近年來(lái)，國(guó)內(nèi)富裕不斷擴(kuò)大，投資客瞄準(zhǔn)了日元貶值 的機(jī)遇，看上了日本的自然環(huán)境和房屋質(zhì)量，不少中國(guó)人到日本購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，日本甚至還出現(xiàn)了專門給中國(guó)業(yè)主服務(wù)的稅務(wù)師事務(wù)所。日本流通科學(xué)大學(xué)教授辻美代 日前在接受新華社記者采訪時(shí)說(shuō)，較近一段時(shí)間，在日本購(gòu)購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的中國(guó)客戶明顯增多，日本歡迎這些投資。

在日華人鄧女士說(shuō)，較近常見(jiàn)中國(guó)人在日本購(gòu)地、購(gòu)房的消息，主要是因?yàn)槿毡镜臉欠亢屯恋匾黄鸪鍪?，只要你不賣，還可以一起留給子孫，這對(duì)于只有70年使用權(quán)的中國(guó)房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，顯得非常吸引人。

中國(guó)人購(gòu)日本房，覺(jué)得賺了，日本人拿中國(guó)錢復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，覺(jué)得高興。這真的是雙贏嗎？中國(guó)投資人，日本房市的風(fēng)險(xiǎn)你都看清了嗎？

【稅稅稅，你算清了嗎？】

日 本房?jī)r(jià)相對(duì)中國(guó)一線城市，有一定競(jìng)爭(zhēng)力。例如記者駐地的惠比壽地區(qū)屬于東京一等地，但駐地對(duì)面一座3層小樓，帶地皮只要7680萬(wàn)日元（1日元約合 0.052元人民幣）。東京的二手房和小戶型，即使是市，只要2000萬(wàn)日元就能購(gòu)購(gòu)。日本其他地區(qū)的房產(chǎn)都有中國(guó)人涉足，就連北海道千歲市都開(kāi)發(fā)了 面向中國(guó)人的獨(dú)棟別墅，2000萬(wàn)日元一套，未完工就銷售一空。

然而，在日本購(gòu)購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)需繳納各種費(fèi)用，購(gòu)?fù)曛筮€一直有各種費(fèi)用伴隨，這跟國(guó)內(nèi)購(gòu)?fù)昃鸵粍谟酪莸闹袊?guó)房產(chǎn)并不一樣。此外，日本對(duì)當(dāng)?shù)厝速?gòu)購(gòu)個(gè)人自住房產(chǎn)的貸款和減稅等優(yōu)惠政策，一般外國(guó)人是享受不到的。

由 華僑創(chuàng)辦的中國(guó)通訊社社長(zhǎng)姜德春指出，日本對(duì)土地、房屋等固定資產(chǎn)，不僅在取得時(shí)要交稅，占有使用期間和出售轉(zhuǎn)讓時(shí)也要繳納稅金。在日本，房產(chǎn)與土地一起 都要繳納“固定資產(chǎn)稅”，每年征收，是大頭。稅率根據(jù)地區(qū)不同，會(huì)有很大差異，高端住宅區(qū)和東京都地區(qū)，比如惠比壽和白金臺(tái)等地，由于土地非常昂貴， 收入不高就無(wú)法納稅，因此也有失業(yè)者不得不出售不動(dòng)產(chǎn)的情況。

另 外，日本不動(dòng)產(chǎn)的遺產(chǎn)稅非常高，當(dāng)今皇后美智子的家人還曾經(jīng)以房產(chǎn)作為遺產(chǎn)稅抵押給國(guó)家。姜德春指出，日本的遺產(chǎn)稅稅率高于歐洲國(guó)家，略低于美國(guó)，基本上 到孫子輩時(shí)房產(chǎn)就沒(méi)有了。這就是私有制的日本沒(méi)有土地大亨和不動(dòng)產(chǎn)大亨的重要原因，所以在日本有一種“財(cái)產(chǎn)三代而竭”的說(shuō)法。

日 本遺產(chǎn)稅的稅率根據(jù)財(cái)產(chǎn)多少?zèng)Q定，財(cái)產(chǎn)越多稅率越高。1000萬(wàn)以下房產(chǎn)的繼承稅稅率是10%，3000萬(wàn)以下是15%，5000萬(wàn)以下是20%，1億至 2億日元40%，2億至3億日元45%，3億至6億日元50%，6億日元以上則高達(dá)55%。按照日本現(xiàn)行的遺產(chǎn)稅，中國(guó)人到日本購(gòu)置大額不動(dòng)產(chǎn)，若干年后 就相當(dāng)于給日本國(guó)庫(kù)做了貢獻(xiàn)。

