18日,國家統(tǒng)計局公布的“2016年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,雖然房價環(huán)比上漲城市個數(shù)持續(xù)減少,大多數(shù)城市房價漲幅日益收窄,但樓市依然保持回暖態(tài)勢。房價普漲、“地王”頻現(xiàn)、去庫存見效,成為主導上半年中國樓市的三大熱點。

    房價普漲,部分二線城市漲幅超一線城市

    國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,6月份70個大中城市中,房價同比上漲的城市有57個,占比超過八成。而在2015年12月份,房價同比上漲的城市數(shù)量僅為21個,占比30%。目前領漲全國的城市依然是一線城市深圳和上海,分別以47.4%和33.7%的漲幅居前兩位。南京、廈門和合肥房價同比漲幅均超過29%,趕超北京和廣州。此外,杭州、福州、天津和武漢等城市房價同比增幅達到兩位數(shù)。

    在環(huán)比漲幅方面,以上城市趨勢更為明顯。合肥、廈門和南京均以超過4%的漲幅全面反超一線城市,成為全國房價環(huán)比上漲的“領頭羊”。

    數(shù)據(jù)還顯示,今年上半年,全國房價整體呈現(xiàn)普漲趨勢,二三線城市房價同比平均漲幅持續(xù)擴大,部分二線城市漲幅已超過北京、廣州等一線城市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,今年2月前領漲城市為深圳、上海、北京等一線城市;3月份開始,廈門和合肥的環(huán)比漲幅反超一線城市;隨后3個月,合肥、廈門和南京三城輪流領漲全國。

    仲量聯(lián)行發(fā)布的《2016年季度上海房地產(chǎn)市場回顧》指出,上半年二線城市漲幅超過一線城市的主要原因是,一線城市因樓市政策收緊,銷售面積基本呈“腰斬”。如上海4月住宅成交量相比3月份跌幅超過50%;二季度新建商品住宅成交量環(huán)比下降26%。北京連續(xù)3個月成交量下跌,6月份環(huán)比下跌了43%。深圳5月份新商品住房成交同比下跌63%,二手房環(huán)比下跌56%,同比下跌72%。

    中國社會科學院發(fā)布的《中國住房2016中期報告》顯示,二季度開始,全國房價同比總體雖繼續(xù)上漲,但漲勢持續(xù)放緩。國家統(tǒng)計局城市司高端統(tǒng)計師劉建偉稱,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅繼續(xù)收窄,二三線城市同比平均漲幅仍在擴大。

    地王頻出,數(shù)量和頻次屢創(chuàng)新高

    中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,今年1月至6月,全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗,土地出讓金總額頭次突破萬億元,高達10243億元,遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過200%。

    “地王”扎堆出現(xiàn),數(shù)量和頻次屢創(chuàng)新高。北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥等熱點城市更是逢拍必現(xiàn)“地王”。

    據(jù)太平戴維斯《2016年季度上海市場回顧》研報顯示,上海二季度共計成交12幅含住宅性質(zhì)的土地,共約120萬平方米可建面積。成交的宅地平均樓板價每平方米達28700元,環(huán)比漲幅達48.4%。同時,宅地拍賣競爭激烈,成交宅地平均溢價率自今年一季度的93.8%上升至二季度的194.4%。

    二線城市土地價格及溢價率也明顯抬頭。如二線城市“四小龍”之一的合肥濱湖區(qū)地價高于周邊房價約50%。天津、鄭州等地也在6月再次誕生單價地王。

    這在一定程度上反映出房企拿地的不理性。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,標桿房企整體購地金額和面積分別較去年同期上升68%和52%。正榮集團總裁助理劉翔表示:“現(xiàn)在很難確定一幅地塊的合理價格是多少,只要有其他房企將來以更高的價格在周圍拿地,我們的拿地價格就是合理的?！?/p>

    中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉說,很多“地王”要想上市盈利,需要未來兩年房價在目前基礎上漲100%甚至更多。因此,當前房企不理性的搶地行為將給未來樓市發(fā)展帶來風險。

    去庫存初見效,分化格局仍未實質(zhì)性改變

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,6月末,住宅待售面積相比去年年末減少1650萬平方米。其中,城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下;非城市的待售面積減少量也逐月增多。

    上半年,全國房價和地價的“高歌猛進”主要源于住宅銷售高速增長的帶動。1月至6月,住宅銷售面積增速接近30%,銷售額增速更是超過40%。在諸多城市商品房普遍銷售情況良好的情況下,房地產(chǎn)去庫存效果顯現(xiàn)。

    丁祖昱認為,2016年6月末,超過八成的城市消化周期低于一年,市場去化風險無虞。整體來看,一線城市房價仍存上漲壓力,二三線城市持續(xù)分化格局仍未發(fā)生實質(zhì)性改變。南京、合肥市場的商品住宅存量不足300萬平方米,消化周期不足3個月;但沈陽、大連、煙臺等城市雖然消化周期均有回落,但庫存總量仍在高位,如沈陽和大連去化周期仍高達19.5個月和22.6個月,去庫存壓力仍然很大。

    業(yè)內(nèi)人士認為,下半年化解房地產(chǎn)庫存、促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的兩個基本點不會動搖,尤其是對于城市吸附力不足、人口凈流出的三四線城市來說,去庫存壓力仍懸而未決。

    丁祖昱認為,由于“去庫存”仍是下半年行業(yè)主旋律,多數(shù)熱點城市房價在上半年已有較大漲幅,下半年繼續(xù)保持快速上升難度較大,但由于地價快速上升的支撐,熱點城市房價下行空間不大,盤整后緩步上升是未來趨勢。三四線城市供求矛盾仍較突出,年內(nèi)房價較難步入上行軌道,但跌幅將進一步收窄。

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