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樓市過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)加劇 房企融資環(huán)境或收緊
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:房天下 閱讀 581 次
今年以來(lái),北京、上海、深圳等一線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲,隨后帶動(dòng)部分二三線城市房?jī)r(jià)普漲,甚至出現(xiàn)了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。同時(shí),土地市場(chǎng)上,上演了一場(chǎng)場(chǎng)“面粉貴過(guò)面包”的地王競(jìng)拍賽,眾多房企不計(jì)成本拿地的背后是寬松的融資環(huán)境。
“房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲過(guò)快很重要的原因就是銀根放松太多。在貨幣政策走向變化的當(dāng)頭,央行不可能再像上半年那樣放水了,包括開發(fā)貸、A股再融資等各方面都會(huì)有一些收緊的動(dòng)作。不過(guò),銀行對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)還是比較偏好的,為滿足購(gòu)房者自住需要,頭付比例和利率還會(huì)維持低水平,但繼續(xù)下降空間不大。”交通銀行金融研究高端研究員夏丹在接據(jù)記者采訪時(shí)表示。
央行6月15日公布的數(shù)據(jù)顯示,5月新增人民幣貸款9855元,其中,居民中長(zhǎng)期貸款增加5281億元,占全月新增貸款的一半。而居民中長(zhǎng)期貸款主要為個(gè)人房貸。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)全部貸款的比重約20%。如果考慮到還有以其他用途申請(qǐng)的貸款變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),這一比重可能更高。
“現(xiàn)在對(duì)于開發(fā)貸非常慎重,只給大型知名房企貸款,中小型房企基本不考慮;對(duì)于地王類項(xiàng)目貸款,尤其是地價(jià)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的項(xiàng)目,也會(huì)非常謹(jǐn)慎據(jù)記者從一位銀行地產(chǎn)部經(jīng)理處了解到。
一半新增貸款流向房地產(chǎn)
央行較新數(shù)據(jù)顯示,5月人民幣貸款增加9855億元,較上月大幅反彈4299億元,同比多增847億元。貸款大幅增加的主要原因來(lái)自于樓市的火爆。5月新增貸款中,居民貸款增加5759億元,其中短期貸款增加478億元,中長(zhǎng)期貸款增加5281億元,創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的新高。居民中長(zhǎng)期貸款占到全部貸款的53.6%。而企業(yè)中長(zhǎng)期貸款占全部信貸的比例僅有18.5%,好于4月份的負(fù)增長(zhǎng),但大幅低于前8個(gè)月。
其實(shí),從5月份房地產(chǎn)投資及銷售數(shù)據(jù)來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫跡象。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1~5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)7%,比1~4月增速下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積同比增長(zhǎng)18.3%,增速比1~4月下降3.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),1~5月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)33.2%,增速比1~4月回落3.3個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額同比增長(zhǎng)50.7%,增速比1~4月回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。
而中指院數(shù)據(jù)顯示,端午節(jié)期間,一二三線城市成交規(guī)模環(huán)比全線下滑,一線城市成交規(guī)模跌幅近3成,二線代表城市跌幅近2成。與此同時(shí),北京、深圳等城市庫(kù)存開始上揚(yáng)。
交通銀行總行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為,雖然一線城市在各種限購(gòu)措施不斷出臺(tái)的情況下,成交量有所下滑,但部分二線城市樓市仍是高溫難退,直接表現(xiàn)為居民中長(zhǎng)期貸款大幅增加,成為5月當(dāng)月新增人民幣貸款的主要構(gòu)成,也對(duì)新增人民幣貸款能夠大幅反彈形成強(qiáng)有力的支撐。
個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng),成為房企資金的主要來(lái)源。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1~5月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金53681億元,同比增長(zhǎng)16.8%,增速與1~4月份持平。其中,國(guó)內(nèi)貸款8945億元,增長(zhǎng)2.3%;利用外資42億元,下降72.1%;自籌資金18643億元,增長(zhǎng)1.4%;其他資金26051億元,增長(zhǎng)39.4%。在其他資金中,定金及預(yù)收款14840億元,增長(zhǎng)35.2%;個(gè)人按揭貸款8838億元,增長(zhǎng)58.5%。
新城控股高端副總裁歐陽(yáng)捷表示,房企總體上資金比較寬松,主要是銷售回款明顯。以新城控股為例,開發(fā)貸占20%,這部分并未減少;定金與預(yù)售款占34%,這部分非常大;銷售面積增幅四成,直接帶動(dòng)個(gè)人按揭貸款增幅54%。
雖然5月新增貸款大幅反彈,但5月社會(huì)融資總量反而出現(xiàn)下降。5月社會(huì)融資規(guī)模增量為6599億元,較4月回落911億元,比去年同期減少5798億元,同比增長(zhǎng)12.6%,創(chuàng)年內(nèi)新低。5月末,M2同比增長(zhǎng)11.8%,增速環(huán)比4月低1個(gè)百分點(diǎn)。
