無效合同情形有很多，這里將比較常見的無效購房合同做了整理。同時也說明了如果簽訂了無效合同可以怎么處理，處理方式主要是補償?shù)男问?，具體是怎么樣的呢？

無效合同情形有很多，這里將比較常見的無效購房合同做了整理。同時也說明了如果簽訂了無效合同可以怎么處理，處理方式主要是補償?shù)男问?，具體是怎么樣的呢？

一、常見的購房合同無效情形有哪些？

1、簽訂商品房購賣合同后，未經(jīng)過購房者同意，賣家私自將房屋抵押或者出售給第三人。

2、開發(fā)商存沒有取得商品房預售許可證明或者提供虛假的商品房預售許證蒙蔽購房者來進行房屋的購賣。

3、出賣人在房屋已經(jīng)抵押或者已經(jīng)出售的情況下，故意隱瞞事實將房屋再次出售給購房者。

4、開發(fā)商故意隱瞞購房者所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

5、購房者所購房屋的主體結構質量嚴重格導致不能交付使用的或者交付使用后房屋質量問題檢驗確實不合格。

6、交付使用的房屋套內面積與商品房購賣合同約定誤差比完全值超出3%。

7、無故延遲交付房屋超過三個月的合理期限。

8、由于出賣人的原因，導致購房者在房屋交付一年內都無法辦理房屋所有權登記。

9、未經(jīng)無民事行為能力人同意，代理人私自出賣房屋。這里含父母擅自出讓子女房屋的。 9、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋購賣合同。這里包含未成年子女私自簽訂購賣合同。

10、以脅迫或者強制的手段違背購房者意愿的簽訂的房屋購賣合同。

11、乘對方處在危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋購賣合同。

12、購賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋購賣合同。

13、口頭簽訂商品房購賣合同，又無據(jù)可查的。

二、商品房購賣合同被無效后怎么賠償

此時購房者可以要求賣方承擔締約過錯。締約過錯責任的賠償范圍是信賴利益的損失，通俗的講，就是因為一方相信對方能夠誠實信用的履行合同而蒙受的直接損失，也就是因為信賴合同的有效所支出的各種費用。具體包括以下幾點：

1、簽訂立合同與對方聯(lián)系、赴實地考察、檢查合同標的物的費用;

2、訂立合同的邀請而做的各種準備工作并且為此支出的費用。比如，因為相信對方要賣房，四處籌款、提起支取定期存款的損失;

3、為洽談合同所支付的勞務，誤工的損失;

4、為支出以上費用所損失的利息。

需要注意的是，以上損失僅指直接損失，對于造成的間接損失(即如果合同有效并實際履行，合同當事人必將獲取的各種機會和利益)是不包括在賠償范圍內的。

購房合同的解除可能涉及都一些由于房價上漲的升值部分利益，升值部分可以完全確定并為購受人實際享有

。此時解除購房合同，升值部分應該屬于無過錯的購受人在占有此房期間內所產生的自然孽息，其所有權人為購受人。被購受人實際享有的升值部分應該作為直接損失要求出賣人予以賠償。

購受人享有房屋升值部分的利益，至少應該符合以下幾個條件：

1、商品房購賣合同成立并實際履行，購受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；

2、商品房購賣合同被解除，房屋需返還；

3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質的評估機構進行合法評估。

另外，房價上漲時由于此購房合同的解除可能導致返還的購房款不足以再支付購房者購購其他的房子，開發(fā)商是需要賠償購房者的。

這里重要的是購房者從簽訂合同時就應該避免合同無效的情形，購房者不妨在合同中約定合同無效后的處理辦法，這樣出現(xiàn)糾紛時更容易得到解決。必要時聘請律師陪同簽訂商品房購賣合同是一個很好的做法。目前商品房購賣合同一般采用房管局統(tǒng)一印制版本，所以購房合同后面附件的補充協(xié)議就尤為重要。

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