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豪宅與剛需!2016年購房你排哪個(gè)隊(duì)?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:北京青年報(bào)  閱讀 474 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

    老婆,咱們只能購這個(gè)房了!

    “我有300萬元,想在五環(huán)以內(nèi)購套房”,這句話放在兩年前會十分平常,但時(shí)至今日,這句話有可能成為笑話。2015年,隨著豪宅不斷入市,土地價(jià)格再創(chuàng)新高,普通商品房逐漸淡出樓市,改善盤一步步“被豪宅”,購房門檻也進(jìn)一步發(fā)生變化,以往100多萬就能購房的底線已經(jīng)攀升到300萬左右,而1000萬的房連豪宅的邊兒都摸不著。因此,人們在都市中迷茫:我到底算哪個(gè)群體?剛需?改善?難道不知不覺成了豪宅的“俘虜”?2016年,購房人得摸摸兜里的錢,掂量掂量自己在無數(shù)樓盤面前的“身份”,才能找到符合自己的房產(chǎn),從而通過房產(chǎn)的價(jià)值給自己貼上在這個(gè)城市中的身份標(biāo)簽……

    剛需型商住房大行其道

    國家的相關(guān)政策條文中,沒有剛需一詞,其是房產(chǎn)商在營銷過程中產(chǎn)生的一個(gè)名詞。從字面理解,“剛需”就是剛性需求以自住為頭要條件。目前,業(yè)界對剛需房普遍有兩種理解:一、緊迫性需求。簡單地說就是解決人居住的較基本需求,就像穿衣、吃飯、工作等一樣。對于沒有房子的人來說,能擁有一套住房是一種剛性需求。因此剛性需求其中一個(gè)意思就是基本需求。二、彈性需求??此瓶捎锌蔁o,具有一定的彈性空間,尤其隨著物質(zhì)基礎(chǔ)的改善,人們對居住品質(zhì)的要求逐漸提高。比如子女長大,原有的房子無法滿足兩代或者三代人同時(shí)居住,換套大房子,改善一下居住環(huán)境,這也是屬于剛性需求。這一類型二套房居多,且房屋面積偏大。

    在北京市場,有關(guān)剛需一詞的由來應(yīng)該是幾年前萬科長陽半島開盤時(shí)叫響的。那時(shí),位于房山區(qū)的長陽半島,開盤時(shí)價(jià)格每平方米一萬多元,而今年主推的戶型為87平方米——125平方米的兩三居,均價(jià)已經(jīng)達(dá)到29000元/平方米——32000平方米之間。再舉一個(gè)例子,通州剛需盤保利大都匯前不久開盤熱銷12億,價(jià)格在35000元/平方米。

    可以說,目前35000元/平方米以下的樓盤可以稱作剛需盤,這些樓盤的真正需求者就是目前北京市場的剛需購房人。而在短短五年里,一套一百平方米的兩居,基本從100萬左右漲到了350萬元左右,這就是剛需的現(xiàn)狀。

    據(jù)了解,由于近幾年北京土地價(jià)格上漲迅猛,剛需盤顯現(xiàn)出退出樓市跡象,3萬元/平方米以下商品房鳳毛麟角,取而代之的是如雨后春筍般涌現(xiàn)出來的商住房,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),庫存量加上2016年即將面市的新盤量,商住房總面積將達(dá)到驚人的600萬平方米左右。

    亞豪機(jī)構(gòu)營銷總監(jiān)郭毅表示,商住樓供應(yīng)規(guī)模大、供需不均衡,主要原因是政府規(guī)劃與區(qū)域市場現(xiàn)狀不匹配。從政府規(guī)劃的角度,為了豐富郊區(qū)的配套,商業(yè)公建類用地的供應(yīng)主要集中在郊區(qū)。2013年成交的56宗商業(yè)用地中48宗位于五環(huán)以外,2014年成交的44宗商業(yè)用地中39宗位于五環(huán)以外。

    然而,五環(huán)以外、甚至六環(huán)以外的區(qū)域往往因?yàn)榫幼∪丝诘拿芏刃?,?dǎo)致商業(yè)及寫字樓的經(jīng)營難度大,回報(bào)周期長,對于注重周轉(zhuǎn)率的開發(fā)商來說,為了回籠資金,只能將這些地塊開發(fā)為散售型產(chǎn)品,這樣的話,購房者的購房用途更綜合,既可自住,也能辦公,從而加速項(xiàng)目銷售。但是同類產(chǎn)品供應(yīng)規(guī)模過大,且在同一區(qū)域的供應(yīng)過度集中,造成嚴(yán)重的銷售壓力,庫存居高不下。