招商銀行總行高端分析師劉東亮認(rèn)為,隨著信用違約風(fēng)險(xiǎn)的加速暴露,銀行可能主動(dòng)收緊了對(duì)公信貸,而且按揭貸款安全系數(shù)高于對(duì)公貸款,信貸資源會(huì)向相對(duì)安全的房貸傾斜。而社會(huì)融資總量連續(xù)兩個(gè)月表現(xiàn)較差,雖然符合去杠桿的方向,但過(guò)于快速的下滑有“融資凍結(jié)”的風(fēng)險(xiǎn),需要關(guān)注是否有經(jīng)濟(jì)部門出現(xiàn)融資困難,以及由此引發(fā)的資金鏈條緊繃。同時(shí),后續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力將再次加大。
銀行偏好個(gè)貸業(yè)務(wù) 低利率低頭付仍將維持
從目前來(lái)看,在面臨資產(chǎn)荒的情況下,個(gè)人按揭貸款仍然是各家銀行財(cái)務(wù)報(bào)表中較優(yōu)質(zhì)、較安全的貸款項(xiàng)目,其不良率也是較低的。
融360近日發(fā)布的5月份房貸報(bào)告顯示,5月份全國(guó)頭套房平均房貸利率降至4.49%,創(chuàng)新低。頭付2成的銀行數(shù)占比半數(shù)以上。其中,南京地區(qū)頭套房利率降至4.4%,頭套房利率主流為9折,北京銀行南京分行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶頭套房利率可以打8.5折。
從頭套房利率優(yōu)惠力度看,提供9折以下優(yōu)惠的銀行占比28.68%,提供8.5折利率優(yōu)惠的銀行數(shù)比上月增加13家,達(dá)到119家,其中包括無(wú)錫4家、南京1家。5月份,全國(guó)頭套房平均利率較低的城市是天津,為4.16%。頭套房頭付2成的銀行數(shù)占比達(dá)55.28%。
5月二套房的平均利率為5.39%,與4月持平。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市530家銀行中,除11家停貸銀行外,共有511家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%,比上月增加6家,是當(dāng)前二套房貸款的完全主流利率。
記者了解到,個(gè)人按揭貸款仍然是銀行支持的業(yè)務(wù),目前還沒(méi)有哪一家銀行收緊個(gè)貸投放或上調(diào)個(gè)人按揭貸款利率。
不過(guò),隨著一線及部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆,投機(jī)投資性炒房人群增加,尤其是部分城市頭付貸情況屢禁不止,“未來(lái)若房?jī)r(jià)下行,由斷供導(dǎo)致的個(gè)人貸款違約事件有可能會(huì)出現(xiàn)。因信息不對(duì)稱、個(gè)人信用管理缺失,銀行能做的防范舉措也很有限,只能是程度地去監(jiān)管。所以,接下來(lái)銀行也會(huì)加強(qiáng)對(duì)于個(gè)人按揭貸款的窗口指導(dǎo)?!币晃粐?guó)有銀行人士據(jù)記者表示。
防范金融風(fēng)險(xiǎn) 房企開發(fā)貸、再融資或收緊
6月3日,中國(guó)人民銀行上??偛啃?,在全國(guó)率先實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理,對(duì)占上海信貸總量三分之一的房地產(chǎn)金融活動(dòng),進(jìn)行全方位的監(jiān)測(cè)與管理。這說(shuō)明,央行對(duì)房地產(chǎn)泡沫警覺(jué)并開始采取行動(dòng)。
央行上海總部對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)舉措亦是對(duì)之前權(quán)威人士警醒之聲的回應(yīng)。
事實(shí)上,上海自2015年以來(lái)就在收縮開發(fā)貸規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示,2015年全年上海市本外幣地產(chǎn)開發(fā)貸款減少304.4億元,同比多減515.5億元。今年一季度上海市本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加99.6億元,同比少增116億元,其中1月份增加135.5億元,同比少增33.7億元;2月開始轉(zhuǎn)增為減。其中,2月減少34.5億元,同比多減53.3億元;3月減少1.4億元,同比多減29億元。
從全國(guó)開發(fā)貸數(shù)據(jù)上來(lái)看,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算,5月份單月房企獲得開發(fā)貸1444億元,與4月份相比略微增長(zhǎng),但與3月獲得的1755億元相比,跌幅約18%。
“大銀行對(duì)房企開發(fā)貸一直實(shí)行的是名單制管理。相對(duì)來(lái)說(shuō),去年到今年銀行發(fā)放開發(fā)貸的情況還算是比較寬松。接下來(lái),銀行對(duì)于開發(fā)貸這一塊的風(fēng)險(xiǎn)控制可能會(huì)加強(qiáng)。尤其是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、信貸投放過(guò)多的城市,房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)很可能會(huì)出臺(tái)?!毕牡け硎?。
同時(shí),證監(jiān)會(huì)也開始了對(duì)房企A股再融資的調(diào)控動(dòng)作。
6月7日晚間,綠地控股發(fā)布公告稱,將主動(dòng)調(diào)整定向募資總額,從此前的301.5億元調(diào)低至157億元。同日,綠地控股公告稱:“根據(jù)《中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》,經(jīng)與保薦機(jī)構(gòu)審慎研究,公司和保薦機(jī)構(gòu)同時(shí)向中國(guó)證監(jiān)會(huì)報(bào)了中止公司非公開發(fā)行股票申請(qǐng)文件審核的申請(qǐng)。”字里行間透露出,此次綠地定增募資被砍一半,很可能與政策風(fēng)向大背景有關(guān)。
“上市房企未來(lái)通過(guò)A股市場(chǎng)定向增發(fā)募資將不那么容易,而限制企業(yè)發(fā)債說(shuō)明監(jiān)管層不希望企業(yè)盲目擴(kuò)展規(guī)模,去高價(jià)造地王。這也從一個(gè)側(cè)面反映出,監(jiān)管層很可能認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)正在變高,需要適度地給樓市降溫?!睒I(yè)內(nèi)表示。
2016年5月份,A股市場(chǎng)上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個(gè)百分點(diǎn),增幅為17%。觀察今年1~5月份公司債的票面利率,除2月份略偏低外,其余月份總體上呈現(xiàn)出利率上升的態(tài)勢(shì)。這也暗示著目前上市房企的直接融資成本正在加大。
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