目前商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，老百姓購(gòu)房需處處提防陷阱，開(kāi)發(fā)商挖空心思玩弄文字游戲，為的是在購(gòu)房合同約定中爭(zhēng)取主動(dòng)。因此，購(gòu)房就需要格外小心。以下是購(gòu)房需要注意的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　一、認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金

　　認(rèn)購(gòu)書(shū)，是商品房交易時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的，在購(gòu)房者交納一定的人民幣后訂立的，在約定時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房購(gòu)賣(mài)合同的文書(shū)。認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)交納一定的作為定金，如果購(gòu)房者違約，定金將不予退還。

　　定金不予退還的約定是否合法呢？根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)的明確規(guī)定，如果因?qū)贤瑮l款內(nèi)容如何約定而達(dá)不成一致意見(jiàn)時(shí)，屬于不可歸責(zé)于任何一方的責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)退還。

　　二、銷(xiāo)售合同

　　開(kāi)發(fā)商拿到了預(yù)售證，便將在時(shí)間推出房產(chǎn)，以期早點(diǎn)回收資金。有些房產(chǎn)甚至有沒(méi)有達(dá)到法律規(guī)定的已完工25%就進(jìn)行預(yù)售的。在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)，要認(rèn)真看清楚合同里的每條手寫(xiě)的規(guī)定。尤其是對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款，購(gòu)房者一定要看清楚了。

　　三、廣告的法律效力

　　根據(jù)較高法院《解釋》的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售廣告及宣傳資料屬于要約邀請(qǐng)，購(gòu)房者有權(quán)要求將廣告的相關(guān)內(nèi)容寫(xiě)入合同，如果不寫(xiě)入合同，對(duì)開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有約束力。從上述規(guī)定可以看出，購(gòu)房者在簽訂《商品房購(gòu)賣(mài)合同》時(shí)應(yīng)當(dāng)將廣告內(nèi)容寫(xiě)入合同，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　四、要審查“五證”

　　“五證”即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工許可證》和《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》。

　　五、面積的構(gòu)成

　　商品房的面積包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。實(shí)踐中，較容易出現(xiàn)問(wèn)題的是面積的誤差及公攤面積的構(gòu)成。

　　建筑面積誤差的處理方法，法律法規(guī)都有規(guī)定，合同中也有相應(yīng)的約定。但如果套內(nèi)建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦，合同中卻沒(méi)有約定，需要購(gòu)房者另行約定。

　　六、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更

　　如果開(kāi)發(fā)商在交付房屋后，將原有的景觀、綠化等進(jìn)行拆除，改為他用，就會(huì)損害購(gòu)房者的利益。由于合同中對(duì)此問(wèn)題很少涉及，往往使購(gòu)房者申訴無(wú)門(mén)。所以，在簽訂合同時(shí)，如果可以，一定要盡量把相關(guān)材料附上去。

（信報(bào)記者/鄒玉瑞）

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