定。比如，在買房人辦理二手房貸款手續(xù)時，有可能因為買房人資質(zhì)不夠等原因而無法獲得銀行批貸，導(dǎo)致二手房交易無法完成，那么在補充協(xié)議中要對買房人的此類違約責(zé)任做出規(guī)定?！睖赫f。

在實際二手房交易中，市場行情轉(zhuǎn)好，部分賣房人就會擅自提價。為了防止賣房人任意加價，買房人可以要求在補充協(xié)議中規(guī)定此類行為的違約責(zé)任。

如何依據(jù)補充協(xié)議維權(quán)？

在 人士看來，“補充協(xié)議對于二手房交易中的重要事項都做到了明確的約定。一旦雙方當事人發(fā)生糾紛，受害一方當事人可以依據(jù)補充協(xié)議，要求另一方當事人承擔違約責(zé)任。”

“例如在市場轉(zhuǎn)好的情況，賣房人擅自提高二手房價格，構(gòu)成補充協(xié)議中違約行為，就要按照補充協(xié)議相關(guān)規(guī)定支付違約金。這樣可以有效保護買房人的權(quán)益?！庇袠I(yè)內(nèi)人士說。

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