寒意料峭尚未完全過去，但在政策暖風頻吹之下，房企們已嗅到了些許暖意，積極準備“糧草”備戰(zhàn)，其中債務融資（包括公司債、中票等）呈井噴之勢。

　　據(jù)上證報的統(tǒng)計，今年以來，共有22家A股上市房企通過發(fā)行公司債進行融資，已完成融資額高達286.1億元，較2013年全年總計50億元的融資額增長近500%。此外，自上市房企9月獲準中票融資后，已有17家公司計劃發(fā)行中票，融資額449億元。若以截至目前已推出的債務融資預案統(tǒng)計，總的融資額預計將達到1276.38億元，涉及上市房企62家。

　　債務融資規(guī)?？焖倥蛎浀谋澈?，是房企在融資的政策持續(xù)放松之際，欲以較低成本儲備更多資金，備戰(zhàn)下一步的開疆拓土。

　　上市房企蜂擁發(fā)債

　　浦東金橋發(fā)布的公告稱，經(jīng)中國證監(jiān)會核準，公司將于11月17日起公開發(fā)行2013年公司債，發(fā)行規(guī)模不超過12億元，用于償還銀行貸款及補充公司流動資金。本次債券票面利率詢價區(qū)間為4.50%-5.80%，較終票面年利率將根據(jù)市場詢價結(jié)果，由發(fā)行人與保薦人（主承銷商）按照國家有關規(guī)定協(xié)商一致，在上述利率詢價區(qū)間內(nèi)確定。

　　浦東金橋并非孤案。此前，江蘇新城（新城B股）發(fā)布的公告稱，20億元5年期的公司債已發(fā)行完畢，票面利率為8.9%。隨后，香江控股、中房地產(chǎn)、臥龍地產(chǎn)、中華企業(yè)等一眾上市房企，均獲批發(fā)行公司債。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年以來已有22家A股上市房企通過發(fā)行公司債融資，融資額286.1億元，較2013年總計50億元的規(guī)模增長近500%。

　　除了公司債，上市房企今年新添了債務融資的工具。9月初，市場傳出中票融資向上市房企放開的消息。此后不久，金融街即于9月17日發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過52億元中期票據(jù)，期限5年或以上。接著，中南建設和富力地產(chǎn)也相繼宣布發(fā)行中期票據(jù)融資。

　　較新的中票融資案例則是地產(chǎn)龍頭萬科。11月11日，萬科A公告，公司董事會同意向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊18億元中期票據(jù)并發(fā)行，資金將全部用于償還公司存量銀行貸款。

　　此前的9月23日，萬科A曾公告，董事會同意并提請股東大會授權公司發(fā)行不超過150億元、期限較長不超過10年的債務融資工具。萬科強調(diào)，本次擬提請的規(guī)模在150億元以內(nèi)的債務融資授權包括但不 于中票融資。

　　萬科A涉足中票融資只是上市房企融資渠道改變的一個縮影。據(jù)較新的統(tǒng)計，9月以來已有17家A股上市房企發(fā)布了中票融資預案，計劃融資449億元。若加上已推出的包括公司債等債務融資預案，截至11月12日，已有62家A股上市房企宣布通過債務融資，預計融資1276.38億元。

　　手段更多成本更低

　　除了密集的發(fā)行中票、公司債之外，規(guī)模較大的上市房企還把目光投向了海外市場。上證報記者從中原地產(chǎn)獲得的一份報告顯示，今年前10個月，10家標桿房企海外融資規(guī)模達740.14億元，遠超過其在境內(nèi)的融資規(guī)模。

　　“標桿房企無論是在品牌影響力還是信用資質(zhì)上，都有著很大的優(yōu)勢。加之這些企業(yè)本身就在海外有一些業(yè)務，選擇融資成本較低、方式較為便捷的海外資金可能更加合適。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對上證報記者表示。

　　一直以來，開發(fā)貸被房企視為較重要的“彈藥庫”，但隨著近年來房地產(chǎn)政策的收緊，要求過嚴、額度受限的開發(fā)貸成了“雞肋”，大批拿不到開發(fā)貸的中小房企更多地轉(zhuǎn)向信托及私募。

　　“從明面上的成本來看，肯定開發(fā)貸較合適，私募和信托的利率較高。可是，綜合考慮到款時間和資金易得程度，開發(fā)貸就不是目前的較好選擇。”某中小型房地產(chǎn)開發(fā)商告訴上證報記者。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)的信托對企業(yè)資質(zhì)的要求雖說比銀行寬松，但也是根據(jù)房企的規(guī)模、業(yè)績和償付能力來確定利率的。一般來講，房地產(chǎn)信托的利率在10%-15%之間，有些可能達到20%甚至更高。

　　高昂的利率成本讓房企們難以承受。中票融資對上市房企放開后，房地產(chǎn)信托融資規(guī)模就開始迅速下降。據(jù)統(tǒng)計，10月份發(fā)行的房地產(chǎn)信托融資規(guī)模為96.74億元，較9月份的152.72億元減少了55.98億元，環(huán)比降幅為36.66%；較去年10月份的335.77億元則減少了241.92億元，同比降幅高達72%。

　　而債務融資目前的利率水平顯然更具吸引力。數(shù)據(jù)顯示，今年下半年上市房企平均發(fā)債利率已經(jīng)回落至5.5%左右，其中黑牡丹和中華企業(yè)在10月發(fā)行的債券利率分別為5.4%和5.47%。而在今年年初，上市房企平均發(fā)債利率仍高達7%，如世貿(mào)股份在4月份發(fā)行債券的利率甚至高達8.37%。

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