城市更新在當(dāng)前深圳可開發(fā)用地難以為繼之時(shí)，對于增加土地供應(yīng)量有著積極作用，也因此成為眾多房企爭相進(jìn)入的領(lǐng)域。

　　但就在深圳加快推進(jìn)城市更新步伐之際，卻傳出了海航地產(chǎn)因“玩不轉(zhuǎn)舊改”大舉退出這個(gè)市場的消息。

　　據(jù)日前相關(guān)媒體報(bào)道，海航地產(chǎn)已將旗下位于深圳的新天地項(xiàng)目、坂田村項(xiàng)目、龍崗城吉祥廣場等三個(gè)舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)手賣出，目前僅剩已開盤的龍崗海航城(原南聯(lián)港臺舊改項(xiàng)目)以及尚處于前期談判階段的金稻田舊改項(xiàng)目。

　　此前，海航地產(chǎn)一度因擁有上述五大舊改項(xiàng)目而被稱為深圳“隱形地主”，但在此次轉(zhuǎn)讓之后，海航地產(chǎn)在深圳的土地儲備僅剩約85萬平方米，無論是規(guī)模還是布局都驟減。

　　對于此次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的原因，深圳海航地產(chǎn)董事長陳雪松對相關(guān)媒體表示，公司作為深圳市場的外來者，還是有些水土不服，在缺乏本地化優(yōu)勢的前提下，難以推進(jìn)涉及拆遷的項(xiàng)目，玩不轉(zhuǎn)舊改。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，在深圳做舊改比較成功的企業(yè)如佳兆業(yè)、和京基等，都是在深圳本地成長起來的企業(yè)，在舊改方面不僅擁有多年經(jīng)驗(yàn)，也有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，市場認(rèn)可度也不錯(cuò)，但即便如此，這些公司在推進(jìn)舊改項(xiàng)目時(shí)依然苦難重重，所以海航玩不轉(zhuǎn)深圳舊改也并不奇怪。

　　海航退出深圳

　　其實(shí)關(guān)于海航地產(chǎn)在深圳玩不轉(zhuǎn)舊改，并要退出的消息早在2012年8月就有所傳聞。當(dāng)時(shí)市場消息曾指出，除兩個(gè)在建項(xiàng)目外，海航地產(chǎn)將全面退出深圳的舊改市場，只不過這一消息并沒有得到海航地產(chǎn)的證實(shí)。

　　如今在明確大舉退出舊改市場后，海航地產(chǎn)今后在深圳的發(fā)展布局也將作出一些相應(yīng)的調(diào)整。

　　陳雪松就表示，海航地產(chǎn)今后在深圳希望盡可能多拿一些干凈的地，更傾向于‘短、平、快’的項(xiàng)目，拿地后可以直接報(bào)建開工。

　　但在深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來，海航地產(chǎn)的調(diào)整或許也將面臨一系列挑戰(zhàn)。因?yàn)樯钲诿磕旯_出讓的土地量極少，并且這類土地競爭極為激烈，3月中旬出讓的寶安地塊就經(jīng)過漫長競價(jià)，而前海地塊則根本與海航地產(chǎn)的開發(fā)模式不符。

　　此外，在目前保留的龍崗海航城與金稻田舊改項(xiàng)目兩個(gè)已開發(fā)項(xiàng)目上，海航地產(chǎn)也面臨不小的壓力。

　　就目前已經(jīng)入市銷售的海航城而言，雖然在歷經(jīng)數(shù)次轉(zhuǎn)手，工期多次延期后終于得以入市，但實(shí)際銷售情況卻并不樂觀。

　　據(jù)深圳規(guī)土委官網(wǎng)顯示，海航城的正式備案名為海航國興花園，項(xiàng)目于2013年10月18日獲批預(yù)售證，預(yù)售總套數(shù)為548套，預(yù)售總面積約5.04萬平方米。不過截至今年3月25日，該項(xiàng)目已備案的簽約套數(shù)僅為210套，簽約面積約1.98萬平方米，簽約均價(jià)約1.6萬/平方米，成交總額約3.17億元。

　　除此之外，海航地產(chǎn)目前留存的金稻田舊改項(xiàng)目進(jìn)展也不順利。該項(xiàng)目原本是海航計(jì)劃進(jìn)入深圳的頭盤，但如今卻依然與布吉股份有限公司存在糾紛，至今前期談判工作也未有進(jìn)展。

　　資產(chǎn)騰挪遇阻

　　其實(shí)海航地產(chǎn)在深圳舊改市場遇阻，在一些熟悉海航關(guān)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作模式的相關(guān)人士眼中也并不為奇。

　　相關(guān)人士曾分析稱，一直以來房地產(chǎn)開發(fā)都不是海航的強(qiáng)項(xiàng)，雖然它有自己的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，但在房地產(chǎn)開發(fā)、流程、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及銷售服務(wù)方面并沒有一般的房地產(chǎn)公司專業(yè)。

　　而海航發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要方法之一，就是將手中的大量土地資源提供給專業(yè)地產(chǎn)公司合作開發(fā)，然后坐享其成。與其說海航是做地產(chǎn)開發(fā)，不如說其是通過把握資本市場節(jié)奏，以此來迅速做大資產(chǎn)規(guī)模。

　　據(jù)了解，通過近年來一系列資本運(yùn)作，目前海航系地產(chǎn)開發(fā)類業(yè)務(wù)主要集中在海航地產(chǎn)與海航置業(yè)，其中海航地產(chǎn)已進(jìn)入國內(nèi)18個(gè)市縣，資產(chǎn)規(guī)模逾360億，處于行業(yè)中等偏上水平。

　　只不過，目前海航系旗下這些龐大地產(chǎn)業(yè)務(wù)未能形成證券化，也因此海航近年來一直都在積極尋求地產(chǎn)板塊的上市平臺，直到去年8月初海航資本宣布以約16億元入主億城股份。

　　當(dāng)時(shí)外界多數(shù)觀點(diǎn)均認(rèn)為，海航系今后可能會(huì)逐步將旗下的地產(chǎn)資產(chǎn)注入到億城股份，以期實(shí)現(xiàn)這部分資產(chǎn)的打包上市，特別是億城少有的在上海高價(jià)拿地后，這種預(yù)期更為強(qiáng)烈。

　　然而，海航隨后對于億城股份的一系列調(diào)整卻又讓外界的猜測落空。其不僅宣布將出售北京燕西華府與蘇州蘇秀天地兩大項(xiàng)目，而后又宣布擬將億城股份打造成金融投資平臺。

　　對于項(xiàng)目出售的原因，億城股份在公告中提及，燕西華府項(xiàng)目開發(fā)投資資金需求較大，開發(fā)周期較長，銷售回款較慢，通過轉(zhuǎn)讓可使公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，可集中資源實(shí)施發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整。

　　對此，相關(guān)分析人士曾指出，海航主導(dǎo)的億城轉(zhuǎn)型其實(shí)還是與其重視資本運(yùn)作，輕房地產(chǎn)開發(fā)的整體思路相契合，因?yàn)樵诤：郊瘓F(tuán)眾多的收購中，地產(chǎn)板塊還是其至關(guān)重要的運(yùn)作平臺。

　　當(dāng)然，海航的資本運(yùn)作也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。分析認(rèn)為，海航這種無節(jié)制的品牌擴(kuò)張，雖然美其名為資本大挪移，但實(shí)質(zhì)上是盲目多元化，風(fēng)險(xiǎn)太高，并且在目前房地產(chǎn)行業(yè)前景不明之際，更加大了失敗的可能性，而大規(guī)模退出深圳舊改市場，或許只是其中一例。

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