深圳樓市5月份成交量環(huán)比增長(zhǎng)48%供圖/CFP

　　過(guò)去30年中國(guó)居民的財(cái)富管理先后經(jīng)歷了存款時(shí)代和地產(chǎn)時(shí)代，也就是銀行和房地產(chǎn)幫助大家管理財(cái)富，增值資產(chǎn)。但從2014年開始，居民來(lái)自于房地產(chǎn)的財(cái)富占比頭次降至40%以下，而金融資產(chǎn)頭次成為居民財(cái)富增量的主要來(lái)源，這意味著我們可能正在進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代——金融時(shí)代。

　　從2014年開始，居民來(lái)自于房地產(chǎn)的財(cái)富占比頭次降至 40%以下，而金融資產(chǎn)頭次成為居民財(cái)富增量的主要來(lái)源，這意味著市場(chǎng)可能正在進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代——金融時(shí)代。較近股市出現(xiàn)震蕩，有人稱資金從股市離開，重新回歸樓市，但從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，結(jié)果恰恰相反，中國(guó)長(zhǎng)期資金進(jìn)入金融領(lǐng)域才正式開始，樓市吸引力已經(jīng)不再！

　　現(xiàn)狀

　　樓市量?jī)r(jià)齊升引關(guān)注

　　2014年以來(lái)，政府?dāng)?shù)次出臺(tái)地產(chǎn)刺激政策，包括2014年4月到9月40多個(gè)城市取消限購(gòu)、9月取消三套房限貸、10月放寬公積金貸款條件、2014年11月和2015年3月和5月三次降息等，而3月底5部委聯(lián)合出臺(tái)地產(chǎn)新政，從購(gòu)房資格、利率、頭付成數(shù)等各方面刺激地產(chǎn)需求。

　　海通證券分析師表示，重賞之下必有勇夫，連續(xù)數(shù)次政策刺激終見(jiàn)成效，2015年3-5月30個(gè)城市地產(chǎn)銷量增速實(shí)現(xiàn)了從11.9%到29.5%，再到40.6%的“三級(jí)跳”，而百城房?jī)r(jià)也在5月實(shí)現(xiàn)同比降幅收窄、環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正。時(shí)隔一年多，房地產(chǎn)行業(yè)頭現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，樓市新政策持續(xù)出現(xiàn)，從央行到地方的刺激層出不窮，這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量復(fù)蘇非常明顯。購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房行為的決策除了居住需求外，較主要的是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。而在我國(guó)這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力的是信貸政策。信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

　　問(wèn)題

　　復(fù)蘇能否延續(xù)存疑

　　與地產(chǎn)行業(yè)“量?jī)r(jià)齊升”這一“和諧”局面形成鮮明對(duì)比的是，2014年以來(lái)，三、四線城市中小房企破產(chǎn)重組、“老板跑路”的消息頻頻傳出。

　　興潤(rùn)臵業(yè)曾是寧波奉化當(dāng)?shù)氐姆科?，如今卻已資金鏈斷裂、資不抵債；溫州中城建設(shè)集團(tuán)曾是民企500強(qiáng)，如今卻申請(qǐng)破產(chǎn)重組；而龍巖天成和邯鄲金世紀(jì)的董事長(zhǎng)則紛紛“跑路”。三、四線城市中小房企的前景并不樂(lè)觀。

　　海通證券認(rèn)為，本輪全國(guó)地產(chǎn)銷量從2014年3月步入負(fù)增長(zhǎng)，限購(gòu)取消后在5、6月短期反彈，7月再度下降，降息后11、12月地產(chǎn)銷量短期反彈，2015年前兩個(gè)月地產(chǎn)銷量再度下降。政策刺激或能在短期內(nèi)提振改善性需求入市，但在人口紅利消退的大背景下，意味著購(gòu)房人群的總數(shù)見(jiàn)頂，因而地產(chǎn)銷量改善持續(xù)性依然存疑。

　　分析

　　開發(fā)商日子還是不好過(guò)

　　2015年伊始，主流地產(chǎn)商紛紛下調(diào)新開工面積目標(biāo)值，行業(yè)主體對(duì)行業(yè)前景的悲觀預(yù)期可見(jiàn)一斑。以“招保萬(wàn)金”為例，萬(wàn)科將其新開工面積目標(biāo)值由2014年的2238萬(wàn)平方米大幅下調(diào)至1681萬(wàn)平方米，降幅高達(dá)25%，而金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)也同樣進(jìn)行了下調(diào)。這是2008年以來(lái)三大地產(chǎn)商頭次集體下調(diào)年度新開工面積目標(biāo)。

　　同時(shí)，在三、四線城市庫(kù)存壓力大、盈利空間小的尷尬局面下，更多區(qū)域類開發(fā)商出于盈利的考慮，不得不將注意力轉(zhuǎn)移到一、二線城市中去。以碧桂園為例，2014年以前，碧桂園主要扎根于三、四線城市，其業(yè)績(jī)也處于領(lǐng)跑水平。然而，2010年以來(lái)，碧桂園項(xiàng)目總量持續(xù)走高，但項(xiàng)目平均體量卻日益回落。壓力之下謀求轉(zhuǎn)型，2015年4月9日，碧桂園以6.08億元的高價(jià)拿下嘉定區(qū)徐行地塊，并同時(shí)對(duì)外宣布，北上廣深是其2015年挺進(jìn)一、二線的戰(zhàn)略方向。

