一季度樓市的低迷從二手房可一窺端倪。

　　截至3月底，全國(guó)70個(gè)大中城市中有超過14個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌，包括北京在內(nèi)的一線城市二手房市場(chǎng)普遍降溫。

　　從歷史上來看，二手房市場(chǎng)的成交低迷和價(jià)格下跌會(huì)傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，并疊加其他因素改變樓市的供求關(guān)系，影響市場(chǎng)預(yù)期。鏈家地產(chǎn)張旭等分析人士認(rèn)為，二手房的降溫，已成為房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行的先兆。

　　多個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格下調(diào)

　　2014年3月，全國(guó)70大中城市二手住宅價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)為100.12，比上月下降0.03點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下調(diào)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下調(diào)和止?jié)q的城市數(shù)量達(dá)到28個(gè)。

　　進(jìn)入4月后，申城樓市仍未見起色。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月前半個(gè)月，上海二手房成交量比上月同期下跌了25%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在缺乏外部利好刺激的情況下，上海4月二手房成交量恐將跌破2萬套大關(guān)。

　　一度被認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的北京，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，北京二手房成交3956套，環(huán)比下降13.4%。主城區(qū)二手房掛牌價(jià)格繼續(xù)松動(dòng)，業(yè)主不再?gòu)?qiáng)勢(shì)，議價(jià)空間增大。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，4月下旬樓市仍將繼續(xù)下探。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說，因?yàn)楦鞯亟祪r(jià)案例的出現(xiàn)，導(dǎo)致北京樓市觀望情緒濃郁。新增客戶量相比一季度平均繼續(xù)下調(diào)了10%。他預(yù)計(jì)，4月北京二手房成交量將繼續(xù)在萬套以下，二手房?jī)r(jià)格可能在2季度加速下調(diào)。

　　張旭稱，今年一季度，一線城市一手房?jī)r(jià)有見頂跡象，北京二手住宅價(jià)格自年初以來基本停漲。部分二線城市和三四線城市價(jià)格調(diào)整持續(xù)，范圍逐漸擴(kuò)大。而需求龐大的一線城市，也開始出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的跡象。在供需矛盾緩和、購(gòu)房者觀望情緒加深的情況下，市場(chǎng)定價(jià)的話語權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，這是房?jī)r(jià)出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)的先兆。

　　張大偉認(rèn)為，在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已悄然生變。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年北京2萬左右單價(jià)的剛需項(xiàng)目供需比基本是1：4，但目前已經(jīng)逐漸降低到1：2，隨著部分項(xiàng)目的搶跑消化，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的可能性依然存在。

　　二季度樓市難回暖

　　二手房和新房交互下跌，其疊加效應(yīng)正在顯現(xiàn)。

　　某房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉指出，形成目前房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素有二：多地樓市促銷，改變市場(chǎng)預(yù)期，看跌情緒日益濃厚，購(gòu)房者入市節(jié)奏變慢；二是銀行房貸收緊，阻礙部分人群入市，頭套房8.5折利率優(yōu)惠在全國(guó)范圍徹底消失。

　　與此同時(shí)，北京多批自住型商品房入市，一些城市庫(kù)存偏大，也加劇了區(qū)域市場(chǎng)的降溫。

　　張旭認(rèn)為，整體的需求觀望情緒仍將持續(xù)。往年屬于成交旺季的二季度，會(huì)出現(xiàn)一定程度的增長(zhǎng)壓力。價(jià)格調(diào)整持續(xù)，區(qū)域間分化更加明顯。一線城市較短時(shí)間內(nèi)可保持基本穩(wěn)定，而進(jìn)入庫(kù)存盤整周期的城市，價(jià)格仍會(huì)有進(jìn)一步下調(diào)的可能。

　　“目前房企和地方政府都期待限購(gòu)放松。”張大偉說，部分城市局部微調(diào)以及執(zhí)行尺度上的暗松存在空間。

　　張旭認(rèn)為，2014年初“兩會(huì)”上提出的“雙向調(diào)控”，客觀上會(huì)給樓市低迷、房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較弱的城市以放松空間。加之今年經(jīng)濟(jì)增幅降低，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)壓力增加，預(yù)計(jì)下半年地方性調(diào)控放松現(xiàn)象或有增多。

　　CRIC研究認(rèn)為，政府允許各地有關(guān)部門有針對(duì)性地推行房地產(chǎn)調(diào)控措施，并不意味著限購(gòu)令將得到完全松綁。此舉有益于三四線城市，而對(duì)于擁有大量需求和房?jī)r(jià)居高不下的一二線城市，限購(gòu)令恐怕難以松綁，以防樓市過熱。

　　目前，全國(guó)有46個(gè)城市執(zhí)行限購(gòu)政策，除了直轄市、省會(huì)城市與計(jì)劃單列市等城市外，還包括徐州、溫州、金華、紹興、舟山、臺(tái)州、衢州、寧波等三四線城市。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，從去年下半年開始，溫州、徐州、舟山已開始局部放松限購(gòu)政策，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，傳出限購(gòu)放松后，成交數(shù)據(jù)有短暫飆升，但之后又再度回落，整體市場(chǎng)并無實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

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