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地方政府為“救市“火力全開 取消限購等政策五花八門

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:南方都市報  閱讀 553 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  2015年伊始,地方政府全力火線“救市”,取消限購、減稅、購房補貼、公積金新政、普宅標準調(diào)整等政策五花八門。層面亦配合地方提供政策方便,特別是國家住建部擬定收購商品房轉(zhuǎn)保障性住房政策。地方何以救市沖動強烈,不遺余力?原因在于樓市的四大“暴風眼”。

  個“暴風眼”是房地產(chǎn)下行嚴重拖累經(jīng)濟增速,房地產(chǎn)從助跑機變減擋器。此前,房地產(chǎn)開發(fā)投資占比全國固定資產(chǎn)投資均在20%以上,且增長速度遠超全國固定資產(chǎn)投資,而2014年占比下滑到18.9%,且投資增速遠低于固定資產(chǎn)投資。加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及培育新興經(jīng)濟增長力量是國家層面不可回避的問題。

  個“暴風眼”是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性過剩,三四線城市庫存過高、供應過剩,嚴重威脅到地方經(jīng)濟發(fā)展。三四線城市以及部分二線城市住房供給過剩,而千萬人以上的城市中低檔住房供給不足。近年來,中西部、西南和東北等區(qū)域呈現(xiàn)“供給增加、人口流出”的態(tài)勢,很多城市(特別是非省會城市)商品房消化周期在2年以上。土地供應量大幅增加,引致樓市潛在供應量居高,中長期去化前景堪憂。

  第三個“暴風眼”是金融系統(tǒng)風險加大。房地產(chǎn)市場一端連著銀行信貸資金,一端連著土地出讓金,而土地出讓金背后是政府的財政收入和地方債務的質(zhì)押資產(chǎn),加之地方債務清理將是2015年的重頭戲,疊加效應值得警惕。佳兆業(yè)貸款違約事件表面上看是“個例”,但或許正在打開中國房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風險的潘多拉魔盒。一方面是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷,讓國內(nèi)正規(guī)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)貸款更為謹慎甚至收縮;受早期房地產(chǎn)暴利以及房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)融資很大一部分通過包括信托在內(nèi)的影子銀行實現(xiàn),融資成本居高不下;而當前一旦遭遇銷售不暢,很容易造成資金鏈斷裂及風險暴露。另一方面外部融資環(huán)境正在持續(xù)收緊,中國房地產(chǎn)企業(yè)海外融資成本和融資通道也正在收緊。

  第四個“暴風眼”是財稅收入下降與地方債務上升。房地產(chǎn)市場走勢影響土地出讓金規(guī)模,而土地出讓金又是地方政府財政收入中很重要的一部分,同時也是地方政府債務較主要的質(zhì)押資產(chǎn)。2015年上半年地方政府財政收入將受到土地出讓金規(guī)??s減影響呈現(xiàn)負增長,另外一方面,房地產(chǎn)投資和基礎設施建設投資增速放緩將導致地方經(jīng)濟增長承壓。

  總體來看,人口拐點、城鎮(zhèn)化速度下降、社會總庫存難以去化3大問題將長期影響中國宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場發(fā)展,商品房庫存量大與潛在供應量高是中國房地產(chǎn)行業(yè)將在“底部運行”較長時間的主因,中國房地產(chǎn)市場整體仍然將面臨較大的庫存消化壓力。2015年1月21日,住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥稱,要指導督促商品住房較多的城市出臺支持措施,將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,促進棚改與利用存量房的有效銜接。住建部文件出臺的背景之一,正是貫穿2014年樓市的庫存壓力并未完全緩解。

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