摘要：第五屆中國(guó)地產(chǎn)財(cái)富年會(huì)于2015年1月15日在三亞紅樹(shù)林酒店如期舉行，本期財(cái)富圓桌論壇（三）主題為：2015，金融機(jī)構(gòu)還敢投資地產(chǎn)嗎？

    主持人：線(xiàn)上線(xiàn)下的模式或者平臺(tái)戰(zhàn)略的模式，我們很高興的看到整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)積極的心態(tài)面對(duì)這個(gè)變化，我們今天的論壇一共三個(gè)圓桌對(duì)話(huà)，但是我們想在第三次對(duì)話(huà)之前舉辦一個(gè)頒獎(jiǎng)典禮，我們的組委會(huì)特別人性化的考慮了，由于獎(jiǎng)杯比較重，所以上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)的嘉賓外地的嘉賓可以把獎(jiǎng)杯帶走，大家獲獎(jiǎng)的企業(yè)個(gè)人，在臺(tái)上領(lǐng)獎(jiǎng)之后在臺(tái)下交給工作人員，回到北京之后由組委會(huì)人員專(zhuān)門(mén)過(guò)去。頭先揭曉2014年度地產(chǎn)財(cái)富勢(shì)力榜中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)富管理專(zhuān)業(yè)獎(jiǎng)，路進(jìn)地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席單偉豹；今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全；旭輝集團(tuán)副董事長(zhǎng)林偉；京投銀泰股份有限公司執(zhí)行總裁高一軒；讓我們有請(qǐng)頒獎(jiǎng)嘉賓新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒，中國(guó)地產(chǎn)財(cái)富年會(huì)組委會(huì)主席朱曉丹女士；掌聲有請(qǐng)各位！請(qǐng)獲獎(jiǎng)嘉賓和頒獎(jiǎng)嘉賓上臺(tái)。

    我們的活動(dòng)叫中國(guó)地產(chǎn)財(cái)富年會(huì)，因?yàn)槲覀兊幕顒?dòng)內(nèi)容不僅聚集了地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士其實(shí)還有包括地產(chǎn)金融方面的專(zhuān)家，所以我們地產(chǎn)場(chǎng)的圓桌對(duì)話(huà)有請(qǐng)地產(chǎn)金融界的各位嘉賓，王寧、陳方勇、劉曉蘭、鄒菁、王天波；

    主持人：好飯不怕晚，精彩的往往在較后，謝謝大家留下來(lái)各位觀眾，主辦方非常感謝大家，我們非常高興有一個(gè)跟大家面對(duì)面交流的機(jī)會(huì)，我們這一場(chǎng)的話(huà)題是叫金融機(jī)構(gòu)還敢不敢投房地產(chǎn)，這個(gè)話(huà)題不好說(shuō)，不投的話(huà)答案下一個(gè)問(wèn)題投什么，投的話(huà)怎么樣投，這個(gè)金融跟地產(chǎn)什么關(guān)系呢？用一個(gè)不一定恰當(dāng)?shù)谋扔?，好像他們金融跟地產(chǎn)我認(rèn)為情人的關(guān)系，你們覺(jué)得像不像，彼此不是對(duì)方的先進(jìn)，但是彼此誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。

    今天我們講的這個(gè)金融機(jī)構(gòu)和投方面的關(guān)系，從我的理解主辦方的意思，讓我們討論一下商量一下從金融資本的角度來(lái)怎么樣看待，怎么樣來(lái)看待這個(gè)現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資的情況，我看咱們幾位嘉賓的背景確實(shí)投資機(jī)構(gòu)來(lái)的占絕大多數(shù)，或者投資相關(guān)的輔助結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)，所以我們簡(jiǎn)單一點(diǎn)，我們就分兩輪，輪簡(jiǎn)單的來(lái)講，大家對(duì)于形勢(shì)怎么樣看？你打算怎么辦，或者怎么辦跟大家分享一下，輪就是可能給在座的同事或者我們自己彼此之間什么建議，但是現(xiàn)在情況下什么建議簡(jiǎn)短一點(diǎn)我們給大家做一個(gè)分享。因?yàn)槲冶容^了解這樣幾位朋友，因?yàn)榇蠹沂煜さ耐?，而且今天不知道巧合還是故意安排的，我們這樣幾位朋友都來(lái)自于同一個(gè)組織，叫做中國(guó)地產(chǎn)基金百人會(huì)，這個(gè)就是專(zhuān)門(mén)專(zhuān)注于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域里面，但是主要金融機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)的人組成的一個(gè)組織，當(dāng)然包括臺(tái)下美貌與智慧并重李總。我想先請(qǐng)國(guó)盛資本的董事長(zhǎng)王寧講一下，因?yàn)樗隽艘粋€(gè)很了不起的事情，他在2013年把手上管理的所有基金，2013年底全部清盤(pán)，比李嘉誠(chéng)還早了一年左右，所以請(qǐng)王總講一下事怎么辦形勢(shì)怎么看？