    隨著2015年塵埃落定,那么2016年的樓市將如何走向?明年房價(jià)會漲還是會跌?這無疑是眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和購房者關(guān)注的問題。證券研究機(jī)構(gòu)中金公司研究部率先發(fā)布了對2016年及以后的中國房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測報(bào)告。報(bào)告對全國主要城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格、銷售量均進(jìn)行了預(yù)測,認(rèn)為:2016年中國房地產(chǎn)市場將整體較為平淡,分化的走勢還將繼續(xù);改善型住房和存量房交易將成為市場爭奪的主要對象。

    改善型你“被高端”了

    你能說出目前北京哪些樓盤叫做改善型樓盤嗎?亦莊金茂悅、中冶德賢公館、天恒公園懿府、翡翠山、燕西華府……估計(jì)業(yè)內(nèi)人士數(shù)得著的也就這些位于亦莊、大興、豐臺等地的熱銷盤。的確,這些單價(jià)在4萬元左右,總價(jià)不超過1000萬元的樓盤目前在京城能成為一房難求的代表性產(chǎn)品,道理很簡單。

    據(jù)專家介紹,從目前狀況看,一、二線城市的改善型住房需求有望繼續(xù)占主導(dǎo)地位

    頭先,國內(nèi)現(xiàn)有的住房普遍戶型較小(平均面積80平方米,三居或以上的戶型占比不到40%),20%左右的住房質(zhì)量不好,加上二孩政策的全面放開、央行持續(xù)降準(zhǔn)降息帶來的貨幣寬松影響,預(yù)計(jì)2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。

    其次,調(diào)查顯示,國內(nèi)約有45%的住房存量是1999年以前建造的,當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場并沒有商業(yè)化,這些住房的居住者很有可能還從未購購過住房,因此將有更強(qiáng)的動力去改善居住條件。此外,已擁有一套住房的改善型購房者的住房負(fù)擔(dān)能力要比頭次購房者高得多。從北京市場可以更透徹地看出這一點(diǎn)。

    雖然說改善型需求旺盛,但“不幸”的是,北京不少改善型樓盤不知不覺地“被高端”,致使本就貨量不多的改善盤市場供應(yīng)捉襟見肘。由此產(chǎn)生的聯(lián)動效應(yīng)就是,所有的改善盤都在漲價(jià),只因越來越稀缺。

    較具代表性的樓盤是紫辰院、福熙大道等項(xiàng)目,連續(xù)數(shù)月排名豪宅排行榜前列。而僅僅在一年前,此類項(xiàng)目還徘徊在高端改善與豪宅之間。但隨著地王樓盤不斷推出,被豪宅包圍著的高端盤成為了左右區(qū)域價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。一來原本賣得不溫不火的產(chǎn)品被,二來只要提升產(chǎn)品品質(zhì)便可以追求高利潤率,因此,高端改善樓盤稍微一使勁兒就殺入豪宅行列。

    豪宅型你會挑花眼

    幾乎所有的業(yè)內(nèi)人士都承認(rèn),2016年將是豪宅元年,北京樓市罕見地將出現(xiàn)豪宅遍地的局面,據(jù)中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉統(tǒng)計(jì),今年超過10萬元/平方米的豪宅將達(dá)到50個(gè)左右。亦有業(yè)內(nèi)人士公開指出,這50個(gè)豪宅中,只有5——10個(gè)銷售預(yù)期看好,剩下的都會舉步維艱,不出意外的話很可能會出現(xiàn)爛尾豪宅。

    目前在售的10萬元均價(jià)以上豪宅中,只有中赫萬柳書院、龍湖西宸原著真正達(dá)到實(shí)際價(jià)格并能熱銷的,其余絕大多數(shù)號稱10萬+的豪宅要么價(jià)格明高暗低,要么銷售速度太慢。究其原因,購房人就那么多,不增不減,但豪宅太多了,多到了連他們自己都不知道怎么賣的地步。

    較近一段時(shí)間,在各種年底年初分析會議上,有一個(gè)共同的話題:2016年的頂豪市場將會怎樣?各路不同的研究機(jī)構(gòu)給出了以下分析:

