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破譯2014年樓市的九個預(yù)言 開發(fā)商或?qū)⒅鼗匾欢€

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 631 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  預(yù)言一

  開發(fā)商加碼海外

  2013年,萬科、綠地、萬達(dá)等巨頭進(jìn)軍海外,國內(nèi)開發(fā)商的資產(chǎn)配置,出現(xiàn)引人關(guān)注的變化。

  剛剛進(jìn)入2014年,嬗變?nèi)蕴庍M(jìn)行時。2014年1月8日,綠地宣布,投資12億英鎊,在英國倫敦開發(fā)兩個住宅項目;1月24日,大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林和英國頭相卡梅倫宣布,投資20億英鎊至30億英鎊,在英國開展城市改造項目,主要投資萬達(dá)具有知識產(chǎn)權(quán)的文化旅游商業(yè)綜合項目。

  仲量聯(lián)行稱,2013年中國企業(yè)逐漸在全球房地產(chǎn)市場,尤其是在英國、美國和澳大利亞增加投資,而綠地集團(tuán)在倫敦的舉動,標(biāo)志著中國房企2014年的海外投資活動已拉開帷幕。截至2013年底,中國購家在境外商業(yè)地產(chǎn)以及住宅開發(fā)項目的投資額超過100億美元,這使得中國2013年的海外房地產(chǎn)投資額較2012年增逾30%。

  國內(nèi)開發(fā)商紛紛進(jìn)軍海外,這對國內(nèi)樓市意味著什么?自己用腦。

  預(yù)言二

  長效調(diào)控機制浮現(xiàn)

  2014年,房地產(chǎn)調(diào)控長效機制有望取得實質(zhì)性進(jìn)展。

  在過去一年的樓市調(diào)控中,決策層曾提出過諸如“兩個促使”(促使房價合理回歸,促使房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道)的調(diào)控發(fā)展目標(biāo)。有分析人士認(rèn)為,對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強調(diào)行政調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長效機制”,對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制,都將進(jìn)行相應(yīng)的市場化改革。

  頭創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光預(yù)測,在市場分化的現(xiàn)實背景下,地方調(diào)控的自主權(quán)將增加,樓市調(diào)控將更強調(diào)針對不同城市的不同狀況,實行不同政策。

  中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強的觀點是,新一屆政府自上任以來,淡化、低調(diào)處理房地產(chǎn),今后的樓市調(diào)控不會再刻意突出政府在調(diào)控中的主導(dǎo)角色,不會再統(tǒng)一發(fā)號施令、一刀切,而會突出地方政府在調(diào)控中的主體作用和主體責(zé)任。

  住建部政策研究主任秦虹認(rèn)為,對房企而言,眼下多研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律,比研究下一步會出哪樣的調(diào)控政策更重要。“在人口結(jié)構(gòu)里面,通常是‘20歲到49歲的年輕勞動力’,以及‘35歲到40歲的高儲蓄人口’對房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。未來,中國的房地產(chǎn)市場還有很多機會,只是這些機會因為人口結(jié)構(gòu)的變化而跟以前有所不同。”

  預(yù)言三

  開發(fā)商重回一二線城市

  5年前,多數(shù)全國性大企業(yè)還只是在十幾個城市中角逐,到3年前基本都有了“百城計劃”,或者更宏大的城市進(jìn)軍規(guī)劃。到2013年,歷經(jīng)上一輪宏觀調(diào)控之后,企業(yè)又開始重新聚焦,典型如過去以三四線城市為主戰(zhàn)場的恒大,2013年以來也開始布局一二線城市。2014年,這一趨勢繼續(xù),恒大在上海預(yù)計會有多達(dá)4個項目面世。

  研究數(shù)據(jù)顯示,近兩年以來,一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位,以北京為例,消化庫存周期僅6.9個月。二線城市中,營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時,市場表現(xiàn)欠佳,去化時間多超20個月,丹東樓市庫存去化時間甚至達(dá)73.3個月。

  花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍斷言,由于一線城市的供應(yīng)量不足,而需求極大,所以一線城市房價會延續(xù)漲勢。二線城市則是一個比較平穩(wěn)的、緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大,房價保持平穩(wěn),可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢。

  預(yù)言四

  地產(chǎn)“金融化”

  1月24日,恒大地產(chǎn)在港交所公告,2013年11月13日至2014年1月24日期間,該公司通過子公司,在市場上購入約4.027億股華夏銀行股份。

  這并非個案。綠地集團(tuán)與上海農(nóng)商銀行,僑鑫集團(tuán)與華興銀行,泰禾集團(tuán)與海峽銀行,合生創(chuàng)展與北京農(nóng)商銀行,新湖中寶與溫州銀行,香江集團(tuán)與廣發(fā)銀行,北京城建與錦州銀行,開發(fā)商入股銀行聲此起彼伏。

