雖然輿論上仍在爭(zhēng)論房?jī)r(jià)的走勢(shì)，大有讓人神經(jīng)錯(cuò)亂之感，但事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退格局已經(jīng)確立了。

11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%，雖然跌幅比9月略有收窄，但這已是連續(xù)第6個(gè)月下跌，這也意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了衰退期。

衰退格局確立

諸如崩潰這樣的字眼是比較嘩眾取寵的，量化標(biāo)準(zhǔn)上也缺乏共識(shí)，而關(guān)于“衰退”，筆者在新著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中參考了美國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)研究局(NBER)的相關(guān)定義。

經(jīng)濟(jì)衰退，一般是指一年中一國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)連續(xù)兩個(gè)或兩個(gè)以上季度出現(xiàn)下跌，NBER后來甚至把衰退的定義更模糊些了，“大多數(shù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)連續(xù)幾個(gè)月出現(xiàn)下滑”。

其實(shí)，11月3日中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的10月百城住宅價(jià)格指數(shù)就顯示，10月百城住宅均價(jià)同比23個(gè)月來頭次下跌，環(huán)比連續(xù)第6個(gè)月下跌。也就是說，不同的樣本都在說明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退格局已經(jīng)確立。

雖然10月房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅略有收窄，但70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)，就連前期一直堅(jiān)挺的廈門也在9月停止了連續(xù)28個(gè)月的上漲，進(jìn)而在10月頭次出現(xiàn)環(huán)比下跌。

需要注意的是，從10月房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)來看，從2014年1月算起，已是連續(xù)10個(gè)月下行，連續(xù)2個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大。具體城市來看，除了廈門、鄭州和合肥，其他67個(gè)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)低于1年前，平均同比跌幅高達(dá)2.62%。通俗點(diǎn)而言，絕大多數(shù)城市中一年前購入房子的人皆已被套。

更應(yīng)值得注意的是，這一切都是發(fā)生在央行“9·30”房貸新政之后，目前看來，一線城市二手房成交大幅回暖，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，即政策真正推動(dòng)的是四個(gè)一線城市二手住宅價(jià)格的止跌。強(qiáng)調(diào)政策托底的朋友們是不是應(yīng)當(dāng)深思一下。

雖然單個(gè)月的數(shù)據(jù)并不重要，但政策很難扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的熊市征途，把房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)作股票市場(chǎng)來觀察，你會(huì)發(fā)現(xiàn)清晰很多。

至少再下行8個(gè)月

那么，這個(gè)衰退還要持續(xù)多久呢?直觀而言，還要跌多少個(gè)月呢?

我們還是要回歸基本面，同時(shí)參照歷史來討論，尤其是對(duì)比2008年以及2010年的兩輪調(diào)整。

先看2008年房市調(diào)整，受金融危機(jī)沖擊，2008年1月起70個(gè)大中城市新建住宅指數(shù)同比數(shù)據(jù)開始快速下行，但在2008年底遭遇“四萬億”政策刺激之后，從2009年4月出現(xiàn)快速上漲，房?jī)r(jià)調(diào)整只持續(xù)了16個(gè)月，而上漲又非常迅猛，市場(chǎng)情緒經(jīng)歷了恐慌式下跌到貪婪性，呈現(xiàn)出一個(gè)大V字形走勢(shì)。

再看2010年起的調(diào)整，2010年4月“新國(guó)十條”出臺(tái)，70個(gè)大中城市新建住宅指數(shù)同比數(shù)據(jù)從2010年5月一直調(diào)整到2012年9月，歷時(shí)29個(gè)月。從2012年10月政策開始有所放松，房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，走勢(shì)呈現(xiàn)出一個(gè)大U字形。

這兩次房?jī)r(jià)調(diào)整，如果從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，輪從2008年8月下跌，至2009年3月上漲，只下跌了6個(gè)月;輪從2011年10月下跌，到2012年6月上漲，只下跌了8個(gè)月。

如果類推的話，2014年的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌應(yīng)在6~8個(gè)月，這也是很多人認(rèn)為2014年房?jī)r(jià)下跌不會(huì)太久的原因，更何況不斷有城市解除限購、財(cái)政補(bǔ)貼以及央行房貸新政等救市措施出臺(tái)。

但需要注意的是，2014年房?jī)r(jià)調(diào)整的背景完全不同于2008年和2010年。2008年的下跌屬于嚴(yán)重的外部沖擊，2010年起的下跌則是由于史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控。

而2014年沒有嚴(yán)重的外部沖擊，也沒有嚴(yán)厲的內(nèi)部調(diào)控，且2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)還高歌猛進(jìn)，商品住宅無論是銷售面積還是銷售額都創(chuàng)歷史新高。這說明我們可以參考?xì)v史，但當(dāng)下的市場(chǎng)又遠(yuǎn)非前兩輪調(diào)整可比。

那么，究竟還會(huì)跌多長(zhǎng)時(shí)間呢?長(zhǎng)期以來，關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論，太多局限在道德和調(diào)控，很少有人從周期角度等技術(shù)層面去分析。

其實(shí)2013年市場(chǎng)已經(jīng)給出了指引，這真的不是馬后炮。2013年中國(guó)商品住宅銷售面積為11.57億平方米，達(dá)到歷史性的高峰，相對(duì)于2010~2012年，高出近2億平方米。商品住宅銷售額為6.77萬億元，同樣達(dá)到歷史性的高峰。雖然2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)上多項(xiàng)指標(biāo)在量方面仍在增長(zhǎng)，但同比數(shù)據(jù)開始出現(xiàn)了明顯的下滑，這固然有基數(shù)高的緣故，但沖到山峰后開始自由落體，盛極而衰的跡象已是閃爍其中。

筆者在《房市大衰退》中研究了商品住宅銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、商品住宅施工面積等3個(gè)領(lǐng)跑指標(biāo)，這3個(gè)指標(biāo)皆從2013年2月起開始走下坡路。

尤其個(gè)指標(biāo)，研究2005年1月以來的商品住宅銷售面積與70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，兩者的對(duì)應(yīng)關(guān)系明顯，且9年中共有6次前者領(lǐng)跑后者，領(lǐng)跑時(shí)間從2個(gè)月到10個(gè)月不等，但相隔時(shí)間逐漸拉長(zhǎng)。

以此推算，2014年的房?jī)r(jià)同比下行將持續(xù)18個(gè)月，也就是到2015年6月，從目前算，也就是房?jī)r(jià)還將下行8個(gè)月左右。

需要說明的是，這是房?jī)r(jià)同比下行周期的推算，而且是較保守的推算了，也相對(duì)偏短期?？紤]到政策擾動(dòng)，尤其是“9·30”房貸新政中MBS的效應(yīng)，屆時(shí)如果出現(xiàn)偏差也很自然。如按其他領(lǐng)跑指標(biāo)推算，本輪房?jī)r(jià)調(diào)整的持續(xù)時(shí)間遠(yuǎn)超8個(gè)月。

至于按照筆者運(yùn)用艾略特波浪理論等方法測(cè)算的話，房?jī)r(jià)調(diào)整的時(shí)間還要更長(zhǎng)。暫且不表，免得嚇到了大家，同時(shí)預(yù)測(cè)也是件危險(xiǎn)的事。

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