簡(jiǎn)單歸納起來(lái)， 日本購(gòu)購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)有如下稅費(fèi)：1、購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，要根據(jù)固定資產(chǎn)的交易價(jià)格一次性繳納4％的交易稅（自用住房較低，為3％）；2、到政府部門登記備案要繳納 登記稅（一次性）；3、不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)要繳納印花稅（一次性）；4、遺產(chǎn)稅和與稅。除對(duì)配偶有些照顧、子女次之外，稅率較高，較高達(dá)到55％（一次 性）；5、固定資產(chǎn)稅（每年交）為市值的1.4％：6、當(dāng)出讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不滿5年的，需繳納的所得稅和居民稅分別為30％和9％，超過(guò)5年，則為15％和 5％。

【保值升值，你想得美！】

希 望購(gòu)房保值或倒房賺錢，在日本很難實(shí)現(xiàn)。頭先，日本房屋折舊率很高，獨(dú)門獨(dú)院的小樓一般都是木質(zhì)結(jié)構(gòu)，20年以后價(jià)值就相當(dāng)于零。如果是公寓樓，折舊率慢 一些，但一般10年也要進(jìn)行一次大修，大修的錢就來(lái)自業(yè)主平時(shí)繳納的修繕費(fèi)。如果房齡達(dá)到50年，業(yè)主會(huì)協(xié)商后決定重建。如何購(gòu)房保值？實(shí)在很難。

由于各種稅費(fèi)，購(gòu)房出租利潤(rùn)也不樂(lè)觀。鄧女士指出，日本不動(dòng)產(chǎn)的維修費(fèi)相當(dāng)可觀，如果是樓房，管理費(fèi)也不低。

姜 德春說(shuō)，他認(rèn)識(shí)一個(gè)旅美臺(tái)胞老人，花了4500萬(wàn)日元在日本購(gòu)得一處房產(chǎn)，目的是想保值、增值，但由于不了解日本社會(huì)的實(shí)際狀況，房子租出去五六年，前后 倒賠了400多萬(wàn)日元。尤其是對(duì)較后一位房客，按其在美、臺(tái)的經(jīng)驗(yàn)行事，與房客打了兩場(chǎng)官司，結(jié)果都輸?shù)靡凰?，賠了訴訟費(fèi)，還倒貼了100萬(wàn)日元的搬 家費(fèi)。

日本炒房熱早已結(jié)束，光從照片上看到漂亮的房子而不實(shí)地調(diào)查就購(gòu)購(gòu)的話，往往會(huì)吃大虧。即便是東京都內(nèi)，哪怕位置相鄰，居住環(huán)境也完全不一樣。在一些情況極端的地方，車站南北之間、河流東西之間的土地差價(jià)超過(guò)2倍。

【險(xiǎn)險(xiǎn)險(xiǎn)，你購(gòu)全了嗎？】

日本地震高發(fā)，不動(dòng)產(chǎn)面臨地震損毀威脅，這屬于特殊風(fēng)險(xiǎn)。所以日本不動(dòng)產(chǎn)如果不購(gòu)全了，地震、海嘯、火山噴發(fā)帶來(lái)的損失就不會(huì)賠償。而即使加入地震保險(xiǎn)，也有一個(gè)賠償上限的問(wèn)題。這些都得考慮仔細(xì)。

此 外，在日本購(gòu)房還必須仔細(xì)調(diào)查該建筑物是否合法，一些附帶風(fēng)險(xiǎn)也需要考慮。例如2005年11月17日，國(guó)土交通省宣布千葉縣的姊齒建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所的一級(jí) 建筑師姊齒秀次偽造了關(guān)于建筑的抗震性數(shù)據(jù)。問(wèn)題曝光后，他設(shè)計(jì)的樓盤都被拆除。如果購(gòu)購(gòu)這樣的不動(dòng)產(chǎn)，有苦只能自己吞。

姜 德春特別提醒，隨著中國(guó)國(guó)力的上升，日本國(guó)內(nèi)對(duì)中國(guó)的敵意也在集聚，中國(guó)人在日本購(gòu)房置地引起了當(dāng)?shù)鼐用癫簧儋|(zhì)疑和反對(duì)的聲音，甚至有極端人士認(rèn)為這是對(duì) 日本的入侵。如同保守派市民團(tuán)體不時(shí)去東京大久保的韓國(guó)城舉行排外游行，東京池袋的華人商店“陽(yáng)光城”也曾遭受保守市民團(tuán)體尋釁滋事，那么中國(guó)人購(gòu)購(gòu)的大 型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目是否會(huì)成為保守市民團(tuán)體騷擾的目標(biāo)也值得注意。

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