2015年伊始，地方政府全力火線“救市”，取消限購、減稅、購房補貼、公積金新政、普宅標準調(diào)整等政策五花八門。層面亦配合地方提供政策方便，特別是國家住建部擬定收購商品房轉(zhuǎn)保障性住房政策。地方何以救市沖動強烈，不遺余力？原因在于樓市的四大“暴風眼”。

　　個“暴風眼”是房地產(chǎn)下行嚴重拖累經(jīng)濟增速，房地產(chǎn)從助跑機變減擋器。此前，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比全國固定資產(chǎn)投資均在20%以上，且增長速度遠超全國固定資產(chǎn)投資，而2014年占比下滑到18.9%，且投資增速遠低于固定資產(chǎn)投資。加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及培育新興經(jīng)濟增長力量是國家層面不可回避的問題。

　　個“暴風眼”是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性過剩，三四線城市庫存過高、供應過剩，嚴重威脅到地方經(jīng)濟發(fā)展。三四線城市以及部分二線城市住房供給過剩，而千萬人以上的城市中低檔住房供給不足。近年來，中西部、西南和東北等區(qū)域呈現(xiàn)“供給增加、人口流出”的態(tài)勢，很多城市（特別是非省會城市）商品房消化周期在2年以上。土地供應量大幅增加，引致樓市潛在供應量居高，中長期去化前景堪憂。

　　第三個“暴風眼”是金融系統(tǒng)風險加大。房地產(chǎn)市場一端連著銀行信貸資金，一端連著土地出讓金，而土地出讓金背后是政府的財政收入和地方債務的質(zhì)押資產(chǎn)，加之地方債務清理將是2015年的重頭戲，疊加效應值得警惕。佳兆業(yè)貸款違約事件表面上看是“個例”，但或許正在打開中國房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風險的潘多拉魔盒。一方面是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，讓國內(nèi)正規(guī)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)貸款更為謹慎甚至收縮；受早期房地產(chǎn)暴利以及房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)融資很大一部分通過包括信托在內(nèi)的影子銀行實現(xiàn)，融資成本居高不下；而當前一旦遭遇銷售不暢，很容易造成資金鏈斷裂及風險暴露。另一方面外部融資環(huán)境正在持續(xù)收緊，中國房地產(chǎn)企業(yè)海外融資成本和融資通道也正在收緊。

　　第四個“暴風眼”是財稅收入下降與地方債務上升。房地產(chǎn)市場走勢影響土地出讓金規(guī)模，而土地出讓金又是地方政府財政收入中很重要的一部分，同時也是地方政府債務較主要的質(zhì)押資產(chǎn)。2015年上半年地方政府財政收入將受到土地出讓金規(guī)?？s減影響呈現(xiàn)負增長，另外一方面，房地產(chǎn)投資和基礎設施建設投資增速放緩將導致地方經(jīng)濟增長承壓。

　　總體來看，人口拐點、城鎮(zhèn)化速度下降、社會總庫存難以去化3大問題將長期影響中國宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場發(fā)展，商品房庫存量大與潛在供應量高是中國房地產(chǎn)行業(yè)將在“底部運行”較長時間的主因，中國房地產(chǎn)市場整體仍然將面臨較大的庫存消化壓力。2015年1月21日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥稱，要指導督促商品住房較多的城市出臺支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。住建部文件出臺的背景之一，正是貫穿2014年樓市的庫存壓力并未完全緩解。

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