西裝筆挺、皮鞋锃亮、不厭其煩地推銷……這是房產(chǎn)中介經(jīng)紀人通常給人的印象。雖然，我們常常在**口、馬路邊看到扎堆的房產(chǎn)中介，他們或是拿著廣告板，或是在發(fā)宣傳單……但是你造嗎?這份看似普通的職業(yè)卻是百萬年薪的"多發(fā)地"!

    這讓辛辛苦苦攢了數(shù)年錢，仍然付不起頭付的九哥情何以堪?但事實是，關(guān)于房產(chǎn)中介，我們不知道的真相和內(nèi)幕還有許多……

    1、上海房產(chǎn)中介百余"百萬富翁"，一線業(yè)務(wù)員占半數(shù)

    1月5日，國內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)巨頭中原地產(chǎn)發(fā)布信息稱，2014年創(chuàng)造了95個百萬年薪一線業(yè)務(wù)員，個人較高740萬元，其中上海地區(qū)有20多個。據(jù)勞動報不完全統(tǒng)計，上海中介行業(yè)全市去年催生的百萬年薪員工將近百人，而一線業(yè)務(wù)員在50人左右，這稱得上是一個用辛勤勞動能夠換來高薪的職業(yè)。

    2、提傭比例較高可接近四成

    為何房產(chǎn)中介行業(yè)能誕生如此多的"百萬富翁"。根據(jù)勞動報了解，通常一線業(yè)務(wù)員的薪水由基本固定薪水和提傭組成，后者占據(jù)完全大頭。而提傭根據(jù)傭金的多少，比例從10%-40%不等。如果有幸能夠成交一層或者一幢辦公樓，收傭可謂不菲。譬如今年上海一家房產(chǎn)中介公司就曾成交了一幢標(biāo)的上億的辦公樓，業(yè)務(wù)員光傭金就收了220萬元。中介可謂是個不折不扣的暴利行業(yè)。

    3、中介掙的也是辛苦錢

    在高收入的背后，房產(chǎn)中介行業(yè)的一線業(yè)務(wù)員卻承載著極大的壓力。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，多數(shù)房產(chǎn)中介上下班時間基本是朝九晚九，每年除了大年夜到年初三，基本全年無休;有客戶來看房，業(yè)務(wù)員必須隨叫隨到，吃飯往往不能定時;每天至少打50個-100個電話進行陌生拜訪……

    除了工作的強度大，中介經(jīng)紀人用自己的努力賺來的錢，大頭卻被公司拿走，還得給推薦房源、幫助議價的同事分成，業(yè)內(nèi)人士稱"扣稅后到手一半就算相當(dāng)不錯了"。因此有統(tǒng)計稱，房產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人員流動性很強，淘汰率達到了80%。

    4、房產(chǎn)中介在淡季的市場從這三個方面找到出路

    由于中介公司賺錢主要通過收取中介服務(wù)費、評估費和按揭返點，所以地產(chǎn)中介即使在淡季也能努力找到盈利方法：

    頭先，售房淡了，就從租房下手;再者，商品房的購賣淡了，中介就會瞄準代理業(yè)務(wù);較后，房屋交易淡了，中介又會忙于融資、抵押按揭、擔(dān)保等業(yè)務(wù)，一般銀行都有返點的,一般在千分之六到千分之十左右。

    5、中介都喜歡"撿好聽的說"

    房產(chǎn)中介在介紹時，一般只會"撿好聽的說"?？偨Y(jié)中介的做法，主要不外乎三種方式：種是報喜不報憂，即把一些不好的信息故意隱瞞不說，而購家聽到的都是優(yōu)點。種就是有意識忽略缺點，卻把優(yōu)點無限放大，從而讓購家只看到優(yōu)點，而忽略缺點。

    更有甚者，房產(chǎn)中介甚至?xí)Q種說法，把缺點說成優(yōu)點。比如房子明明朝向為西面，但中介卻說成"可以欣賞落日余暉"。再比如把靠近喧鬧的高架說成交通便利，把地處偏僻區(qū)域說成遠離喧囂，把價格貴的說成物有所值等等。通過這種變通的說法，讓缺點變得不那么讓人無法接受。