    其一,市場歷史規(guī)律的不確定。我國房地產(chǎn)市場,有一個(gè)經(jīng)多個(gè)周期觀察得來的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律:就是三年一個(gè)周期。就好像經(jīng)歷過秋的收獲之后,必然要迎來一整冬的蟄伏休養(yǎng)一般,2015年北京房地產(chǎn)市場在各種政策利好加信貸政策的刺激下走出了冰點(diǎn),2016年是否會如約進(jìn)入瘋狂高啟的騰飛年?經(jīng)歷過頂豪元年的轟轟烈烈之后,頂豪市場能否將北京樓市的整體水平抬高到一個(gè)新的高度?很多操盤手對此心里基本有數(shù),卻又擔(dān)心發(fā)生變數(shù)。

    其二,市場供需關(guān)系的不確定。2016年預(yù)計(jì)有50多個(gè)10萬+項(xiàng)目群雄逐鹿,大戰(zhàn)硝煙已悄然騰起;由于刺激政策,看來整體市場價(jià)格平臺被提高是不爭的事實(shí)了,您要購1000萬的房子,過去能購200平方米,對不起,今年只能購到100平方米了。需求總會有,就看開發(fā)商瞅準(zhǔn)哪波客群了。高端客群不是韭菜而是稻子,前者割完一茬沒幾天就又長出一茬,而后者,割完一茬,若還想再割下一茬,那就得再等待時(shí)機(jī)了。是需要大豪宅的人多,還是需要改善的住宅的人多,在2016的市場上,供需真是難以判斷。

    地王、頂豪的壓力幾乎是共同的,但卻從未看到有地王項(xiàng)目死得很慘,這些地王,還往往成為了營銷典范,廣渠金茂府(樓盤資料業(yè)主論壇)、遠(yuǎn)洋萬和公館(樓盤資料)、保利海德……無一例外。為什么地王總是能創(chuàng)造市場傳說,高價(jià)拿地,然后趕上市場低谷,但他們?nèi)胧械臅r(shí)候,恰逢都是市場起飛期,看來,踏準(zhǔn)點(diǎn)很重要。

    于是,接下來的話題就是,在傳統(tǒng)的政商、煤老板、隱秘財(cái)富退出購房市場后,那么誰是購購豪宅的群體?你是嗎?

    新的購房財(cái)富人群大多來自這些渠道。

    一、新三板、創(chuàng)業(yè)板,以及即將重新放開的IPO,會釋放出大量的新陽光財(cái)富人群,僅國內(nèi)上市公司就有兩千多家,每家公司按10個(gè)股東或者高層計(jì)算,就有20000多人,而北京高端豪宅有幾千套,市場是有的。

    二、資產(chǎn)配置人群。目前,人民幣貶值,銀行信貸政策寬松,金融平臺也大行其道,錢放在手里就貶值,投資成為潮流,經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳曉波甚至發(fā)出了“2016年是消費(fèi)元年”的預(yù)測,而投資房產(chǎn)無疑是較安全的渠道之一。

    三、先進(jìn)置業(yè)需求加大。大戶型好賣的原因,一是因?yàn)橄拶彛且驗(yàn)楦纳凭幼?。隨著房產(chǎn)稅的預(yù)期加大,處理剩余房產(chǎn),集中資金購購一套先進(jìn)住宅也是很多實(shí)力基層的選擇。目前很多豪宅的購家都是處理了很多老舊房產(chǎn),騰出資格與資金進(jìn)行先進(jìn)置業(yè)。

    休閑度假型兩“南”成頭選深圳成終選

    除了傳統(tǒng)的剛需、改善、豪宅產(chǎn)品之外,你是否還會成為另一種產(chǎn)品形式的購家?

    旅游度假房,也稱休閑度假房。北京歷來是這些項(xiàng)目銷售的主戰(zhàn)場。傳統(tǒng)的旅游度假熱點(diǎn)區(qū)域有秦皇島、北戴河、海南、北海、云南等地。但隨著北方空氣的“不盡如人意”,北方乃至靠近北方的南方城市,都已經(jīng)不在北京人的視線范圍。因此,云南、海南成為北京人度假頭選。

    在???,每平方米六七千元已經(jīng)能購到很不錯(cuò)的房子,相對于三亞,??诟邆渖罨瑹o論是生活配套還是教育、文化資源,都完全是城市生活,如果準(zhǔn)備

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