    王寧：今天談三個(gè)問(wèn)題，就是這個(gè)后面怎么樣看，實(shí)際上投資角度，我們不可能退出房地產(chǎn)，因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域已經(jīng)14年了，今年第15個(gè)年頭了，不可能推出房地產(chǎn)，為什么2013年的時(shí)候我們把手上的項(xiàng)目基本上退出了，我們之前主要的投資一些旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目，因?yàn)樵?013年的時(shí)候我們階段性退出了，另外更早之前我們投了一些住宅地產(chǎn)的項(xiàng)目我們基本上到了退出期，所以整體上怎么樣看，我用兩句話(huà)形容，也是我們?cè)诮衲昴甑坠灸陼?huì)的時(shí)候兩句話(huà)的形容形勢(shì)，2014年為變?yōu)椴蛔儯?015年知足知不足，2014年變化非常大的年份，無(wú)論投資還是房地產(chǎn)角度，我們針對(duì)性的做一些調(diào)整，2015年為什么說(shuō)知足知不足，這個(gè)行業(yè)經(jīng)過(guò)這次的調(diào)整是朝著一個(gè)更加健康的方向發(fā)展，更加精細(xì)的方向發(fā)展，我們也做了一些什么樣的準(zhǔn)備和動(dòng)作呢？投資角度我們跟房地產(chǎn)相關(guān)的做了兩個(gè)嘗試性的投資，我們投了一個(gè)江南公寓（音）這個(gè)類(lèi)似于連鎖性的如家，但是跟如家表現(xiàn)性區(qū)別比較大，基本上68塊錢(qián)可以住一個(gè)晚上，一千塊錢(qián)住一個(gè)月的概念，也叫太空艙旅館，將來(lái)希望這個(gè)對(duì)把模式復(fù)制到全中國(guó)全世界，完全對(duì)于過(guò)去的居住形勢(shì)顛覆。

    種，目前嘗試著一個(gè)種式雅致生活的農(nóng)莊項(xiàng)目，所以?xún)蓚€(gè)方向一個(gè)純屌絲的，節(jié)約化居住的，就是帶有養(yǎng)老性質(zhì)的度假地產(chǎn)這個(gè)我們投資方向的舉措。

    主持人：為什么2013年較先跑了怎么想的？

    王寧：2013年年初的時(shí)候開(kāi)大會(huì)的時(shí)候?qū)嶋H上危機(jī)四伏了，大家影響很深刻我們次開(kāi)大會(huì)的時(shí)候。

    主持人：個(gè)問(wèn)題請(qǐng)?zhí)觳òl(fā)言，因?yàn)樗莿倓倧闹行刨Y本離職，離開(kāi)服務(wù)十年的公司，自己創(chuàng)辦了一個(gè)企業(yè)，但是他并沒(méi)有離開(kāi)這個(gè)行業(yè)，我想請(qǐng)?zhí)觳ǜ覀兎窒硪幌?，形?shì)怎么看事情怎么辦？

