十年時間，神州半島開發(fā)體量不足拿地總量的10%，為促銷售中信泰富違規(guī)建設(shè)4000畝高爾夫

　　中信泰富海南地產(chǎn)開發(fā)遇困

　　神州半島——海南省的旅游地產(chǎn)項目開發(fā)進度緩慢。這是一個位于海南省海口與三亞之間的東海岸線上，規(guī)劃面積18平方公里(約2.7萬畝)的巨無霸型項目，由香港中信泰富操盤開發(fā)。2005年，時任董事長榮智健拍板與海南方面簽署了開發(fā)協(xié)議，并成為海南省“十二五”規(guī)劃小城鎮(zhèn)運營項目，據(jù)悉，還享受到相關(guān)優(yōu)惠政策。

　　值得注意的是，從拿地到建設(shè)，在將近十年的時間里，神州半島項目開發(fā)體量不足拿地項目總量的10%，造成大量土地閑置。為了拉動銷售，中信泰富不惜違規(guī)建設(shè)一處占地4000畝的高爾夫球場作為配套。除此之外，中信泰富還引入了兩個合作伙伴一起開發(fā)，一個是保利地產(chǎn)，另一個則是香港隆源控股有限公司(以下簡稱“隆源”)。

　　6年建設(shè)近10%

　　40℃的高溫下，神州半島顯得安靜至極。

　　2005年9月，中信泰富與萬寧市政府簽署合作開發(fā)框架協(xié)議，利用10年時間開發(fā)神州半島。據(jù)相關(guān)資料顯示，該項目規(guī)劃范圍約38.43平方公里，計劃總投資100億元。中信泰富負責整個神州半島的規(guī)劃、道路平整、通水通電等基建設(shè)施，在完成基建后土地再交還當?shù)卣僖怨_掛牌拍賣方式出售。

　　中信泰富一位人士告訴《中國經(jīng)營報》記者：“項目真正建設(shè)時間是從2008年開始。然而，6年來，已開發(fā)的項目占拿地項目體量的僅有10%。換句話說，建筑面積達400萬平方米的總體項目，現(xiàn)在差不多只開發(fā)了大概60萬平方米。而根據(jù)中信泰富已經(jīng)投入的資金額度來看，目前已經(jīng)差不多投資100多億元，而總投資大概需要200多億元。”

　　據(jù)本報記者了解，這個項目北距?？?40公里，南距三亞110公里，總建筑面積約407萬平方米。

　　“我們這一條街過去有6個餐廳，連剪頭發(fā)的都有”。神州半島置業(yè)顧問對于廖無人影的半島解釋說：“在這里居住的很多都是高端人士，他們想要的就是一種安靜。”

　　在有關(guān)宣傳資料中，不難發(fā)現(xiàn)，神州半島規(guī)劃面積從38.43平方公里變?yōu)?4平方公里，后又“瘦身”至18平方公里。即使如此，神州半島依然被稱為“海南的旅游度假地產(chǎn)項目之一”。

　　除此以外，本報記者還發(fā)現(xiàn)，這個龐大的項目中還包括多個俱樂部：沙灘俱樂部、企業(yè)俱樂部、馬術(shù)俱樂部、游艇俱樂部。其中高爾夫俱樂部被稱之為亞洲較佳高爾夫球會，是“高爾夫愛好者的朝拜”。

　　在神州半島18平方公里的項目中，分別有4個海灣，分別是命名為歡愉、豪情、閑逸和靜謐。分別主打家庭度假、自然養(yǎng)生和高端坐擁功能，其中后者正處于南海航村所在地，中信規(guī)劃將在這里設(shè)計建造幾座停機坪，供坐擁業(yè)主按照各自需求進行訂制開發(fā)。

　　這是一處全部按照高端的豪宅去建造的高端度假勝地。“電梯洋房都是電梯入戶的”。

　　高端豪宅也體現(xiàn)在價格上。地上兩層的獨棟別墅項目有3000棟，較小面積120平方米。較低售價每平方米2萬元，而在半島之巔的密度只有0.3的獨棟別墅，每平方米售價高達10萬元。

　　銷售人員告訴本報記者：“業(yè)主很穩(wěn)定，很多都是推薦自己的朋友來購，而且很多都是來購個兩三套這種的。”但是銷售數(shù)據(jù)顯示并不樂觀。神州半島全部建好之后，一共有11個小區(qū)，預計容納7萬人。目前已建好8個小區(qū)，但僅入住一萬多戶。

　　此外，置業(yè)顧問也告訴本報記者，該項目大約有50%至60%的客戶都是北京的，其中不乏中信集團大客戶，而中信內(nèi)部是可以享受內(nèi)部員工價的。

　　神秘“隆源”

　　為了消化這個巨無霸型的大項目，中信泰富引入了兩個合作伙伴，一個是保利地產(chǎn)，另一個是隆源。

　　就在中信泰富神州半島售樓部對面，有一個它的孿生兄弟：在“神州半島”前面加上“隆源”兩字的銷售。置業(yè)顧問解釋是，神州半島整個項目中有一部分是榮智健所在的公司購下來的，而這個公司就是隆源。

　　據(jù)悉，隆源目前開發(fā)了君臨海和聽濤苑兩個小區(qū)，未來還有聽濤苑二期和一個尚未開發(fā)的名為山海居的200套獨棟別墅項目。

　　置業(yè)顧問告訴記者，隆源的樓盤所處位置非常好，精裝修，賣得很不錯。現(xiàn)在還剩下幾十套尾房，從中拿出40套，打7折。均價是1.7萬元，精裝修的房子。較小就是88平方米和108平方米的。

