2014-2015年度，經(jīng)調(diào)查的35個(gè)城市中，房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險(xiǎn)較高的五個(gè)城市分別是：寧波、蘭州、昆明、沈陽(yáng)和太原。
　
　　隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別“黃金十年”，全國(guó)各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時(shí)代，一去不返。未來十年左右，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上仍有較大發(fā)展空間，但“分化”將成為關(guān)鍵詞。尤其是區(qū)域市場(chǎng)分化將趨于顯性化，正如2012-2013年度，在一線城市和少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)高漲的同時(shí)，多數(shù)三四線城市只是不溫不火，而溫州和鄂爾多斯等個(gè)別城市甚至還在下跌。而區(qū)域市場(chǎng)的分化，又與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、購(gòu)房能力、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、供求關(guān)系等有著錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系。同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)短周期的波動(dòng)性，即便是城市基本面較好的一線城市，也存在著不同年份投資時(shí)機(jī)好壞的區(qū)別。

　　據(jù)此，筆者帶領(lǐng)研究團(tuán)隊(duì)，對(duì)全國(guó)35個(gè)城市，通過系統(tǒng)性研究，預(yù)測(cè)未來一年，也即2014年下半年到2015年上半年，不同城市的投資風(fēng)險(xiǎn)度。

　　綜合得分排名后五位的城市：廈門、大連、武漢、成都和鄭州。此類城市的共同點(diǎn)在于市場(chǎng)需求旺盛，供應(yīng)規(guī)模與壓力較小。

　　35城房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　為了去蕪存精，增強(qiáng)指標(biāo)的精準(zhǔn)性，我們精選了影響未來一年市場(chǎng)的核心指標(biāo)，包括市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、市場(chǎng)供求、房?jī)r(jià)偏離度等4個(gè)一級(jí)指標(biāo)，以及14個(gè)二級(jí)指標(biāo)。并根據(jù)各指標(biāo)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度，予以權(quán)重賦值。其中，市場(chǎng)需求的相關(guān)指標(biāo)為反向指標(biāo)，其余為正向指標(biāo)。

　　35個(gè)城市包括4個(gè)直轄市：北京、上海、天津和重慶；15個(gè)副省級(jí)城市：哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、濟(jì)南、南京、杭州、廣州、武漢、成都、西安、大連、青島、寧波、廈門、深圳，其中深圳、寧波、青島、廈門、大連屬于計(jì)劃單列市；16個(gè)地級(jí)市：石家莊、鄭州、南昌、太原、烏魯木齊、呼和浩特、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、昆明、西寧、蘭州、銀川、南寧、福州、?？凇⒑戏?。

　　2014-2015年度35城房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別一級(jí)指標(biāo)分析

　　1.市場(chǎng)需求。市場(chǎng)需求與多種因素相關(guān)，其中人口總量的變化，是決定一個(gè)城市房屋需求規(guī)模變化的核心因素；人均可支配收入水平變化，可以反映一個(gè)城市居民的房屋購(gòu)購(gòu)能力及變化；房屋拆遷導(dǎo)致的新房需求，也是城鎮(zhèn)住房需求的重要組成部分。因此，我們選取2012年常住人口增長(zhǎng)率、“五普”“六普”十年間市區(qū)常住人口復(fù)合增長(zhǎng)率、2012年人均可支配收入增長(zhǎng)率和未來人均拆遷面積等四個(gè)具有代表性的指標(biāo)，通過標(biāo)準(zhǔn)化和加權(quán)平均等方式，綜合測(cè)算出未來幾年35城新建住宅需求增速的排序。得分越低的城市，市場(chǎng)需求相對(duì)較弱，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也越大，企業(yè)進(jìn)入要慎重。