    王天波：形勢(shì)怎么樣看，我覺(jué)得簡(jiǎn)單說(shuō)兩句話(huà)，總體的行業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)不是很樂(lè)觀，今天大部分的嘉賓以前的發(fā)言都說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看應(yīng)該還有相當(dāng)大的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展空間的，這個(gè)大家也會(huì)承認(rèn)這個(gè)觀點(diǎn)，但是這個(gè)問(wèn)題其實(shí)有兩個(gè)角度，個(gè)角度是房地產(chǎn)的企業(yè)角度或者房地產(chǎn)業(yè)的角度，另外的一個(gè)角度金融業(yè)的或者房地產(chǎn)基金的角度看這個(gè)問(wèn)題，我們更多的愿意房地產(chǎn)基金的角度看目前的形勢(shì)，我們覺(jué)得未來(lái)的房地產(chǎn)基金可能接下的時(shí)間里面機(jī)遇會(huì)更多，主要基于幾個(gè)理由，個(gè)理由整體的產(chǎn)業(yè)面的資金緊張局面看起來(lái)短期內(nèi)不會(huì)得到一個(gè)很快的緩解。，隨著大量的企業(yè)合伙人制的推出，其實(shí)對(duì)于管理團(tuán)隊(duì)的依賴(lài)會(huì)大于對(duì)于我們講的創(chuàng)業(yè)英雄的依賴(lài)。第三，消費(fèi)者經(jīng)歷了這樣的一次市場(chǎng)調(diào)整之后市場(chǎng)會(huì)更加趨于理性，三個(gè)方面其實(shí)對(duì)于投資機(jī)制而言都是一個(gè)利好的方面，形勢(shì)怎么樣看我就簡(jiǎn)單說(shuō)到這里。事怎么辦？地產(chǎn)基金的角度來(lái)講強(qiáng)調(diào)規(guī)模，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)基金規(guī)模我自己的個(gè)人觀點(diǎn)，我這個(gè)觀點(diǎn)在內(nèi)部講很多次，就是偏小的。，就是專(zhuān)業(yè)化。第三可能要向一些并購(gòu)這一類(lèi)的金融服務(wù)上面進(jìn)行延伸，跟素質(zhì)比較好的，成長(zhǎng)前景比較不錯(cuò)的房地產(chǎn)企業(yè)在我們這樣的一個(gè)金融合作的或者叫做一個(gè)彼此互相的支持下獲得更好的市場(chǎng)發(fā)展的空間。

    主持人：我聽(tīng)出來(lái)了天波不離開(kāi)這個(gè)行業(yè)，角度不同而且領(lǐng)域要有變化的，說(shuō)到領(lǐng)域這個(gè)可能請(qǐng)我們的這個(gè)曉蘭大姐跟我們分享了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)我們知道的很多投資的細(xì)分領(lǐng)域這個(gè)住宅辦公樓、商業(yè)、養(yǎng)老、各種，曉蘭大姐是三益資本這邊的董事總經(jīng)理，他對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資管理非常豐富的投資經(jīng)驗(yàn)心得，不知道曉蘭大姐從商業(yè)地產(chǎn)的角度，從自己的宏觀角度看也可以，跟我們分享一下形勢(shì)怎么看事情你要怎么辦？