　　“因為比較低調(diào)，并沒有怎么宣傳。所以價格上有優(yōu)勢，而且隆源的規(guī)劃基本上都是跟著中信泰富做的，隆源所需要做的基本上只有建設(shè)小區(qū)本身，因為享受到這些配套設(shè)施，我們的投資會少一些，所以基本上地價要比他們(中信泰富)低一些，裝修啊什么做得好一些。”上述置業(yè)顧問說道。

　　有消息顯示，隆源取得的土地占地共約54萬平方米，付出的資金不過約1.96億元人民幣，每平方米的樓面地價僅約700元。

　　值得一提的是，隆源的董事會主席是中信泰富的前任董事長榮智健，而隆源拿地時距離榮智健從中信泰富董事長離職不過兩個星期。

　　據(jù)了解，榮智健2009年4月8日因海外投資巨虧而辭去中信泰富董事局主席后，當月的22日和29日，中信泰富與榮智健私人名下的耀星發(fā)展有限公司和帝港企業(yè)有限公司通過掛牌出讓方式分別獲得萬寧市神州半島的多塊土地。

　　兩次土地出讓的12塊土地中，榮智健私人名下兩家公司獲得5塊住宅用地。剩余7塊土地分別由中信泰富屬下的4家全資子公司獲得。

　　除此之外，榮智健還持有超過一成的中信泰富股權(quán)，而榮智健長子榮明杰至今仍是中信泰富的執(zhí)行董事。

　　隆源公司一位員工告訴本報記者，榮智健本人很少來看項目。“倒是他的小兒子榮明棣——隆源公司的法人代表，大概每個月會來一次。”

　　從某方面來說，房地產(chǎn)市場的低迷使得神州半島的銷售量和開發(fā)進度更加遲緩，不過相比之下，在神州半島這個項目中，隆源憑借較低的價格走得極為輕快。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者，在神州半島的海灣處，原本規(guī)劃是中信泰富和隆源兩家在做。后來也是因為他們(和保利)比較好的關(guān)系，就讓給了保利做。

　　“保利在海南的項目是很少的，只有在三亞有一個很小的項目，說可以來這邊做個游艇碼頭，保利來考察，感覺不錯，就在這里做了一個碼頭。”上述內(nèi)部人士向記者透露道。

　　建球場只為促銷別墅

　　然而，為了更好地銷售房子，中信泰富興建了包括企業(yè)家俱樂部、中信管理學院等多個配套物業(yè)，但是對于業(yè)主來說，較重要的配套設(shè)施是一個有著41洞的海上高爾夫球場。更為甚者的是，在“后來者”保利地產(chǎn)的各種宣傳廣告上，也均以其作為一個重要賣點。

　　本報記者以前來辦理會員卡的身份來到毗鄰海岸線的神州半島高爾夫球場，發(fā)現(xiàn)這是一個占地面積驚人的高爾夫球場：長6.5公里，足足占地4000畝。包括5洞練習場在內(nèi)，總共41洞，規(guī)模在中國排名，全球排名50位。

　　更為重要的是，對于這個大型的高爾夫球場為此支付的維護成本而言，也是驚人的。高爾夫球場的工作人員告訴本報記者，高爾夫球場每天都需要澆水，而整個球場共有200多個噴灌設(shè)施，抽取地下水進行澆灌，每天澆水兩次，每天總共澆水8個公里。除了噴灌設(shè)施之外，還有許多人工手拿水管對噴灌設(shè)施未能覆蓋的地方進行澆灌。

　　“我的工作就是每天站在太陽底下手拿水管澆水，每天工作8公里。我所在的景觀部總共有100多人，兩個人一個小組，每個工作崗位都需要澆水。”一位帶著寬斗笠的工作人員對本報記者說道。

　　與此同時，也有工作人員透露，光草坪部就需要幾十個人進行維護。而除了草坪部和景觀部外，這個高爾夫球場還有后勤部、育林部、保安部等多部門。

　　但是，大型的投入與實際引來的顧客卻成反比。本報記者在現(xiàn)場看到，在炎熱的天氣下，這個高爾夫球場鮮有人出現(xiàn)，但是維護人員卻并不能減少，必須每天堅持維護，投入大量維護資金才能讓這個高爾夫球場繼續(xù)保持正常運營。而這個高爾夫球場存在的價值就是為了拉動房子銷售。

　　與維護草坪所必須的澆水之外，草坪還需要每個月進行打藥。“有時個把月需要打一次，有時一個月打三次。不打藥，就會死去。這個工作人員指著幾株葉子掉落的植物說，你看這樣就是因為沒有打藥。”

　　“我們這兒辦理的高爾夫球場會員就是為了促進賣房，這個高爾夫球場只針對購房業(yè)主。”6月中旬，神州高爾夫球場一位工作人員告訴本報記者，“購購房子價值在600萬元以上者，會一張終身制白金卡。允許較多帶三個嘉賓，但每個嘉賓需要繳納650元的特惠價格。”

　　球場工作人員稱，這個建成于2010年的高爾夫球場，是為了配合周邊高端住宅而建設(shè)。但是神州半島的房子已經(jīng)“開發(fā)很久了，一直處于正在開發(fā)狀態(tài)”。

　　本報記者無法查詢到該高爾夫球場擁有合法的建設(shè)手續(xù)。截至發(fā)稿，中信泰富方面未能就高爾夫球場是否有合法手續(xù)等問題進行回應。

　　而萬寧市政府國土局則表示：“問題正在解決中，不方便予以解答。”

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