日前，中共政治局召開會(huì)議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，其中，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”再度成為全國(guó)樓市的關(guān)鍵詞。

　　記者從中國(guó)指數(shù)研究院（下稱“中指院”）獲得的數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年11月，全國(guó)已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米（以2.4的容積率計(jì)算），全國(guó)整體庫(kù)存約為63億平方米，按照過去三年平均銷售速度來計(jì)算，需要五年時(shí)間消化。

　　中指院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2015總結(jié)與2016趨勢(shì)展望》報(bào)告顯示，今年以來（截止到前11月）一線城市樓市迅速回暖，供需兩旺，新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲15.1%，而二、三線城市累計(jì)下跌，跌幅在1%左右，三、四線城市仍然為去庫(kù)存的“重災(zāi)區(qū)”。

　　在經(jīng)濟(jì)仍存下行壓力、政策促穩(wěn)房地產(chǎn)的背景下，中指院預(yù)計(jì)2016年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要任務(wù)仍然為“去庫(kù)存”，城市分化將持續(xù)加重，一線城市住宅價(jià)格仍將持續(xù)上漲，而三、四線城市將面臨下跌預(yù)期。

　　庫(kù)存集中于三、四線

　　回顧今年房地產(chǎn)市場(chǎng)，冷暖不均成為今年樓市的一大特征，部分一線城市樓市過熱房?jī)r(jià)上揚(yáng)，而三、四線城市卻庫(kù)存高企。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2015年1-11月百城住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲3.39%，環(huán)比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同環(huán)比連續(xù)第四個(gè)月雙漲；在城市表現(xiàn)方面，一線城市累計(jì)上漲15.1%，二、三線城市累計(jì)下跌，跌幅在1%左右。尤其在部分一線城市例如深圳，其住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲33.92%，領(lǐng)漲全國(guó)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任黃瑜認(rèn)為：“經(jīng)過2015年的銷售之后，庫(kù)存水平稍有下降，但是整體還是沒有達(dá)到理想狀況。從現(xiàn)在的存量平均消化時(shí)間來看，一線城市約為9個(gè)月，二線城市約11.5個(gè)月，三線城市約為20個(gè)月。實(shí)際上三、四線城市的壓力還是非常大的。”

　　黃瑜認(rèn)為，三、四線城市庫(kù)存高企分為兩類，一類是長(zhǎng)期土地供應(yīng)比較過剩，后續(xù)的需求基本飽和，加之人口增長(zhǎng)乏力導(dǎo)致城市庫(kù)存壓力比較突出。而類是指短期庫(kù)存水平稍高，但是中長(zhǎng)期來說，由于政策驅(qū)動(dòng)和需求增長(zhǎng)潛力，總體來說還有緩解機(jī)會(huì)。

　　在去庫(kù)存層面，中指院指出，從層面來看，短期內(nèi)繼續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)住房需求，積極推進(jìn)住房保障貨幣化改革、推進(jìn)棚改及棚改貨幣化安置，促進(jìn)庫(kù)存去化，長(zhǎng)期仍依賴戶籍、土地、財(cái)稅改革等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步健全；從地方層面看，應(yīng)暫緩?fù)恋毓?yīng)，完善區(qū)域交通及生活配套設(shè)施建設(shè)，根據(jù)城市特點(diǎn)，優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，吸引人口流入，增加住房需求；從企業(yè)層面看，應(yīng)秉持理性和謹(jǐn)慎的態(tài)度，規(guī)避在高庫(kù)存三、四線城市的投資，并以消費(fèi)需求為導(dǎo)向，加快產(chǎn)品升級(jí)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，迎合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。

圖：2010-2015年11月50個(gè)代表城市月度成交量走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

　　庫(kù)存存下跌預(yù)期

　　在經(jīng)濟(jì)仍存下行壓力、政策促穩(wěn)房地產(chǎn)的背景下，中指院預(yù)計(jì)2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)銷售面積略有下降，新開工企穩(wěn)，投資低速增長(zhǎng)的特點(diǎn)。

　　需求方面，2015年市場(chǎng)超預(yù)期回暖透支部分需求，加之刺激政策的邊際效應(yīng)趨弱，預(yù)計(jì)2016年商品房銷售面積為12.3-12.7億平方米，同比下降1.0%到4.0%。供應(yīng)方面，2015年以來銷售回暖使新開工存增長(zhǎng)動(dòng)力，但庫(kù)存高位仍降低開工意愿，預(yù)計(jì)2016年全國(guó)新開工為15.4-15.7億平方米，同比增長(zhǎng)0.5%-2.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9.8-10.1萬億元，同比增長(zhǎng)2.0%-5.0%。價(jià)格方面，隨著庫(kù)存壓力進(jìn)一步緩解，價(jià)格將保持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)，全國(guó)銷售價(jià)格平緩上漲至7072-7276元/平方米，漲幅為4%-7%，一線及二線熱點(diǎn)城市領(lǐng)漲。

　　在城市表現(xiàn)上，明年樓市的分化也將更加嚴(yán)重，部分城市的去庫(kù)存壓力也將持續(xù)增大。從一線城市來看，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人口聚集力較強(qiáng)，住宅價(jià)格存上漲動(dòng)力。二線城市商品住宅市場(chǎng)分化明顯，除武漢、南京等熱點(diǎn)城市外，蘭州、溫州、寧波商品住宅庫(kù)存正在逐步得到去化，房?jī)r(jià)將保持相對(duì)平穩(wěn)；東北地區(qū)城市樓市疲軟，庫(kù)存去化壓力較大，房?jī)r(jià)存下行壓力。

　　在三線城市，除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅價(jià)格存在下跌預(yù)期，部分城市前期供應(yīng)量較大而需求有限致庫(kù)存高企，部分城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢或不及周邊城市，市場(chǎng)需求被周邊吸納能力較強(qiáng)的城市分流，2016年預(yù)計(jì)這些城市新建住宅價(jià)格存下跌預(yù)期，但不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。

圖：2010年至今20個(gè)代表城市可售面積與出清周期

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù) 

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