    劉曉蘭：說(shuō)到這里無(wú)論前面幾位演講嘉賓講的黃金白銀，甚至前幾天加到幾個(gè)會(huì)議鍍金，無(wú)論是什么我說(shuō)不重要，實(shí)際上只要有需求就是有機(jī)會(huì)，有機(jī)會(huì)就看每個(gè)人怎么樣在這個(gè)機(jī)會(huì)里面找到自己的訴求去投，這個(gè)永遠(yuǎn)是存在的，只要有市場(chǎng)和需求，所以這個(gè)大話(huà)題不說(shuō)了，問(wèn)題在什么地方，大家今天談的比較多，開(kāi)發(fā)商逐漸的理性，投資者更是理性，因?yàn)榧?xì)分市場(chǎng)里面問(wèn)題就是專(zhuān)注專(zhuān)業(yè)，怎么樣把這些復(fù)雜的東西做得更好，我自己換一個(gè)角度做這個(gè)行業(yè)的時(shí)候，所以我想建議投資者開(kāi)發(fā)商中間找出一個(gè)角色幫助投資者更有信心投入房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)降低一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，讓他們真正的投資里面而不是簡(jiǎn)單的融資行為里面實(shí)現(xiàn)投資的預(yù)期，這個(gè)我想通過(guò)我們的專(zhuān)業(yè)幫助投資者讓他們更有信心走到這個(gè)行業(yè)的一些專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，塊幫助開(kāi)發(fā)商做什么，開(kāi)發(fā)商較新的一輪里面整個(gè)大的金融環(huán)境變化非常多的情況下，但是他們需要有金融的支持，同時(shí)也希望金融給他們帶來(lái)的，不單單是資金可以帶來(lái)幫助，真正的讓他們細(xì)分市場(chǎng)里面快速的抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，所以自己曾經(jīng)是甲方，也曾經(jīng)是做過(guò)了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，但是特別贊同今天蔡總說(shuō)的，非常驚訝今天把一個(gè)住宅地產(chǎn)商解剖的跟我們商業(yè)，因?yàn)槲覀兏嗟纳虡I(yè)理解怎么樣做的體驗(yàn)，怎么樣有附加值的，怎么樣讓人家競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中同質(zhì)化減少愿意購(gòu)你的東西愿意多付錢(qián)，這個(gè)邏輯聽(tīng)完特別感動(dòng)跟我們做商業(yè)一樣，雖然商業(yè)也難我們追求同質(zhì)化的一個(gè)方向，怎么樣這樣的一個(gè)環(huán)境里面，總是說(shuō)電商沖擊很厲害簡(jiǎn)單的講體驗(yàn)升級(jí)，體驗(yàn)升級(jí)租金降低怎么樣把物業(yè)價(jià)格控制住，這個(gè)消費(fèi)者購(gòu)單真正的用心做不是房子蓋起來(lái)商招進(jìn)來(lái)，較后回到的一個(gè)原點(diǎn)就是能不能滿(mǎn)意，所以新一輪變化，我想可以由一個(gè)特別的角色幫助開(kāi)發(fā)商和你們?cè)谧耐顿Y者，然后盡我們專(zhuān)業(yè)的一些能力來(lái)實(shí)現(xiàn)我們的各自的利益。

    主持人：看來(lái)我們沒(méi)有事先溝通過(guò)，但是結(jié)果很有意思，看來(lái)大家結(jié)論還是投的，而且投的領(lǐng)域不一樣，王總選擇的公寓和農(nóng)業(yè)相關(guān)的地產(chǎn)，鄒律師我們，我們鄒菁律師是我們國(guó)浩律師的事務(wù)所的合伙人，剛才講形勢(shì)怎么判，然后怎么樣做，因?yàn)槟?jiàn)的案子多看的角度比較獨(dú)特，試著加一個(gè)角度，形勢(shì)怎么樣看事情該怎么樣辦你覺(jué)得比較安全，所有的投資要擁抱風(fēng)險(xiǎn)但是要管理風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)鄒律師跟我們分享一下？

    鄒菁：今天臺(tái)下大部分發(fā)展商，臺(tái)上除了我之外更多的是投行，大概只有我一個(gè)人來(lái)到會(huì)場(chǎng)，一個(gè)做律師怎么樣到這個(gè)會(huì)場(chǎng)上來(lái)了，這個(gè)話(huà)題實(shí)際上也是比較值得大家議論的，我從2010年我們的房地產(chǎn)基金的元年開(kāi)始服務(wù)房地產(chǎn)基金的，在這幾年里面大大小小的房地產(chǎn)基金不管開(kāi)發(fā)商系的，還是第三方財(cái)富系的，還是信托系還是保險(xiǎn)系或者基金子公司系，大大小小服務(wù)了可能幾十家，投出去的資金規(guī)模大概幾百億，所以不管是高大上的基金還是一個(gè)比較小眾的基金，實(shí)際上這個(gè)市場(chǎng)上怎么樣玩我們都是臺(tái)下看得清清楚楚的，作為律師來(lái)講實(shí)際上我就是那個(gè)給你們這些投行以及發(fā)展商搭臺(tái)子的人，或者就是給你們水的人，今天的話(huà)在兩邊業(yè)界大佬都在的話(huà)，我稍微講一下小律師觀點(diǎn)，在座開(kāi)發(fā)商知道幾個(gè)大的數(shù)據(jù)，律師角度來(lái)講知道幾個(gè)數(shù)據(jù)，我們中國(guó)目前銷(xiāo)售的面積13萬(wàn)億。大家知道我們目前的這個(gè)信托的理財(cái)產(chǎn)

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