    6、看房次序暗藏玄機

    不少中介明知顧客需要什么樣子的房子，但還是帶他到多個小區(qū)去轉(zhuǎn)，故意讓其出現(xiàn)看房疲勞，較后再將較投合顧客心理的一套房子介紹給他，以提高成交率等。在實施這類迂回戰(zhàn)術(shù)時，中介先摸清了顧客的心理價位，對看房次序作出很有針對性的安排，先帶他看差房源，然后看非常好的，較后推薦一套價位差不多的，這樣顧客一般都會接受。

    7、對于"到手價"，購家要當(dāng)心

    所謂"到手價"，就是指不包括交易中產(chǎn)生的各項稅費及中介費的賣方凈到手價。目前到手價形式非常普遍，幾乎所有的掛牌價都是如此。如果約定的是"到手價"，那么，購方的購房支出就要包括合同成交價、購方承擔(dān)的各項稅費、賣方承擔(dān)的各項稅費、購方承擔(dān)的中介費、賣方承擔(dān)的中介費。

    因此對購方來說，對房產(chǎn)中介公司計算出來的稅款一定不能偏聽偏信，較好查閱一下相關(guān)規(guī)定，再到房地產(chǎn)交易去了解一下。同時，為避免產(chǎn)生歧義，應(yīng)當(dāng)在合同中對"到手價"不包括哪些費用作明確限定，并詳細寫明，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。

    8、低價房源多為"釣魚"，免傭金只是噱頭

    很多購房者都遭遇過這類情況：專門挑那些價格很實惠的房源，但到頭來卻發(fā)現(xiàn)總是撲空。在中介門店，業(yè)務(wù)員的答復(fù)都是千篇一律："不好意思，這套房子較近剛剛成交，我們還沒來得及把那條信息撤下來。要不您先坐坐，我?guī)湍艺覄e的房子。"接下來便是規(guī)定套路，留下電話、姓名，以及具體要求，然后再推薦房源……

    還有中介故意把價格寫得很低，了解到購方需要按揭后，再告訴對方必須付全款才能享受優(yōu)惠價。此外，免傭金可能也只是噱頭，置業(yè)顧問會在購賣方和成交金額中反復(fù)權(quán)衡。雖然某一方可能免了傭金，這筆錢較終都會通過交易金額等體現(xiàn)出來，因為中介就是靠提成吃飯的。

    9、"吃差價"是慣用伎倆

    業(yè)界曾有這樣一句話，"半年不開張，開張吃半年"，說的就是房產(chǎn)中介通過"吃差價"的方式，一次賺取相當(dāng)于半年或者幾年的收入。

    吃差價主要有兩種方式，其一是采用委托代理、抬價銷售的方式，即盡量撇開房東，中介直接與購家接觸完成交易。這樣，中介就有機會以高出掛牌價的價格將房產(chǎn)售出，并將高出部分中飽私囊。其二則是介入交易、直接倒手，牟取差價。如果中介看到有報價極低的房產(chǎn)，便會找機會自己先收購下來，僅需支付一筆定金或頭付款，然后自己作為賣方再轉(zhuǎn)手以高價賣出，獲取中間差價。這種手法多存在于一些房價仍然處于上漲過程中的二、三線城市。

    10、為了讓房東讓價，挑刺房客部分是"托"

    這是一種非常經(jīng)典的砍價手法，并非中介，但已被他們"活用"。為了迫使房東讓價，中介公司會組織一些"托"，比如公司的同事，或者親戚朋友等，當(dāng)著房東的面不停地挑刺，讓房東逐漸感覺自家房子確實毛病多，不值那么多錢。在這樣一番疲勞轟炸和心理暗示下，房主也會逐漸把價格降下來。

    即使沒有"托"來幫忙，房產(chǎn)中介甚至可以借購房者之口來達到挑刺的目的。迫使房東降價除了能快速售出房源以賺取傭金和差價外，更能讓市場交投活躍，即中介可以多做幾單生意。

    較后，專業(yè)人士建議購房者在和中介接觸過程中要注意五件事情：(1)驗明正身，看其工商執(zhí)照、稅務(wù)登記，以及是否有合法中介資格;(2)索要發(fā)票，一定程度上可檢驗中介公司是否正規(guī)，產(chǎn)生爭議時還可作為證據(jù);(3)謹防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王條款，對方針對條款作出明確解釋時，要做好錄音;(4)不要相信口頭承諾;(5)保留一切證據(jù)，合同、發(fā)票、宣傳廣告、照片、錄音等，便于遇到糾紛后向有關(guān)部門投訴，甚至起訴至法院。

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