  開發(fā)商缺錢了?不!部分業(yè)內(nèi)人士的觀點是,開發(fā)商入股銀行,并非看中關(guān)聯(lián)銀行的融資便利,事實上,受制于銀監(jiān)會對于銀行關(guān)聯(lián)交易的管控,開發(fā)商入股銀行后可獲得的融資便利很有限。開發(fā)商看重的是,銀行為其上下游企業(yè)做供應(yīng)鏈融資的業(yè)務(wù)空間。

  說得很白了,開發(fā)商是為了少幫產(chǎn)業(yè)鏈“墊資”,讓銀行代勞。

  據(jù)不完全統(tǒng)計,目前“涉銀”的房地產(chǎn)上市企業(yè)已有約30家。不出意外,這一趨勢無疑會在2014年得到延續(xù)。

  預(yù)言五

  不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度上路

  建立和實施以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,是產(chǎn)權(quán)管理體制機制的重大改革,2014年在于建立統(tǒng)一登記機構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺。

  按國務(wù)院要求,2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例,并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。對于正常的商品房此舉并無影響,原本就屬合規(guī)登記;而對于各種灰色房屋,以后會逐步納入正規(guī)登記程序,會暴露某些不合規(guī)的事實。比如在部分資源型城市,某些大型礦產(chǎn)國企所建的大量房產(chǎn),皆沒有進(jìn)行合規(guī)登記,就賣給本單位職工甚至非本單位人員。

  預(yù)言六

  個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)

  原計劃去年6月底完成500個城市聯(lián)網(wǎng),較終還是泡湯了。這事不僅涉及技術(shù)問題,更多的還是人為障礙。

  即便阻力重重,此事還會繼續(xù)推進(jìn),這是一項基礎(chǔ)性工作,國家必須掌握全國住宅的“家底”,這也是制定合理的住宅產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的前提。隨著這一進(jìn)程的推進(jìn),勢必抑制部分灰色的多套房需求,中短期內(nèi)會有少量出售二手房的行為發(fā)生。

  預(yù)言七

  房地產(chǎn)稅立法

  中共十八屆三中全會提出“要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。這再次宣示,推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的決心是不變的。財政部部長樓繼偉的解讀是:減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費,清費立稅,增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。

  說明白點,房產(chǎn)稅繼續(xù)推進(jìn)。由于提出要立法,也即要走人大流程,那么在立法之前,不可能全國鋪開,而立法需要好幾年時間。

  不過,立法之前,依然可能擴(kuò)大試點范圍,先試點后立法,這是改革的“常規(guī)打法”,2014年推出批試點城市的可能性依然較大。

  預(yù)言八

  融資成本激增

  僅2014年1月份的前20天,就有世茂、富力、旭輝、綠城、華南城等房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布海外融資計劃,總額超271億元人民幣。

  除了融資金額,融資成本也是個值得注意的現(xiàn)象。2013年同期,房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債融資成本,一般在5%左右;而萬科在2013年4月份所發(fā)美元債,年利率只有2.6%。

  有投資界人士提醒,海外融資大部分是美元融資,美元兌換成人民幣需要周期,去年做的美元融資,到今年年中以后再融資,用來償還舊債比較合適。

  預(yù)言九

  養(yǎng)老地產(chǎn)爆發(fā)

  養(yǎng)老地產(chǎn)爆發(fā),這是個近幾年一直在發(fā)酵的話題,盡管眼下仍看不到真正的爆發(fā)點,多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目,養(yǎng)老是幌子,圈地才是目的。

  2013年12月24日,保利地產(chǎn)對外宣布長期養(yǎng)老戰(zhàn)略規(guī)劃。當(dāng)天,保利地產(chǎn)董事長宋廣菊對外說,保利地產(chǎn)計劃全產(chǎn)業(yè)鏈切入,打造機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式,目前在北京、上海、廣州、成都、三亞等地,保利地產(chǎn)已有6個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目在建。

  包括萬科、保利、招商、金地、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的品牌房企,目前都涉足了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。險資也不甘落后,紛紛在全國范圍內(nèi)布局養(yǎng)老地產(chǎn)項目,平安、新華、泰康等保險公司加緊腳步,圈地建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。

  據(jù)不完全統(tǒng)計,全國已有超過80家房地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域,而公開披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目數(shù)量也已超過百個。按研究機構(gòu)的說法,這些遠(yuǎn)不能滿足市場需求。同策研究數(shù)據(jù)顯示,預(yù)計2015年,全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)的潛在需求為:自理老人床位數(shù)174萬~185萬張左右,需要護(hù)理老人床位數(shù)30萬~32萬張左右。按照單個項目較優(yōu)化床位數(shù)為400張計算,未來三年市場上需要至少建設(shè)4500個項目。

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