的確，選擇購房還是選擇租房，這完全不是一個簡單的數(shù)學(xué)問題，從數(shù)學(xué)的角度，中國人完全應(yīng)該選擇租房，但現(xiàn)實的情況是，但凡有條件購房的都會選擇購房，而且過去多年的事實也說明，凡是購了房子的，基本沒有后悔的。

    但是，相對于飆漲和畸高的房價，中國的房租實在是太便宜了，包括北京的房租。根據(jù)包括亞豪機(jī)構(gòu)等在內(nèi)的房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，今年前五個月，北京新建純商品房均價達(dá)到了3.8萬元/平米的歷史高點，環(huán)比上升4.5%;二手房成交均價超過4.3萬元/平米，環(huán)比上漲3.12%，同比上漲21.96%，成交均價也達(dá)到了歷史高點。這意味著，在北京購置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋總價在300萬元至450萬元左右。而北京2015年人均可支配收入為4.8萬元，等于1年的收入只能購1平米左右的住房面積，假定兩個人都工作，購一套400萬左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于超過了1個人一生的工作年齡。也就是說，北京一個普通人不吃不喝干100年，也只是勉強(qiáng)購一套100平左右的房子。如果按照租售比，北京的租售比早已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了1:200的安全線，保守估計在1:500以上，一些地區(qū)甚至到了1:1000的程度。這意味著，按照現(xiàn)在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超過了房子法定70年的房齡，這還不算貸款的利息成本。所以我一直強(qiáng)調(diào)，北京的房子，其實和很多普通的老百姓已經(jīng)沒有關(guān)系。

    北京租房需要多少錢呢，根據(jù)去年相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，北京月房租的均價在去年年底突破了4000月每月的大關(guān)。過去幾年，很多人感嘆房租上漲驚人，從2010年的2000多，到了2015年的4000多，等于翻了一番，但考察北京這五年來的房價，差不多實際漲了3倍左右，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房租。如果按照房租，即使按照每個月4000支付租金，相對于購房的負(fù)擔(dān)，相對還是北京輕的。較起碼兩口之家，在支付房租之余，還可以留下一個人的可支配收入供生活其他的支出。所以我一直說，相對于房價，北京的房租是太便宜了而不是太貴了。

    當(dāng)然，我不是說中國的房租很合理。中國的房價還是房租支出，按照米國的標(biāo)準(zhǔn)，一個家庭，如果拿出高于其家庭收入的30%購房或者租房，就被認(rèn)為支出不合理，存在住房問題，政府會通過租房券等形式給予資助。按照家庭收入的30%的標(biāo)準(zhǔn)，中國絕大多數(shù)的家庭存在嚴(yán)重的住房問題。

    租房合算，為什么絕大多數(shù)人選擇購房。原因很簡單：，過去多年房價一直快速上漲，很多人投資房產(chǎn)不是看租金回報，而是對未來房價上漲的預(yù)期;，中國人購房的習(xí)慣;第三，中國缺乏支持租房的政策體系，除了住房保障層面的公租房等，在租房市場，公共政策非常匱乏，導(dǎo)致租房市場極度萎縮，租房沒有成為城市居民的正常生活方式，而是成了無奈之舉;特別是，政府把購房與小孩上學(xué)等捆綁在一起，沒有房子，小孩的上學(xué)就成了無解的問題。在把房子與教育醫(yī)療等捆綁的情況下，政府說鼓勵租房，等于喊著我鼓勵你找老婆，但就是扯著你的睪丸不松手。

    過去多年，在中國住房政策上，筆者一直呼吁：一是房地產(chǎn)政策盡快告別調(diào)控思維，回到制度假設(shè)的層面;二是建立支持租房的公共政策體系，從信貸、財政以及公積金和稅收等各個層面鼓勵和支持大家租房，而不是逼著每一個人超過個人的收入去購房。但是，在房地產(chǎn)市場化十多年來，公共政策對租房市場的冷漠有目共睹，租房不能貸款，租房沒有財政補(bǔ)貼，租房一度不能提取公積金。所以盡管過去多年，每次政策總是喊話鼓勵租房，但在實際操作層面，我們幾乎所有的政策都是不支持租房的。再加上租房市場缺乏對租戶長期利益的合法保障，租房市場并沒有隨著中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展而發(fā)展起來。

    事實上，從去年提出去庫存的政策目標(biāo)以來，撬動租房市場已經(jīng)成為中國住房制度改革的必然之舉。后來的經(jīng)濟(jì)工作會議，政府工作報告，都特別強(qiáng)調(diào)要建立租售并舉的住房制度體系，這個方向是完全政策的。這次國務(wù)院提出的促進(jìn)租房市場的意見，也是貫徹中國住房制度改革的要求，著力解決租房公共政策體系的短板。提出要到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

    但是，令人遺憾的是，這個意見總體都是一些概括性的規(guī)范性的說明，缺乏真正的支持租房的含金量很高的舉措。比如：沒有提出租房券的創(chuàng)新的舉措，沒有提出個人租房抵個稅的鼓勵政策，我認(rèn)為這是較基本的鼓勵政策。如果連個稅都不抵免，讓大家選擇租房而不是購房仍然是一廂情愿。文件本身充滿了很多臨時性的舉措，比如鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃。呵呵，我不知道調(diào)查過沒有，在中國絕大多數(shù)的新建住房是毛坯房的情況下，在很多開發(fā)商的融資成本很高的情況下，開發(fā)商有什么動力去租房，有什么條件去租房?房子賣不出去就租?我很難想象這個文件做過深度的調(diào)查研究。

    如果政府真的鼓勵租房，頭先請把房子與孩子的教育脫鉤!

    當(dāng)然，不管如何，在中國房價經(jīng)歷了2016年前幾個月的大漲和地王頻出之后，中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險在聚集。我對很多年輕人不再建議購房，不要再擔(dān)心房價還會瘋漲。選擇租房一方面無需承擔(dān)太多的壓力，不會成為高位接盤俠，不會為房貸而茍且，可以有點閑和錢謀劃詩與遠(yuǎn)方。

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