　　從綜合排名來看：廣州、哈爾濱、沈陽(yáng)、太原和深圳得分較低，新房需求較弱，風(fēng)險(xiǎn)較大。此類城市又分兩種情況，一是以北上廣深為代表的東部城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)已過爆發(fā)期，發(fā)展節(jié)奏漸趨平穩(wěn)，二手房交易擴(kuò)大，未來新房需求趨弱；二是以哈爾濱、沈陽(yáng)、太原為代表的二線城市，城市常住人口增速較慢，同時(shí)由拆遷引致的需求較弱。烏魯木齊、大連、成都、合肥和蘭州得分較高，市場(chǎng)需求較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較小，此類城市中西部城市占比較高，其特點(diǎn)是尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展期，特別是在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)背景下，未來住房需求增幅較大。

　　2.市場(chǎng)供應(yīng)。市場(chǎng)供應(yīng)指標(biāo)主要從35個(gè)城市的商品住宅庫(kù)存規(guī)模及變化(現(xiàn)貨)、企業(yè)購(gòu)置土地面積規(guī)模及變化(期貨)、住宅用地成交規(guī)模及變化(期貨)、房屋新開工面積規(guī)模(準(zhǔn)期貨)及變化等因素，對(duì)各城未來住宅供應(yīng)情況進(jìn)行對(duì)比研究。其中得分越高的城市，說明市場(chǎng)供應(yīng)壓力越大，企業(yè)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)越大。

　　2013下半年以來，35城住宅庫(kù)存仍呈現(xiàn)逐步上行態(tài)勢(shì)；另外，2013年房企購(gòu)地規(guī)模較大，按照從拿地到開工、再到形成新房供應(yīng)的一般周期判斷，2014年下半年和2015年上半年，新房供應(yīng)將明顯增長(zhǎng)，而總體住宅庫(kù)存仍將持續(xù)上升。與此同時(shí)，經(jīng)歷了2012年市場(chǎng)復(fù)蘇、2013年回暖，進(jìn)入2014年以來，多數(shù)城市需求萎縮。因此，部分城市供求關(guān)系將得到緩解，而多數(shù)城市將形成供大于求的格局，這將有助于房?jī)r(jià)降溫。

　　從綜合排名來看：蘭州、昆明、杭州排名前，說明供應(yīng)壓力，其中杭州現(xiàn)貨庫(kù)存和期貨庫(kù)存均明顯增長(zhǎng)，市場(chǎng)降溫壓力較大。烏魯木齊、長(zhǎng)沙、北京供應(yīng)壓力也較大，其中北京主要是因?yàn)?013年房市火爆，引發(fā)了土地成交量猛增。廈門、西寧、石家莊等城市排名后三位，其中廈門2013年成交火爆，庫(kù)存壓力小，土地供應(yīng)少；而西寧和石家莊，過去兩年市場(chǎng)回暖力度偏弱，土地成交和房屋新開工面積增長(zhǎng)較慢，2014年這些城市新房供應(yīng)壓力相對(duì)較小。

　　3.市場(chǎng)供求。市場(chǎng)供求情況主要從35個(gè)城市的商品住宅供求關(guān)系、商品住宅現(xiàn)貨存銷比、商品房和商品住宅期貨存銷比等指標(biāo)入手，通過標(biāo)準(zhǔn)化和加權(quán)平均等方式，預(yù)判和比較未來一年35城供需關(guān)系。得分越高，市場(chǎng)供求關(guān)系越失衡，供應(yīng)規(guī)模越大，去庫(kù)存化壓力越大，企業(yè)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)越高。

　　從綜合排名來看：蘭州、昆明、寧波排名前三位，此類城市說明其供應(yīng)水平較高，相比之下市場(chǎng)成交規(guī)模不足，供大于求的情況比較突出。廈門、廣州、上海排名后三位，此類城市代表其市場(chǎng)去化能力相對(duì)較強(qiáng)，供求基本平衡，當(dāng)然也有部分城市供不應(yīng)求。