　　海通證券表示，房地產(chǎn)行業(yè)供給端的變化不僅體現(xiàn)在企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略方向選擇上，也同樣體現(xiàn)在人才流向上。2014年房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張停滯，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部晉升機(jī)會(huì)銳減，高管職位過(guò)剩，且越來(lái)越多的高管不看好行業(yè)發(fā)展前景，加之“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下機(jī)會(huì)涌現(xiàn)，因而地產(chǎn)行業(yè)高管紛紛離職，到其他領(lǐng)域“另謀高就”。

　　解讀

　　房子還有吸引力嗎？

　　過(guò)去30年中國(guó)居民的財(cái)富管理先后經(jīng)歷了存款時(shí)代和地產(chǎn)時(shí)代，也就是銀行和房地產(chǎn)幫助大家管理財(cái)富，增值資產(chǎn)。但從2014年開始，居民來(lái)自于房地產(chǎn)的財(cái)富占比頭次降至40%以下，而金融資產(chǎn)頭次成為居民財(cái)富增量的主要來(lái)源，這意味著我們可能正在進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代——金融時(shí)代。

　　以前居民去銀行，通常只是存錢，或者找銀行貸款購(gòu)房。但是現(xiàn)在去銀行，可以發(fā)現(xiàn)銀行什么都在賣，除了賣存款，還賣理財(cái)、賣保險(xiǎn)、賣信托、賣基金等等不一而足。海通證券表示，2014年居民新增財(cái)富的17%來(lái)自于銀行理財(cái)、16%來(lái)自于存款，12%來(lái)自于股票，其他還包括信托、基金、保險(xiǎn)等，這意味著居民財(cái)富配置多元化的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，對(duì)金融資產(chǎn)的需求正在急劇上升。

　　而從資產(chǎn)收益率的比較來(lái)看，目前由于房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)跌過(guò)，北京、上海等城市的租金回報(bào)率較多只有2%。而如果把錢放在銀行，目前一年期存款基準(zhǔn)利率是2.25%，但由于存款上浮封頂50%，而實(shí)際上上浮比例多在30%左右，所以存一年較高也就是3%左右回報(bào)。

　　在金融市場(chǎng)中，目前代表性的5年期 AA 級(jí)企業(yè)債收益率仍在5%以上，很多藍(lán)籌的PE就在20倍左右，倒過(guò)來(lái)算就是5%的隱含回報(bào)率，也就是無(wú)論股市還是債市的潛在回報(bào)率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房地產(chǎn)和存款，金融資產(chǎn)仍是未來(lái)居民財(cái)富配置頭選。

　　預(yù)期

　　未來(lái)金融資產(chǎn)比例仍將提升

　　根據(jù)海通證券的研究，目前中國(guó)居民總資產(chǎn)約 300萬(wàn)億，其中居民儲(chǔ)蓄約60萬(wàn)億、占比20%，而居民房產(chǎn)總值約200萬(wàn)億、占比70%，而居民各類金融資產(chǎn)的總額只有40萬(wàn)億左右，占比僅約10%、嚴(yán)重偏低。

　　在股市60萬(wàn)億市值只有25%左右屬于居民。而在美國(guó)的家庭財(cái)富配置中，房地產(chǎn)占比僅為30%左右，存款占比大約10%，各類金融資產(chǎn)占比接近60%。從體量的角度比較，中國(guó)居民的金融資產(chǎn)配置比例存在著極大的提升空間，家庭財(cái)富配置從存款、房產(chǎn)向金融資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移才剛剛開始。本版文/本報(bào)記者 范輝

　　相關(guān)新聞

　　樓市六月繼續(xù)大漲？

　　中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，截止到5月30日，5月份監(jiān)測(cè)的29個(gè)城市，成交面積達(dá)到1923萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲19.6%，同比大漲41.5%。

　　此外，今年前5個(gè)月成交狀況也出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，總共達(dá)到7663萬(wàn)平方米，同比去年同期上漲14.6%。不同類型城市，表現(xiàn)不一。具體來(lái)看，一線城市表現(xiàn)得較為突出，成為“領(lǐng)頭羊”。

　　其中，深圳表現(xiàn)較為突出，5月份成交量達(dá)到58.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增加48%，同比大漲143%；上海表現(xiàn)也依然亮眼，5月成交量達(dá)到200.9萬(wàn)平方米，同比上升95%，成交規(guī)模持續(xù)高位運(yùn)行；北京、廣州成交量同比增幅亦維持在五成左右的高位。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡，庫(kù)存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，房?jī)r(jià)上漲不均衡。北京、上海、深圳等城市，都在2014年以來(lái)再次出現(xiàn)了日光盤，一線城市的住宅用地供應(yīng)減少，這種情況下，一線城市在本輪市場(chǎng)復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。

　　經(jīng)過(guò)這一陣的回暖，一線城市庫(kù)存去化時(shí)間已明顯回落。四個(gè)一線城市中，僅北京存銷比仍高于20個(gè)月，廣州已降至14個(gè)月，而深圳和上海則分別降至12個(gè)月和11個(gè)月，總體回落至去年3-4月的水平。而反觀二、三線城市，形勢(shì)依然不容樂(lè)觀。二線城市商品房面積存銷比在今年3月達(dá)到歷史高點(diǎn)，4月雖小幅回落但依然偏高。三線城市存銷比小幅回落，但仍處高位，且顯著高于一、二線城市。

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