　　4.房?jī)r(jià)偏離。資產(chǎn)價(jià)格存在一個(gè)運(yùn)行規(guī)律：上漲之后，就會(huì)回落；上漲幅度越大，回落幅度越大。雖然商品房只是具有一定資產(chǎn)屬性，并非像股票那樣純屬資產(chǎn)品，而且房?jī)r(jià)變化的黏性較大，但我們的研究發(fā)現(xiàn)，從短周期波動(dòng)來看，過去十年中國(guó)有些城市的房?jī)r(jià)也存在“上漲時(shí)漲幅較大，下跌時(shí)跌幅較大”的現(xiàn)象。因此，我們導(dǎo)入了房?jī)r(jià)偏離度與房?jī)r(jià)收入比偏離度，通過標(biāo)準(zhǔn)化和加權(quán)平均，得出35城2013年房?jī)r(jià)偏離情況。得分越高，房?jī)r(jià)偏離越大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。

　　從綜合排名來看：四個(gè)一線城市“無懸念”分列一至四位，主要因?yàn)槠?012-2013年市場(chǎng)回暖期間，房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。2013年，35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)偏離整體呈現(xiàn)東中西部遞減態(tài)勢(shì)，一線及部分東部沿海城市偏離度較大。貴陽(yáng)、昆明、西安排名后三位，此類城市近些年樓市溫度不高，房?jī)r(jià)漲幅不大，房?jī)r(jià)偏離度較小，體現(xiàn)在其房?jī)r(jià)收入比沒有偏離甚至低于合理值，其房?jī)r(jià)增幅偏離值低于2%，基本可以判定沒有房地產(chǎn)泡沫。整體而言，在未來一年房地產(chǎn)短周期的下行過程中，房?jī)r(jià)偏離越大的城市調(diào)整幅度可能更明顯一些，而偏離相對(duì)較小的城市，房?jī)r(jià)跌幅的空間相對(duì)較小。不過，房?jī)r(jià)短期變化主要由供求關(guān)系決定，比如嚴(yán)重供大于求的杭州和寧波，2014年的房?jī)r(jià)調(diào)整幅度會(huì)明顯大于北上廣深。在針對(duì)單個(gè)城市的房?jī)r(jià)判斷上，還需綜合多種因素進(jìn)行考慮。

　　2014-2015年度35城房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果

　　綜合市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、市場(chǎng)供求、房?jī)r(jià)偏離等4個(gè)一級(jí)指標(biāo)，通過數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化及德爾菲法賦予權(quán)重，較后得出2014-2015年度35個(gè)城市房地產(chǎn)短周期投資風(fēng)險(xiǎn)綜合指標(biāo)得分，其中得分越高的城市，說明未來一年市場(chǎng)形態(tài)較差，預(yù)計(jì)降溫幅度較大，企業(yè)進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)越大。反之，則風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。2014-2015年度，房企不宜在高風(fēng)險(xiǎn)城市購(gòu)地，但可以關(guān)注一下風(fēng)險(xiǎn)較小的城市。

　　綜合得分排名前五位的城市：寧波、蘭州、昆明、沈陽(yáng)和太原。此類城市的共同點(diǎn)在于供求關(guān)系失衡，市場(chǎng)供大于求，同時(shí)未來市場(chǎng)整體需求較弱。其中寧波2013年商品住宅期貨存銷比位居35個(gè)城市之較，達(dá)5.2，說明市場(chǎng)未來1-2年去庫(kù)存化壓力，房?jī)r(jià)上漲的空間小。蘭州、昆明2013年商品住宅供求比位居35個(gè)城市一二位，分別為1.9和1.7。此類城市庫(kù)存壓力巨大，去庫(kù)存周期很長(zhǎng)，企業(yè)拿地風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　綜合得分排名后五位的城市：廈門、大連、武漢、成都和鄭州。此類城市的共同點(diǎn)在于市場(chǎng)需求旺盛，供應(yīng)規(guī)模與壓力較小。其中，大連、武漢和成都房?jī)r(jià)偏離度較低，一方面房?jī)r(jià)收入比偏離度均低于6%，另一方面房?jī)r(jià)增幅偏離度均低于2%，市場(chǎng)發(fā)展較為健康合理。此外，相比于一線城市，這類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于快速穩(wěn)定發(fā)展階段，未來市場(chǎng)發(fā)展空間較大。未來一年，企業(yè)進(jìn)入此類城市的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

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